如果你没东西写，就写写科普 —- 财上海
一） 楼王
香港大亨霍官泰，很多人只知道，他是霍启刚的爷爷。
其实霍官泰产业多元，他曾短暂地客串地产商，一度做到香港第一把交椅。
在他短短五年地产生涯中，天才地发明了二项制度。
这二项制度，后来影响了数十万亿的市场。
宏大一点说，影响了全世界全人类。
一个是：楼花
一个是：分层产权制度
什么是楼花，楼花就是期房。
因为如果你看大众媒体地产频道，屌丝们对地产商恨之入骨。
口诛笔伐，纷纷认为 「期房预售」 给了地产商 「空手套白狼」 的机会。地产大亨十倍杠杆，迅速暴富。
这项制度的源头，其实是 1953 年霍官泰发明的。
二战之后，香港百废待兴。四九年之后，大量的人口南下涌入香港，增加了住房紧张。
如果以房租/房价比，当时是非常高的。大约有 10% 左右。
在这么高的房租之下，租房还颇不容易。想要租房的人，不仅要预支二年的房租，而且还要支付大量的 「押金」。
再加上中间人和政府税金，租赁一次房子，总支出可能要房价的 30% 的左右。
这笔费用是如此之昂贵，甚至连 「租房」 都负担不起了。
得由专门的二房东出面，凑钱把整幢大楼租下来。然后再拆散分租给散客。
二） 分层产权制度
或许有人问，「租售比」 如此高昂，租房又付了 30%。
这么高回报，那你为什么不自己造房子呢。
答案是，造不起。壁垒高昂。
香港沿袭了英国的法律制度。
如果你坐 「英法海底隧道」，从法国去英国，那么火车露出地面一刻，区别是非常非常明显的。
如果你用无人机航拍，在高空中看中国和英国鸟瞰，区别就更明显。
中国人五千年传承，传统上叫做 「田野阡陌」。
中国人的土地，是不停分家的。到了你爷爷这一代，可能就剩一亩三分薄田。
每家每户，都在田边兴建了土路。界限十分明显。
而英国的土地，是 「不分割」 的。
英国的土地，是永远不分割的。英国人信奉 「财产不可分割」。认为一旦割小，就失去了神圣性。
英国奉行的是 「长子继承制」，家里长子继承爵位和整个庄园。次子们，统统赶出家去。
这些人，构成了后来的十字军。资本主义时代来临之后，则是城市艺术家，知识份子的主要来源。
英国的乡村土地，是大片大片连续，完全没有 「阡陌」 的。
和法国形成了鲜明对比。
言归正传，1950 年香港地产制度，沿袭了英国的法律。整幢物业必需 「整体拥有」，动辄造一幢大厦。这就涉及了巨大的财力。
当年的霍官泰，是著名的 「海沙船王」，手里跨境贸易做得红火。可这样，让他在铜锣湾黄金地段，白手起一幢大厦，他也是拿不出钱的。
部分资料引述自：《时局的生意: 霍英东自述》
史说，有一次霍官泰心血来潮，想要进军地产界。便扛了整整一麻袋的钱，去见希慎的少东家。
小少爷笑着和他说，你为什么不使用 「金融工具」 呢。
小少爷的本意，是让他存入银行，带一张银行本票去谈生意。
可是霍官泰会错了意。
英雄豪杰，容易天马行空。
霍官泰左思右想，想出了 「分层产权制度」。
英法加澳新，全世界所有的 Anglo-Saxon 国家，都没有这样的例子。
美国的地产，不是 House，就是 Co-op.
只有霍官泰，在香港搞出了 「分层产权制度」。
也就是说，我们现在熟悉的，一套房子一张房产证，一幢房子 100 多张房产证。
这样的法律制度，在国际上绝对是少数，非主流。
距离发明的时间，还不到 65 年。
「分层产权制度」 一经发明，香港的葛量洪爵士就坐不住了。
他跑过来问，同一块土地上面，30 层楼，就有 30 个投影业主。
如果产生纠纷怎么办，要求重建怎么办，要求拆迁怎么办。物业维修，意见不统一怎么办。
这些事，在法律上是无法解决的。
霍官泰的回答也非常干脆，三个字：「不知道」。
管杀不管埋。再说了，现在是住房紧张，民生疾苦。还是纠缠你的法律细节重要。
葛量洪说不过他，叹了口气，「祸害子孙，后患无穷」。
「分层产权制度」 的缺点，是非常非常明显的。一个最典型的例子，是 「拆迁」。
楼上楼下九户人家都迁了，就你一个不肯搬。
一开口，30 平米要 3000w 赔偿金。
你说，这事情还怎么办。拆迁还执行不执行。哪怕装部电梯都不行。
旧城的改建，被极大放缓了。
随着亚洲大量房屋进入翻新年龄，定时器正在爆炸。
如果你是 「独立」 一个业主，事实上你是没有拆迁难题的。
也没有不交物业费，维修管理协调等种种问题。
「分层产权制度」 的好处，同样显而易见的。
它极大地降低了房屋的总价，使得任何人都买得起房子。
三） 预售制度
霍官泰的第二个发明，便是 「楼花制度」。
新人进入房地产市场，天才不是被困难吓倒，而是掀桌子，把整个棋局彻底掀翻。
霍官泰率先搞出了 「分层产权制度」。把一幢楼分割成了 100 户产权。
然后他再搞 「预售」。
每一个散户，只要认购一个单元，预付 30~40% 的资金。
霍官泰拿了这笔钱，加上他自有的本金，加上原有的利润，就可以撑起一整幢楼的开发成本。
香港市民，第一次在历史上，有了 「拥有自己的房子」 的可能。
以前要买就是一整幢帝国大厦，谁敢想啊。
霍氏地产开张的时候，引发了全城轰动。排队一直排到湾仔。
霍官泰从门外汉，一跃成为全行业 No.1
而香港的地产界，也发生了巨大的变化。
在最初的时候，只有英资，和一些大班买办，有实力兴建房子。香港住房极度紧缺，居住条件非常差。
霍官泰首创向散户 「吸收预付款」 之后，KFS 门槛一下子变得非常低。
和黄，新地，恒地，新世界，四大地产家族，都在这个时期兴起。并最终战胜了英资太古，怡和，嘉道理。
对于房价方面，竞争激烈之后，房价/房租急剧下滑。香港人住上了好得多的房子。
直到香港政府开始 paidi。
而霍官泰本人呢，他并没心思做地产生意。
他后来去了澳门，开了一家赌场，叫做葡京。
澳娱霍官泰才是第一大股东，占 27.7%，远超何鸿燊。
因为种种人事斗争，澳娱的实际控制权，一直掌握在何鸿燊手里。
以霍家的势力，也夺不回掌控权。
霍官泰临死时，把澳娱的股份，送给了一个机构………
< 这段是我编的>
第二天，何鸿燊一上班，只看见一个白边戴厚镜框的胖子坐在他办公室，松松垮垮的肚子，衣领上还有早上喝的皮蛋瘦肉粥粥渍。
赌王暗想，「何方神圣，能打不能打啊」。
胖子站起来，夹着公文包，清清嗓子 「我是澳门政府资管办派来的……」
四） 期房制度的意义
2018 年的中国，有一群 「文青」，极度仇恨 「预售制度」。
在他们看来，期房会有质量风险，KFS 跑路风险，白白多支付了二年利息，用你的血汗养活了 KFS 再赚你钱。
当然，最主要还是：使得 KFS 能使用杠杆。红眼病
这群 「文青」 白左，日夜梦寐以求，是使中国退回到 1952 年 HK 制度之前的岁月。
| 期房 | 现房 |
| 和图纸不符，质量问题 漫长时间等待 提前支付利息 KFS 跑路风险 KFS 赚了钱 | 房价贵 |
而现房的缺点呢，只有三个字：「房价贵」。
你用大腿想，都能明白：
一套现房，一套期房，放在一起，你选哪一套。
既然期房有这样那样，货不对板的质量风险，多付二年利息。
你肯定选现房的。
那么期房要胜出，就一定会比现房便宜。
比你贴上了二年利息之后，贴上所有风险溢价，还要便宜。
那些鼓吹 「打压期房」 的叫兽，全都是躲在象牙塔里，不需要买房，站着说话不腰疼的群体。不知民间疾苦。
对于真正需要自己掏腰包的老百姓，肯定是期房好了。
最好是房子造到±0，甚至只有图纸，纯吆喝时，你卖我最好。只要价格便宜，房价能降下来。
象于凌罡这种不靠谱的十八线野模，都有大把人追随。
中国人对于 「更高风险，更低房价」 的需求是巨大的。
奥派经济学，讲究的是 dT>0，多一种选择，多一重自由，就一定是好事。
中国不应该收紧期房政策，最好是放松。
最好能放松到 「众筹建房」，给于凌罡一条生路，才是最便宜。
（yevon_ou@163.com，2018 年 5 月 3 日子）
说明一下：
昨天文章发出之前五分钟，哥哥紧急拦下。
再检查一边，还有没有什么违规的，还有没有什么咖啡的。
现在的文章越来越不好看，政治和历史，很久都没有写了。
楼市的一些 「精微」 手法，也奉阙莫如。
这事不怪我，俺已经尽量把文章写得象纯净水了。还有人嫌塞牙。
群发前，我紧急把 19 个 「霍英东」 改成了潮汕名 「霍官泰」。
然后华丽丽地，20 分钟就被删了。
事后想想，可能那个 「广告主」 有问题。GIF 格式的二维码，是不被允许的。但微信现在讳笔太多，谁也不知道哪一句，就犯了天条。
哪家公司，如果能开一个 「闽赣词」 审稿服务，一定是收钱收手软的。
我这二天生病，伤痛难忍。简直快中风了。
但还有一堆的杂事，害我严重依赖广告收入。
1）哥哥的书，5 月 4 日（今天）开始，正式可以发货了。
京东当当，今天开始算销量。
最好每一天都有 100~200 个散客购买，这样足以送我上销量榜首。刷一周就够，各位请帮忙了。
2）芸姨的 Y06，还缺 9000 阅读。大家点开捧场啊，否则又要赔一篇广告了。
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烦心事交代完，俺轰隆隆地倒下，贴药去了…………