一）       前言

我说你们呀，就别整天瞎 BB，好好珍惜吧。

俺还是继续写人畜无害的 「管家公司」 系列去 

二）       链家

我有个朋友，有一次 「手拉手」 了一套一千万的房子。

然后他还是不放心，于是想找链家，帮他走走流程。问收多少钱。

链家一开口，2.7%

朋友顿时就火了。「我只不过缺二个小工跑跑腿，你好意思收我 30Ｗ」。

链家一脸的倨傲样，2.7% 是公司的统一规定。我们既然出了规定，你就要遵守。

少一分钱都不行，还不打折。规矩比人大。

这事最后怎么解决的呢。水库网友找到了哥哥。

我说行，「手拉手」 收你 6000 元吧。一等良民，六千元全程办完按单收。

哥哥的成本呢，《房地产买卖合同》是可以去交易中心买的，5 元/本（淘宝更便宜：3 元）

我买了六本，30 元。

再找了一个小妹，跑腿跟进。大概花了 20 个小时工时吧。

这其实牵涉到了 「商业」 的一条重要原则：你是做服务的。

为什么消费者要掏钱，消费者掏钱，是因为他们购买了你的服务。

绝不是你竖了一块牌子，写明 2.7%，就想闭着眼睛，按照这个费率收费的。

消费者肯付给你 $1，前提是你提供了服务。帮金主节约了时间和精力。

金主自己跑，20 个小时可能价值 20000 元。还得研究流程。

他分你 6000，轻车熟路。大家都省心省力。

「链家」 出了北京市场，基本就做成渣。

无论上海，广州，链家有得是 「钱」。谁也不知道他的钱是从哪里来的。

链家进入上海，就斥巨资把上海最好的中介公司 「德佑」 地产买下来。

进入广州，就把 「满堂红」 买下来。

出的价格无法拒绝。

而链家自己呢，纯 「渣」。360 度全方位无死角的垃圾。

南方任何一家收 0.5% 佣金的公司，都做得比他好，都可以横扫。

链家就是个大国企。腐朽官僚拖沓无能。

随着 「德佑」「满堂红」 的人不停离职，链家的无形资产不断流失。

市场份额越做越小，口碑越来越差，几乎毫无生意，目前处于每个月亏 1 亿的状态。

他不怕，链家有得是钱。

同样道理，也绝不会有人有兴趣，进入北京市场 「挑战」 绿皮的。

谁知道少爷的背后，站着哪个老虎呢。

三）       产品线

言归正传，「商业」 存在的前提，是你提供了服务。

「管家公司」 存在的前提，是你提供了服务。解决了消费者的痛点。

绝不是你想收哪笔钱，就剥削消费者的。

目前京沪深汉泉渝的 「管家公司」，主要提供的功能有：

也就是我们所谓的 「九条产品线」

让我们来逐一解释。

1）咨询：家庭整体财务方案规划

这个不是针对 「买一套房」 的客户。而是针对 2N 要买五到十套的客户。

买一套房子，客户最喜欢问的是推荐笋盘，最好一枪搁倒。

买五到十套房子，就需要配置的概念了。

如 #1700 所说的，这需要一个 「整体」 的规划。

根据你的人生，职场，家庭背景，风险偏好。做一个完整的 「终身理财」。

更麻烦的是，按照 「水库」 的手法，并不是扔给你二套豪宅 CEO，韭菜让你去买。割完了佣金，拍拍屁股就走掉的。

水库的做法，是要 「截断和再抵押」。逐步建仓和加按揭的。

因此 「财务规划」 咨询，往往是长达三年，五年的持续跟进。回头客要拜访的。

这一类的收费，以 「咨询报告」 为主。

中国人并没有养成为 「咨询」 付费的习惯。收费也始终艰难，量上不去。

国外 「财富管理」，每年可以收东家 1%。而在中国，「管家公司」 五年的跟进报告，才能收 0.1%。

大致是：

• 5000W 现金，「配置报告」 收费 68000.
• 2000W 现金，「配置报告」 收费 38000.

2）代购

代购是需求最大的一项业务。简单说，就是 「笋盘」。

例如很多管家公司，都有 「笋盘群」。平时风平浪静，往往一二天都没有人发言。

但是某一刻，管家会突然跑进来，扔出一套信息 「xxx 花园，xxx 户型，xxx 万」。

然后群里象炸锅一样，蜂巢涌动。如果是真笋盘，20 分钟之内就可以敲定下来。

钟意者找管家联系，管家收 1%

在 「笋盘群」 的基础上，又演化出了二个新的玩法。

一种是 「处置资产流」。一种是 「资产包」。

a) 处置资产流

因为事实上，你是找不到那么多 「笋盘」 的。

笋盘的发掘，概率上叫做 「看房 200 套」。

但看无数无数的房源，时刻觅食在市场第一线，也是一笔巨大的人力成本。

一般看房 200 套，你至少需要消耗 600 个小时。

按照每个小时 200 元的人力成本计算，仅此一项，就是 RMB 120000，收 1% 佣金都未必够本。

而且这还仅仅是理论值。更麻烦的是，你没有这么多合格的人手。

管家公司，是一个新兴事物。基本各家公司发展都非常快。

公司一快，你就缺 「人才」。

看房 200 套，虽然说是一个体力密集型的行业。但也要看房的人，拥有基本的逻辑，审美判断能力。

我们这个时代，大学生很多，「靠谱」 不偷懒的人却很少。真正能有敬业，把马桶擦七遍的人，少之又少。

「笋盘群」 人力跟不上。他们就想到一个做法：「处置资产流」。

逾期– 银行处置资产– 法院判决– 法拍流

大家都说 「法拍流」 黑。法拍黑，主要是因为 fayuan 黑。

一套房子，如果进入了 「法拍」 流程，基本没什么好货。真的好货，早在法院内部消化完毕了。

这句话，其实还可以再 「前置」 一下。

真正的 「好货」，根本就不会拿去给法院，银行也不是傻子。真正的好房子，「银行」 内部就消化掉了。

从 「逾期」 到 「法院强制执行」，当中还有一个阶段，叫 「银行处置阶段」。

这个阶段，银行会对接逾期业主。并劝说业主，「能卖就好好卖掉」。

如果业主放弃权利，产权也会转入银行，转到银行 「资产处置小组」 手中。

「银主盘」 办事人员，也没那么多钱。即使是好货，也不能每月买十套。

他们还是冀望 「商业化」 处理。最好拿到市场上去抛，拿点返佣。

最后的鸡头鸡脚，才是交给法院拍卖。

「处置资产流」 就是和银行关系好。直接在 「处置逾期资产」 这一关拦下来。

拿到 「笋盘群」 里一看，哇，二十几套都是好房子。

* 近年 p2p 横行，小贷公司往往也有房源

b) 第二个方法，叫做 「处置资产包」。

很多大型国有银行，内堂衙门天阶太高。六七百万经手的买卖，他们都懒得做。

因此他们放出来的，是 「2 亿包」。

具体做法，是 15~20 套房子，直接打成一个 「处置资产包」。找财团来接。

单套买卖，不做的。懒得不要不要的。

价格一般是 1.8 亿，九折。

「管家公司」 可以把整个包谈下来。拆散了拿到 「笋盘群」 里卖，也有折扣。

化批发为零售，赚取些许差价。

四）       限购和限贷

第四项业务，是 「限购咨询」。

限购的破解方法，绝大多数人都知道。这一块脑力服务，也早已包含在了 「咨询」 大套餐中。

「限购咨询」 的真正重头戏，其实是专业 「结婚服务」。管家公司抽介绍费。

你懂的。俺就不展开了。

第五项业务，是 「限贷咨询」。其实就是 「贷款中介」。

这一栏分为二项：

1）按揭

如果你有正正经经的 「按揭」 资格。那自然是最好。按揭国家支持，鼓励自住。按揭向来是不收费的。

目前有一些无良中介，搞价格联盟，搞 1.5% 按揭服务费，大家一定要擦亮眼睛。

「一等良民」 办按揭是没有费用的。例如前文所述，「手拉手」 六千元够，就不用中介了。

如果您不幸不是 「一等良民」。以下情况，你可能需要 「贷款中介」 的帮助。

• 有逾期，或者严重逾期
• 自由职业，收入不稳定。
• 年纪和收入不匹配。例如太老>60，或者太小<20
• 需要房租等补充收入来源
• 离婚析产，去除参贷人
• 补交社保和四金

贷款中介可以帮你做的是：

• 精选银行。根据你的材料，精选一家最容易 pass 的银行。
• 推荐更多的金融产品。例如接力贷，5+2
• 争取更好的评估价，利率
• 辅助整理申请资料

可见，贷款中介做的事，是完全合情合法的。

贷款中介收点钱，也是合理的。

2）抵押

「抵押」 和 「按揭」 类似，服务和收费项目也类似。

但 「抵押」 天生就是有费用的。目前市场上都知道 「抵押贷款收 2%」。

实际这个费率是 1.8%，管家公司顺手沾猪油，还是可以赚 0.2% 的。

银行家的儿子问爸爸：「爸爸，银行里的钱都是客户和储户的。那你是怎样赚来房子、奔驰车和游艇的呢？」

银行家：「儿子，冰箱里有一块肥肉，你把它拿来。」

儿子拿来了。「再放回去吧。」

儿子问：「什么意思？」

银行家说：「你看你的手指上是不是有油啊？」

五）       装修和出租

装修是单独的一条线。

随着水库 「大面积，低单价」 的延伸，以及异地购房二江四岸。

「装修和打理」 也成了一件烦心事。

在整个系统中，专门有一批人做批量装修，做 「凤变冰」。

专门有一批人做 「民宿托管」，airbnb

这些属于非核心业务。和主干联系不是很紧密。

六）       垫资和其他

垫资主要用于 「过桥」。

譬如上家欠了 600W，你要帮上家赎楼，才可以交易。

又如北京常常要做全款抵押。上千万的资金，垫资借二三个月。

「管家公司」 一般都是轻资产的人力组员。

「垫资」 这种事，绝大多数都是外包给外面的专业公司。

目前北京垫资成本在 1.9%/月左右。

除了 「垫资」 还有些其他业务。

例如专门研究怎么办信用卡的卡研社，撸羊毛的积分流。

专门搞信用卡，信用贷 「团办」 的线下。做 POS 机的茶茶。验房师，设计师，软装师。

山东房产观澜，甚至还有一条 「砍价师」 产品线。

七）       结语

商业的价值，在于为消费者提供服务。

每一项功能，都是 「你需要」 了，管家公司才提供，并收取一定的费用。

水库和传统的 「股票债券理财」 很不相同。因此我们的 「九大条线」 也很不相同。

市场有需求，就有真空。

只有管家公司，才能服务新型理财需求。

最近二年，市场上雨后春笋般地冒出十几家 「管家公司」。散步在全国各个城市。

• 他们中的有一些，已经月入百万。
• 有一些，却接近分崩离析。

知道 「九大产品线」，不一定客户上门财源滚滚。这里面还有诀窍。

见下一篇《管家的生死》。

（未完待续）

（yevon_ou@163.com，2018 年 3 月 25 日暮）