闲话老公房（下）—- 老公房的隐忧

55 平米线，农民进城，贷款限制，是老公房的三大隐忧。

一）55 平米线

空军通常嗓子很大，但他们并没有什么学识。所以他们总是猜错。

真正影响市场至深的政策，都是在无声无息之间宣布的。政策的深远意义，也只有有心人才能发现。

论上海房地产市场，「55 平米线」是一道绕不过去的，决定性的政策。

2001 年，当上海房地产刚刚开始启动时。市府的政治精英们，不动声色的公布了一条规划政策：「新建成套住宅，不得小于 55 平米」。

他是如此低调，以至于没上报纸。而今天自吹自擂，自封自宣的「房地产专家」们，谢易郎蔡，没一个说到了他的重点。

「55 平米线」的主要作用，就是直接催高了老公房的价格。

众所周知，品质环境设施，老公房一无是处。而 2001~2003 的老公房狂涨狂潮，主要是因为「总价低」，小面积住宅稀缺所致。

小面积稀缺并不是必然的事，如果市场需要小户型，就兴建小户型好了。为什么会导致几十年老公房，买得比卢湾豪宅还贵？

其主要原因，就是行政干预。就是市政府规定的「新建成套住宅，不得小于 55 平米」

有心人如果仔细翻阅一下 2001~2007 的历史，就会发现，在这段时段之内，没有任何小户型供应。偶尔有少量小单元冒出，也一定是打着「酒店式公寓」「商务楼公寓」之类的招牌。遵循商铺税费。

而老公房的主流面积，在 35~40 平米之间。这就给了他们一个「天然」垄断机会。使得老公房没有任何竞争对手。后续供应为零。「55 平米线」的人为行政，造成了老公房价格飞涨。

现在，让我们分析一下，老公房背后的政治博奕，利益团体的政治力量吧。

55 平米线的最大受益者，是老工人。

当 2001 年时，市区内的老公房，几乎全部捏在「上海本地人」手中。他们绝大部分的业主，是老工人，老下岗。经过了几十年辛苦工作，在福利房改之际，花一二万元买下了自己的住宅。

通过「55 平米线」的行政干预，人为地托高了这一部分房产的价格。使当年 1~2 万买的房子，现在基本上都能以 20~30 万出手。相当于政府送他们的一笔福利。

「55 平米线」的最大受害人，是外地人。

外地人，无论外地打工人，还是外地大学生。旧区内的一套老公房，通常是他们来上海的第一个落脚点。55 平米线政府一手把老公房炒高，就使得他们落户成本极高。相当于缴了一笔「户口税」。

上海其实是最仁慈的城市，政府挖空心思 55 平米线，一手为老工人、老阿姨，炒高补贴了二三十万。代表了高超的执政水平，政府精英确实高人一筹。

是最最最照顾工人、农民的「爱民如子好书记」。上届政府在民间广受拥护，怀念，也就不难理喻了。

上海的本地人其实是不苦的，住棚户的政府可以负责拆迁，动辄拿几百万。老公房则政府把价钱炒高，2002~2003 换房之际，一套老公房基本都可以换回半套新房有余，这些人现在也有上百万身家。

在任何一个团体，任何一个社会，政府永远是帮「本地人」的，这次也不会例外。

最后，应当指出的是，「55 平米线」是上海特有的一条特殊政策。天津房产，不在此例。

一. 二）55 平米的隐忧

说完了 55 平米的由来，这条政策的走向，也就不难理解了。

55 平米并不是天然之事，无论从建筑、环保、安全的角度讲。限制「新建住宅 55 平米」毫无理由，亦毫无意义。

从长远看，这样的政策会加大低收入人群的租金费用，限制移民大学生进入，对城市的长远竞争力不利。

从长远看，「55 平米线」政策应该废除的。但问题是，什么时候？

答案很简单，从他出生的那一天就注定了。

2001~2003 年时候，市区绝绝大多数老公房，都掌握在「上海本地人」手中，他们的成分大都是老工人，老阿姨。

经过了几年的频繁交易，本地人大量套现。老阿姨卖了旧房换新房。今日之老公房，30% 甚至更大比例，已经在外地人手中了。

这样的趋势，还将维持几年。但什么时候会逆转呢。

对，就当老公房房源，70~80% 是掌握在外地人手中之时。市政府会「突然」宣布，取消 55 平米限制。

到那个时候，政策允许就会有大量中小房型上市。美其名曰建设中低适用房。他们的造价和今日房价差不多，但崭新。在他们的挤压之下，老公房的价格，就会降到今日房价之 2:1，而不是现行的 1:1。

无论售价，或者租金。

「55 平米线」是悬在老公房头上的达摩克利斯之剑。但我们是否就不买老公房了？

也不是的。我们没理由为了未来「或许有」的 20% 利空，而放弃今日 50% 之赢利。

就象傻空们大喊物业税。难道我们为了八字没一撇，未来看不见「或许有」0.8% 税收，就要把房子今天降价 20% 卖么？

二）农民进城

影响老公房的第二个隐忧，是农民进城。

讲述这个问题，我们首先要回顾一下，2003 年沙士之后，香港房地产复苏，走的是什么道路。

时至 2007，香港房地产，已完全恢复顶峰元气。今日之价格，豪宅约为九七的 160%，高档 100%，低档 60%。

这里就引述了一个很趣味问题：为什么会这样？

理解 2003 香港楼市复苏，就要知道他背后的原动力。本次香港复苏的主流军，主要是—换楼客。

中国对于房地产的研究，还处于非常初级的阶段。以至对市场动力研究不明。就大体而言，购楼者可分为二个类别：「初次购房者」和「换楼客」

在香港任何一个楼盘统计，都是严格地按照二者比例，然后再制订销售策略。而不象内地愚蠢地划分什么「投资」「投机」。

换楼客的市场轨迹，和「初次购楼者」有很大不同。其主要特征，就是对三房购买欲强，对二房购买欲不强。对市区购买欲强，对郊区购买欲不强。对宽敞购买欲强，对紧凑购买欲不强。

香港现有 240 万套房子，却只有 223 个家庭。从理论上讲，香港房屋已经大大过剩，不应该出现涨价紧张情况。

而事实上，香港高档住宅动力强劲，其主要购买群，就是「换楼客」。

换楼者将自己位于元朗，粉嶺的远郊房产售出。改为购买南区，清水湾的豪宅。将二房抛出，改为购入三房。

他们的行为，使得郊区房价受压，市区房价受升，二者差距拉大。使得二房受压，三房涨价，这和今日上海完全不同。

「换楼」的结果，是使豪宅涨幅大量跑赢大市。而破蔽旧宅，大幅跑输大市。

天涯很多人都在问。父母传下二套房子，个人再有一套。等自己到孙子辈时，每一个孙子都有六套房子。房子凭什么再涨？

房子还是可以再涨的。只不过涨的是豪宅。你可能有六套房子，但高档的还是少的。你会把老公房郊区房全都抛掉，然后住一品豪宅。

人类的生活水平总是往上走的，物质欲望也永无止境。在一个静态的社会中，老公房的消费群会越来越少。

原老公房的人群，会渴望住进新房中去。住完了新房，会渴望住进内环去。住进了内环，会渴望住进内环豪宅去。从这一个角度讲，一个静态的社会中，次新房是远远跑赢老公房的。

因为三十年后，你不是讨论租金多少的问题。而是根本没有人租老公房。

老公房唯一的指望，我们的社会是动态的！

我们的社会是动态的，韭菜割完了一茬又一茬。这道理一定要牢牢记住。老公房唯一的希望，就是农民进城。

如前所述，人的欲望永无止境，物质生活需求总越走越高。

但金字塔底层消失了以后，还有新的底层补充进来。

农民进城，如果新的农民能维持此速度进城的话，老公房的租金就能够维持。如果农民速度加快的话，老公房就能跑赢次新房。

排外，政治孤立，人口趋势，是老公房面临的主要风险。

三）贷款限制

老公房面临的第三个问题，是贷款限制。

香港人很少买老公房，而宁愿买三万元一平米的国际丽都城，为什么？

因为对香港人来说，回报并不是唯一的。他们的人力资源一样很贵。每小时赚几万元。

让香港人抽出宝贵的渡假时间，而来打理维修老公房，和下三滥租客扯皮，他们是没有这个精力的。而对于空闲上海本地人来说，则没有这个烦恼。

这个例子说明，在金钱之外，还有很多「特殊因素」也是会起作用的。

头寸是一门大学问。20 万，200 万，2000 万，理财方案完全不同。

对于老公房来说，政策风险极头痛的一个问题：政府不允许贷款。

真是没有道理，不知道央行哪一个笨伯拍脑袋的想法。个人只鼓励一套贷款，二套就要质问，三套就要限制了。

而众所周知，贷款，对于投资，是房地产领域极极其重要的一个核心领域。

当只能贷一套款的情况下，我们不能购买老公房。

（yevon_ou@yahoo.com，2007 年 4 月 9 日夜）