比较浅的科普。根据 4.18 海狸家研讨会整理
一） 加息
2017 年，在整个房地产市场，发生了一场剧烈改变，也是很少有人提及的生态：「加息了」。
| 2017 年初 | 2017 年末 | |
| 按揭 | 九折 4.41% | 十一折 5.39% |
| 抵押 | 十一折 5.39% | 十四折 6.86% |
仔细想想，2017 年的房地产市场，居然能 「扛得下来」，真心不容易。
在地产界，从来媒体的 G 点，都是 「加息」。
2005 年第一次加息，用 「举国欢腾，奔走相告」 来形容，都不为过。
傻空见面就说，要加息了，「北京要跌三成，上海要跌五成」。
如果你看一些十八流，野鸡研究所的文献，地产股一般都是把 「加息」 当作是原子弹的。
央行如果有一次加息新闻，足够 CCAV 连续报导三天。余波荡漾三个月。
加多少呢，0.25%
而我真心感到哭笑不得的，2017 年整年，房地产市场 「隐性加息」 多少呢。
我们的媒体，一句都没有报导。凸显了整个 「房地产」 研究，严重地不靠谱。
2017 年一共加了 1.50%，相当于六次加息的幅度。
2017 年，其实已经 「隐性」 加息了六次，合计 1.50% 的幅度。
这样的加息模式，地产都扛过来了。很多个城市，还创出了新高。
这个 「加息」 是怎么操作的呢。和传统模式不一样，他并不是通过央行调整 「基准贷款利率」，P=4.9%，逐步变成 P=6.86% 的。
这次的加息，是通过一种我们最恐惧，最害怕的模式，也就是所谓的 「定向加息」。
中国文字，博大精深。
从字面上来说，金融政策从来没有调整过，「最优惠利率」P 还是等于 4.9%
但是你跑到银行去，你永远别想拿到 4.9% 的房贷。
哪怕你问了三家，五家，十家八家银行，众口一词，「85 折」 贷款，是再也不见踪影了。
银监会实行了 「总额控制」。浦发银行 2017 年的放款额度是：0
数以千计，蝼蚁般的散户。每个月，每个散户归还进来 「月供」3500 元。
收回了一个 「本金 3000」，银行才可以 「新放贷 3000 元」，总额变动 0.
「一千个散户」 拼起来，才可以发放一笔 300W 元的房贷。
想当年，1980 年 「蜂皇浆口服液」 刚上市时，民间传说，蜂皇浆是用蜂后的口水调配的。你说珍贵不珍贵。
一千笔散户还月供，才能拼凑出一笔 「房贷额度」。
在总额控制的情况下，您就别嫌贵了。蜂后口水调配千年人参，才收您 P=110% 倍，您说不算贵吧。
您傲娇，后面几百个客户排队等着呢。
这就叫做 「定向加息」。定向加息的结果，是 P 没有改动。「铁公基」 国企亲儿子，能拿到的利率，并没有改变。
而 「民营」 民间的利率急剧拉升。买房子的人，事实已经 「加」 了六次息，总利率升了 1.50%
二） 鹰派
为什么要 「定向」 加息。因为之前房地产的人，太好赚了。
众所周知，中国其实处于一个 「通胀」 的大环境中。
纸币的供应，永远是快于实体经济的。
- 政府赤字，政府开支远远大于收入
- 国债是最大的负债者
这二个核心因素不改变，「通胀诱因」 是永远停不下来的。
但是，「通货膨胀」 不代表你可以褥通胀的羊毛。
喜羊羊灰太狼。口子开太大了，羊都逃走了，岂不是没羊可吃。
因此 「鹰派」 必然上台。
鹰派的做法，首先是 「限购限贷」。任何一个人，名下只能有 「二套房贷」。
- 第一套是优惠的，终身一次福利。
- 第二套上浮就很厉害了，而且成数极小。
在这样的情况下，再通过种种手段 「定向加息」，其实是一种打击。
你小子前二年赚钱太容易了，要多吐一些出来。
有人算过一笔账。因为三价合一高评高贷等等成本，「信贷」 的加权资金利率，已经到了 8%
假设你三年卖出，而一轮房产交易，还有 10% 左右的税费。
8%*3+10%=34%
你的房子，要涨+34% 才可以覆盖～打平成本。
象北京上海这样高价地区，三年还可以涨+34% 么。楼市这一行，还能赚钱么？
三） 高息时代
按照水库的观点，「高息时代」 当然是一个坏消息。
只是糟糕，不是灾难。
基本也属于 「赚得太多，分点出去」。
要说生存，自然还能生存得下去的。中国人便宛如石缝里的野草，只要有一丝雨露，便可以顽强很久。
对策总体来说，有以下几种：
1） 发展房票贷票，享受首套优惠
2） 挖掘笋盘，弥补收益
3） 觅食低成本资金
4） 等待洪水期
有二个技巧；
其一，持续地使用低成本资金，替换掉高成本资金。
很多人对 「楼市」 这一行，有所误解。当平凡人看见用 12% 的资金，筹款融资时，往往会害怕得大叫。
十五年前 「蜗居」 刚刚开始播放时，有一个情节。郝平买房还缺 2 万元，他就去借了 「高利贷」。
在六六的笔下，高利贷利率是多少呢：12%，引发全场哄堂大笑。
顺便吐槽一下，十五年前 「蜗居」 播放时，里面的房价只有 3000 元/㎡，40 万元一套。
这样便宜的房价，真不明白他们为什么还要嫉恶如仇嫌贵，苦死苦活看空。
但其实楼市使用 「高成本资金」，纯粹是为了过桥。
高息资金只是暂时的，伤害很小。
有一套很笋的房子在你面前，有一城很便宜的房子，正在暴涨前夜。
那你的任务，就是不惜一切先把房子 「啃」 下来。菜先揽到碗里。
至于优化的事情，可以以后慢慢做嘛。
同样道理，当我们做 「单子」 的时候，1000W 的房子，首付 350W
你筹了 270W，还缺 80W，
难道就为了这八十万缺口，单子就不做了。到手的肥肉就飞了？
那肯定先借钱周转一下嘛。
中国是一个神奇的国度。中国这个国度的特色，「家家有余粮」。
你的父亲母亲，岳父母亲，表姑表舅，当你买房子时 「袖手旁观」，一点不想卷进来麻烦事。
可你产证办下来以后，他们会变魔法一样 「又翻出压箱底钱」。拼拼凑凑一年又有几十万。
房子涨幅时，解锁更快。
因此所有的 「高息资本」，其实都是暂时的。
哪怕老人们乐衷的 「提前还款」，难道就不是 「低息资金替换高息资本」 么。
你家里人存定期的回报，只有 3.25%，为了一项超过 4%「余额宝」 的无风险收益，可以绞尽脑汁。
鹰派是搞了 「定向加息」，定向加息的结果，是你不得不支付了 8% 的利率。
可是这句话反过来说，也是你，你全家，你周围所有人，有了一个 8% 的 「投资回报机会」。
非常简单，提前还款即可。
你父母袖手旁观，最多旁观半年，就会心疼 「钱都被银行赚了」。
然后全家一起发动找钱。
四） 放水期
第二个技巧，中国不会永远是 「鹰派」 当道。鹰鸽轮换。
全球所有 OECD 国家，「房贷」 利率都在 3~4% 之间。
在英美澳加新，只要你付到 30% 首付，银行就认为你是 VVVIP 客户，信用好得不能再好，给你最优惠的利率。
国际通行 「有风险」 的标准，是首付 5%，而不是首付 70%
某些蠢货居然能算出中国家庭平均负债率 65%，智商真的要充值了。
你连借钱的地方都没有。
在中国的历史上，有过二次 「房贷」 大幅度调整优惠的时刻。
- 最早，在 2000~2006 年，所有的房贷都是基准 P
- 2007 年，房贷一律调整为 P=85%
- 2009 年，房贷一律调整为 P=70% 折
这个 「调整」，十分简单。银行发短信邀请，你去，带上身份证，签个补充协议就行。
高高兴兴，柜面大堂，五分钟就办完了。
因为这属于 「银行内部收费调整」。
只要在银行签字就可以了。
而银行可不可以反过来，「7 折调成 95 折」 呢。
答案是不可以。
因为商业契约，需要双方签字，你不签就行了。
房贷的生命周期，非常漫长。在 30 年时间内，你是一定会再遇见 「四万亿」 机会的。
鹰鸽轮换，信贷松松紧紧。总是会遇见洪水期。
在洪水期，你要赶紧办手续，把各项房贷尽量优化。
象上海 2009 年时，甚至还有 「平转转按揭」。工行不肯给你降息，闭着眼睛转到建行 7 折。
五） 结语
「高息时代」 是一个麻烦，但不是灾难。
你赚了那么多的钱，鹰派让你吐一点出来，也是应当。
而且你仔细想想，6.86% 和 4.9%，其实也就差 2%
再怎么高息，不就 2% 么。
持有三四年，成本+7%，而你三四年的房价可以多涨多少。
台下扔了一块板砖上来，「你们都是老用户，平均才三点几的资金成本」。
「站着说话不腰疼」。
（yevon_ou@163.com，2018 年 5 月 8 日晚）