霍官泰和他的楼花 #1771

如果你没东西写,就写写科普 —- 财上海

一)        楼王

香港大亨霍官泰,很多人只知道,他是霍启刚的爷爷。

其实霍官泰产业多元,他曾短暂地客串地产商,一度做到香港第一把交椅。

在他短短五年地产生涯中,天才地发明了二项制度。

这二项制度,后来影响了数十万亿的市场。

宏大一点说,影响了全世界全人类。

一个是:楼花

一个是:分层产权制度

什么是楼花,楼花就是期房。

因为如果你看大众媒体地产频道,屌丝们对地产商恨之入骨。

口诛笔伐,纷纷认为 「期房预售」 给了地产商 「空手套白狼」 的机会。地产大亨十倍杠杆,迅速暴富。

这项制度的源头,其实是 1953 年霍官泰发明的。

二战之后,香港百废待兴。四九年之后,大量的人口南下涌入香港,增加了住房紧张。

如果以房租/房价比,当时是非常高的。大约有 10% 左右。

在这么高的房租之下,租房还颇不容易。想要租房的人,不仅要预支二年的房租,而且还要支付大量的 「押金」。

再加上中间人和政府税金,租赁一次房子,总支出可能要房价的 30% 的左右。

这笔费用是如此之昂贵,甚至连 「租房」 都负担不起了。

得由专门的二房东出面,凑钱把整幢大楼租下来。然后再拆散分租给散客。

二)        分层产权制度

或许有人问,「租售比」 如此高昂,租房又付了 30%。

这么高回报,那你为什么不自己造房子呢。

答案是,造不起。壁垒高昂。

香港沿袭了英国的法律制度。

如果你坐 「英法海底隧道」,从法国去英国,那么火车露出地面一刻,区别是非常非常明显的。

如果你用无人机航拍,在高空中看中国和英国鸟瞰,区别就更明显。

中国人五千年传承,传统上叫做 「田野阡陌」。

中国人的土地,是不停分家的。到了你爷爷这一代,可能就剩一亩三分薄田。

每家每户,都在田边兴建了土路。界限十分明显。

而英国的土地,是 「不分割」 的。

英国的土地,是永远不分割的。英国人信奉 「财产不可分割」。认为一旦割小,就失去了神圣性。

英国奉行的是 「长子继承制」,家里长子继承爵位和整个庄园。次子们,统统赶出家去。

这些人,构成了后来的十字军。资本主义时代来临之后,则是城市艺术家,知识份子的主要来源。

英国的乡村土地,是大片大片连续,完全没有 「阡陌」 的。

和法国形成了鲜明对比。

言归正传,1950 年香港地产制度,沿袭了英国的法律。整幢物业必需 「整体拥有」,动辄造一幢大厦。这就涉及了巨大的财力。

当年的霍官泰,是著名的 「海沙船王」,手里跨境贸易做得红火。可这样,让他在铜锣湾黄金地段,白手起一幢大厦,他也是拿不出钱的。

部分资料引述自:《时局的生意: 霍英东自述》

史说,有一次霍官泰心血来潮,想要进军地产界。便扛了整整一麻袋的钱,去见希慎的少东家。

小少爷笑着和他说,你为什么不使用 「金融工具」 呢。

小少爷的本意,是让他存入银行,带一张银行本票去谈生意。

可是霍官泰会错了意。

英雄豪杰,容易天马行空。

霍官泰左思右想,想出了 「分层产权制度」。

英法加澳新,全世界所有的 Anglo-Saxon 国家,都没有这样的例子。

美国的地产,不是 House,就是 Co-op.

只有霍官泰,在香港搞出了 「分层产权制度」。

也就是说,我们现在熟悉的,一套房子一张房产证,一幢房子 100 多张房产证。

这样的法律制度,在国际上绝对是少数,非主流。

距离发明的时间,还不到 65 年。

「分层产权制度」 一经发明,香港的葛量洪爵士就坐不住了。

他跑过来问,同一块土地上面,30 层楼,就有 30 个投影业主。

如果产生纠纷怎么办,要求重建怎么办,要求拆迁怎么办。物业维修,意见不统一怎么办。

这些事,在法律上是无法解决的。

霍官泰的回答也非常干脆,三个字:「不知道」。

管杀不管埋。再说了,现在是住房紧张,民生疾苦。还是纠缠你的法律细节重要。

葛量洪说不过他,叹了口气,「祸害子孙,后患无穷」。

「分层产权制度」 的缺点,是非常非常明显的。一个最典型的例子,是 「拆迁」。

楼上楼下九户人家都迁了,就你一个不肯搬。

一开口,30 平米要 3000w 赔偿金。

你说,这事情还怎么办。拆迁还执行不执行。哪怕装部电梯都不行。

旧城的改建,被极大放缓了。

随着亚洲大量房屋进入翻新年龄,定时器正在爆炸。

如果你是 「独立」 一个业主,事实上你是没有拆迁难题的。

也没有不交物业费,维修管理协调等种种问题。

「分层产权制度」 的好处,同样显而易见的。

它极大地降低了房屋的总价,使得任何人都买得起房子。

三)        预售制度

霍官泰的第二个发明,便是 「楼花制度」。

新人进入房地产市场,天才不是被困难吓倒,而是掀桌子,把整个棋局彻底掀翻。

霍官泰率先搞出了 「分层产权制度」。把一幢楼分割成了 100 户产权。

然后他再搞 「预售」。

每一个散户,只要认购一个单元,预付 30~40% 的资金。

霍官泰拿了这笔钱,加上他自有的本金,加上原有的利润,就可以撑起一整幢楼的开发成本。

香港市民,第一次在历史上,有了 「拥有自己的房子」 的可能。

以前要买就是一整幢帝国大厦,谁敢想啊。

霍氏地产开张的时候,引发了全城轰动。排队一直排到湾仔。

霍官泰从门外汉,一跃成为全行业 No.1

而香港的地产界,也发生了巨大的变化。

在最初的时候,只有英资,和一些大班买办,有实力兴建房子。香港住房极度紧缺,居住条件非常差。

霍官泰首创向散户 「吸收预付款」 之后,KFS 门槛一下子变得非常低。

和黄,新地,恒地,新世界,四大地产家族,都在这个时期兴起。并最终战胜了英资太古,怡和,嘉道理。

对于房价方面,竞争激烈之后,房价/房租急剧下滑。香港人住上了好得多的房子。

直到香港政府开始 paidi。

而霍官泰本人呢,他并没心思做地产生意。

他后来去了澳门,开了一家赌场,叫做葡京。

澳娱霍官泰才是第一大股东,占 27.7%,远超何鸿燊。

因为种种人事斗争,澳娱的实际控制权,一直掌握在何鸿燊手里。

以霍家的势力,也夺不回掌控权。

霍官泰临死时,把澳娱的股份,送给了一个机构………

< 这段是我编的>

第二天,何鸿燊一上班,只看见一个白边戴厚镜框的胖子坐在他办公室,松松垮垮的肚子,衣领上还有早上喝的皮蛋瘦肉粥粥渍。

赌王暗想,「何方神圣,能打不能打啊」。

胖子站起来,夹着公文包,清清嗓子 「我是澳门政府资管办派来的……」

四)        期房制度的意义

2018 年的中国,有一群 「文青」,极度仇恨 「预售制度」。

在他们看来,期房会有质量风险,KFS 跑路风险,白白多支付了二年利息,用你的血汗养活了 KFS 再赚你钱。

当然,最主要还是:使得 KFS 能使用杠杆。红眼病

这群 「文青」 白左,日夜梦寐以求,是使中国退回到 1952 年 HK 制度之前的岁月。

期房 现房
和图纸不符,质量问题

漫长时间等待

提前支付利息

KFS 跑路风险

KFS 赚了钱

房价贵

而现房的缺点呢,只有三个字:「房价贵」。

你用大腿想,都能明白:

一套现房,一套期房,放在一起,你选哪一套。

既然期房有这样那样,货不对板的质量风险,多付二年利息。

你肯定选现房的。

那么期房要胜出,就一定会比现房便宜。

比你贴上了二年利息之后,贴上所有风险溢价,还要便宜。

那些鼓吹 「打压期房」 的叫兽,全都是躲在象牙塔里,不需要买房,站着说话不腰疼的群体。不知民间疾苦。

对于真正需要自己掏腰包的老百姓,肯定是期房好了。

最好是房子造到±0,甚至只有图纸,纯吆喝时,你卖我最好。只要价格便宜,房价能降下来。

象于凌罡这种不靠谱的十八线野模,都有大把人追随。

中国人对于 「更高风险,更低房价」 的需求是巨大的。

奥派经济学,讲究的是 dT>0,多一种选择,多一重自由,就一定是好事。

中国不应该收紧期房政策,最好是放松。

最好能放松到 「众筹建房」,给于凌罡一条生路,才是最便宜。

(yevon_ou@163.com,2018 年 5 月 3 日子)

说明一下:

昨天文章发出之前五分钟,哥哥紧急拦下。

再检查一边,还有没有什么违规的,还有没有什么咖啡的。

现在的文章越来越不好看,政治和历史,很久都没有写了。

楼市的一些 「精微」 手法,也奉阙莫如。

这事不怪我,俺已经尽量把文章写得象纯净水了。还有人嫌塞牙。

群发前,我紧急把 19 个 「霍英东」 改成了潮汕名 「霍官泰」。

然后华丽丽地,20 分钟就被删了。

事后想想,可能那个 「广告主」 有问题。GIF 格式的二维码,是不被允许的。但微信现在讳笔太多,谁也不知道哪一句,就犯了天条。

哪家公司,如果能开一个 「闽赣词」 审稿服务,一定是收钱收手软的。

我这二天生病,伤痛难忍。简直快中风了。

但还有一堆的杂事,害我严重依赖广告收入。

1)哥哥的书,5 月 4 日(今天)开始,正式可以发货了。

京东当当,今天开始算销量。

最好每一天都有 100~200 个散客购买,这样足以送我上销量榜首。刷一周就够,各位请帮忙了。

2)芸姨的 Y06,还缺 9000 阅读。大家点开捧场啊,否则又要赔一篇广告了。

3)知识星球 2018~2019 正在续费。

请添加助理微信–> 转账给助理–> 助理拉你入星球。

(目前 5500 一年/续费 4730,转账方式享 97% 折)

烦心事交代完,俺轰隆隆地倒下,贴药去了…………