这篇还是口水文
「三价合一」 之后，知识星球的问题铺天盖地。
实在不厌其烦。统一回答一下。
一） 三价合一
深圳的 「三价合一」 政策，是从 2017.12 开始传的。
当时，中介不顾 「传谣」 鸡腿饭的危险，拼命在微信群里群发。吓得客户二眼放光，掏钱赶末班车落定。
于是深圳 2017.12 当月的销售量，足足比 11 月翻了一倍。
过年之后，又炒作了二波。临到 2017.03.28 正式宣布，算是尘埃落定。
「狼来了」，反反复复喊了三次。没想到第三次，狼真的来了。
什么叫做 「三价合一」 呢。就是成交价，银行贷款价，交易中心核税价，这三个价必须一致。
上海网友问，难道还可以不一致的。
北京网友问，难道还可以不一致的？
这三个价格，其实可以不一致的。譬如上海 2007 年推行 「全面网签」 之前，这三个价格就可以不同。
- 真实成交价
- 银行贷款价：尽可能高。以获取更多的贷款
- 交易中心价：尽可能低。以节省税费
以一套 「真实成交」1000W 的房子为例，他的 「银行贷款价」 可能是 1200W。
按照首房首贷贷款 70%，他就可以贷款 840W。
相当于首付 16：贷款 84%
另一方面，交易中心 「备案价」。他可能是 600W。
以每一次交易 5.55% 增值税+3% 契税+2% 个人所得税，我们假设为 10%
本来要交 100W 税，现在只要交 60W。
轻徭薄赋
现在 3.28 推行的 「三价合一」，其实是 「二价合一」。
真实成交价=？，银行贷款价=交易中心价。
譬如以北京为例，北京是全中国调控 「管控」 最严的城市。也是少数还在严格征收 20%「差额所得税」 的城市。
在北京买卖一套 1000W 的住宅，搞到 「总税费」250W{心碎}{心碎}，这是非常正常的事。
如此重压之下，北京的房产交易，普遍都是 「做低」 的。
1000W 的房子交易，「写低」 至 600W 成交。剩下的 400W，您给我现金。
哪怕你管控再严，最多也就 「二价合一」。
二） 数学计算
我们来看。原方案 A：
- 真实房价=1000W
- 银行贷款价写高，至 1200W，贷款 840W
- 交易中心价写低，至 600W。交税 60W
（三价合一）方案 B：
- 真实房价=1000W
- 银行贷款价写低，至 600W，贷款 420W
- 交易中心价写低，至 600W。交税 60W
（三价合一）方案 C：
真实房价=1200W
银行贷款价写低，至 1200W，贷款 840W
交易中心价写高，至 1200W。交税 120W
| 贷款 | 税费 | |
| 方案 A | 840 | -60 |
| 方案 B | 420 | -60 |
| 方案 C | 840 | -120 |
「三价合一」 的结果，相当于少贷 42% 款，或者多付 6% 税
或者二者之间。
深圳这个城市，大家都不愿意减少贷款。
那你就认为，每一次交易，多付 6% 的税好了。
三） 疗效
是不是很熟悉的味道，很熟悉的配方。
2005.06.01，上海骤然增加 5.55% 的营业税，美其名曰 「调控房价」。
之前的一天，上海楼市井喷，所有人都在签单房子。
之后整整一个月，交易中心空旷如零。
媒体小编一片欢呼，「房价要跌了，加 5.55% 税房价要猛跌了」。
十几年过去了，5.55% 营业税的后果，我们也看得很清楚了。
房价跌了没有，没有。
比 2005 年整整又高了一个数量级。
交易税收，从来只能延缓市场的步伐，而不能改变市场的方向
房价的估值，是受货币供应量，土地基建量，人口涌入量等一系列因素决定的。
加税只会让房价更高。
从一个长周期而言，税收都会转嫁给购房者。
而且因为 「轻徭薄赋」 的环境被打断，市场换手很不充分，会更容易被炒高，更容易大起大落。
重型交易障碍，有百害而无一利。
四） 流派手法
不同的流派，适应不同的外部环境。
低税费环境，有低税费环境的玩法。
高税费环境，有高税费环境的玩法。
如《重压之下，生存之道》一文所说的，当交易税费升高到一定程度，绝大多数流派无法生存。
如果深圳严格地执行 「三价合一」，则深圳的交易费率，会上升到接近上海的程度。
- 原本深圳和上海是二个市场，各有天差地远的玩法。
- 现在深圳和上海变成同类市场，因而也剩有同类的玩法。
目前受损，消失的流派有：
- 凤冰流。短期美化出售的流派。
- 零首付流。极度追求杠杆，重点在于 「动用现金」 最少的流派。
- 一刀流
- 收租流
单次交易，约 12% 的税费，是完全不可能忍受的。也是丧心病狂的。
依然活下来的流派有：
- Abc 单，xyz 单
- 大面积低单价，长持流派。
- 二房东包租民宿流
- 法拍流
- 拆迁流
- 土豪全款单
尤其值得一提的，是 「一刀流」。
一刀流是深圳的特色，也是赚钱利器。
长期以来，写《一刀流心法》的呼声都很高。
只不过在水库内部，反对 「写出来」 的呼声更高。群众纷纷表示，教会了徒弟，洞就塌了，因此不可以大规模展示。
正好这次 「一刀流」 阵亡，我们简单概况一下。
「一刀流」 指的是，深圳独有特色的 「三价不统一」。
在 「三价不统一」 的情况下，1000W 的交易，你可以写高到 1200W，贷款 840W。实际首付 16%
六倍杠杆。六倍杠杆当然是非常诱人的。
尤其是在一个地产牛市之中，很容易就赚到钱，进而暴富。
为了追求极致杠杆，伴催生了一个流派：「一刀流」，喻意薄如快刀。
现在问题来了，当 3.28 深圳 「三价合一」 之后，「一刀流」 还能不能做。
这里面牵涉到二个因素；
1） 评估价能评多高
2） 代价合理性
首先是 「评估价」。
1000 的房子，银行最终接受你什么价位抵押，并不是空口白话的。
银行也是要看评估公司报告，看历史平均成交价的。
深圳的评估公司，管得比京沪 「稍微」 松一点，但也不是无限松。
我们举例，一般举到 120%，已算极限。
这次 「三价合一」，对 「评估」 是没有任何调控的。
也就是说，如果你真有心 Mark Up，你还是可以做的。
问题的真正麻烦，出在 「代价」。
以前深圳三价不合一，意味着你可以尽量地拉高 「评估价」。而你的代价，几乎为零。
现在 「银行贷款价格」 和 「交易中心计税」 价格是同一个了。
你 Mark Up，你就要交税。按照现行税制，税率大约是 10%
而即使首房首贷，你贷款比例不过 70%
- 写高交易价格 100W
- 交税 10W
- 获得贷款 70W，税费前置，实际到手仅 60W。
借 60W 还 70W，这就是业内所谓的 「借六还七」。
所有的税费，都是赚出来的。如果你在办贷款时，多花了 20W 成本。
你就必须在房价里，把这 20W 赚出来。
相对于 1000W 的房子，20W 多么，算很多，也算不多。
五） 三价合一的对策和漏洞
本节删
六） 棚改
从大的层面，近期还有一条消息，是被朋友圈忽略的。
深圳的旧区改造，是一直在推行的。而且力度还很大。
最近几年，整个深圳市几乎没有土地在拍卖。也没有新增一手房供应。
几乎所有的供应，都来自于棚改。
然而被人遗忘的，是文章中划蓝一句话：
棚户区改造项目住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房
结合这次 「三价合一」 强行推进，我们大致可以摸出一个轮廓。
「一切为了推进租赁」。
「这是要把房产买卖，往死里赶啊」。
任何一项政策，肯定是先有大的宏观思路。再有各执行层面的细节展开。
一直有人问我，「近期银根有没有可能放松」。
「2019 会不会取消限购限贷」。
我们的回复，一般是四个大字：「政治正确」。
从大的宏观层面，高层似乎已经对 「调控房价」 失去了信心。
「限购限贷限价限售」，几乎所有的猛药都试过了。
下面的谗佞小臣，不知多少次报告 「从一个胜利，走向另一个胜利」。
可是你仔细看看，「跌价如抽丝，涨价如山倒」。
花了三五年，无数猛药打下去-15%，真的遇到牛市，就是一个月的涨幅。
因此高层转换思路，搞 「租售并举」。
1000W 的房子，无论再怎么帮愤青门打折，900W 总是要的。
900W 你也买不起啊。
幸好是房租还不贵，京沪就 1.x% 出头的样子。
那我大力提倡 「租赁」 吧。花你 1/3 的工资租房子，还是租得起的。
目前宏观层面一个大方向，是 「鼓吹租赁」。
在这个大环境下，深圳出台 「三价合一」，粗鲁打压买卖市场，也就容易理解了。
七） 结语
我们依然看好深圳。「三价合一」 是一个利空，会短暂冰冻市场，但深圳基本面依然强劲，依然是中国最有希望的城市。
目前的情况是，深圳是 「市场经济的最后堡垒」。
可有一帮堕落的小兄弟，在拼命拉着他的底裤。
「你不能这么优秀」
「你要象我们一样堕落」
「要烂大家一起烂」。
我们依然看好深圳。即使她蒙尘 「三价合一」，逼良为娼。
但是和那些计划经济的妖艳贱货，还是不同的。
（yevon_ou@163.com，2018 年 3 月 28 日晚）