根据 2016-05-31 水库隐匿版《众筹买房计划》#Z01 改写
起因，方法，利益，发展，目标。
一）众筹
什么是众筹，为什么要众筹，众筹的区别和要点是什么。
原文《众筹买房手册》#Z01，写于一年半前，仅限于水库极小圈子流传。
为什么要众筹，在已有《合作买房手册》的基础上，进一步众筹，理由是什么。
答案是：
- 合作买房：2~3 人
- 众筹买房：20~30 人
这二件事，最核心，最根本的区别在于，「人数」 的不同。
「人数」 的不同，造成了整条链条上，「逻辑」 的不同。
譬如说，在《合作买房手册》一文中，我们耗费了漫长的篇幅，对各种 「贡献」 进行了精算。
- 有人贡献了首付
- 有人贡献了月供
- 有人贡献了房票，贷票
- 有人贡献了跑腿，选筹，装修，管理和卖出
对于《合作买房手册》一文而言，最主要的侧重点，是精算各方面的付出。
每一个人的贡献，可以精确到 0.01 元。
然后再分配利润。
而在《合作买房手册》的末尾，只用了一节的篇幅，来讲述 「决策」 的流程。
当我真心想要卖出时；
二个小伙伴，A 想卖，B 不肯卖，请问应该如何决策仲裁流程。
在原文中，我们提到了权威法，收购法，民主制，到价法等几种模式。
草草一笔带过。
二）众筹的软肋
但是在 「众筹」 的模式下，往往会有 20~30 个参与者，搭建一个项目。
国家法律允许的上限，甚至可以达到 199 人。
在众筹模式下，最大的瓶颈是什么。
稍微懂一点点人情世故，管理经验的人都知道：「众口难调」。
- 一件事，如果只有 2 个人参与。二个人要都满意，是容易的。
- 一件事，如果有 5 个人参与。5 个人全部都满意，是困难，但还可以勉强可能做到的。
- 一件事，如果有 50 个人参与。50 个人全部都满意。这是绝对绝对不可能的！
很多人有一个误解。他们对商业的要求，是 「低质量」 的。
50 个人如何聚集在一起，很多人第一反应：「股份制」 啊！
譬如大伙众筹，每人出 200W，合计凑了 5000W，搞了一个大项目。
最后大项目的运营，成本，出清，完全是靠 「股权投票」，51% 压倒 49%。
但是这样一种 「低水平」 的做人做事要求，是不符合 「众筹」 档次的。
我们的要求是：100% 的满意率。
50 个人合伙，最终办事的结果，必将使得 50 个人都满意。
49 人都不行。
公平，公正，公开，心悦诚服。才能叫乐墨山东宋公明。
各位，民主的喻义，并不仅仅是 51% 的人满意。别忘了还有 49% 的人不满意。
你设想一下，「不满意的人」 会怎样冷嘲热讽吧。
假设大家 「众筹」 买了一套 5000W 的不动产。
过几年涨到 1 亿了。董事会按股份开会，公开表决要不要 「落袋为安」。
- 51% 的人表示满意，接受。
- 10% 的人表示价格太低，至少看 1.2 亿
- 10% 的人表示价格可以接受，但是要交税，不如继续持有物业。
- 10% 的人表示你 TMD 买家就是你小舅子，这里面有贪污。四处贴海报，嘲笑你内外勾结，里面做事不干净。
这时候你怎么办，你无言以对，百口莫辩！
「众筹」 并不是一件新鲜事。至少十几年之前 2005 年，就已经有人喊出。「地产既然这么赚钱，为什么不大家合伙干」。
问题是 「地产」 这一行，演化了十几年，始终演化不出 「合伙人」 的模式。
「内外勾结，贪污腐败」 这是一个百口莫辩的例子。
而且说句良心话，地产也很容易贪污腐败的。
你真的众筹了一个项目，只要有 51% 的股份，甚至 30% 的股份，在一个大股东手里。
他就可以翻云覆雨。
当别人出 1.1 亿前来购买时，他可以索取 1000W 元的回扣，并汇报给董事会 1 亿报价。
当别人出 1.2 亿报价时，他可以强行否决，就说时机不合适。最新宏观政策后市看涨。
这里面的操作空间太大了！
制度不解决完善，「搞到最后朋友都没得做」 是无法避免的现象。
想要设计《众筹买房手册》，关键要从流程制度上改进。
目标是 100% 的人都满意。看清楚，是 100%
每一个人都心悦诚服。都觉得是公平合理的，没有小舅子偷偷买九折盘。
不会有喷子贴大字报。
三）众筹的设计
50 个人，都彻底的公平满意。
这在 「管理学」 上，几乎是不可完成的任务。
众口难调，管理，人心，是最最最困难的事。
整件事，一直到 2016.05.28，有一次无意中和 SPI 闲聊。
他讲了一句话，闪电霹雳般，照亮了十四五年的难题。
为什么不锁定收益呢！
举个例子，假设 25 个人，每人出 200W，大家合伙买了一套 5000W 的房子。
物业总会升值。但是 「什么时候抛，哪个价位抛，抛给谁」 就是一个很大的问题。稍一不慎，「内部交易」 的指责，铺天盖地而来。
解决的方法，是把 「契约」 重新设计。
彻底取消 「管委会」 的任何权力，改为被动投资。
契约：当到手价达到 15000 万时，无脑抛出
意思就是，这个物业，咱们不选时间，不选政策，也不判断多空。
不管哪个人，手持 15000W 过来，我们就无脑卖给他。
哪怕是一条狗，哪怕是你小舅子。哪怕是某一个股东本人。
只要你出 15000W，我们一定卖给你。
这样一来，就省却了 「指责」 的过程。
我们必然保证了，抛出时，绝对是 「有史以来最高价」。
你 1.5E 的报价，从来没有刷出来过。第一个刷出这个价的买家，我们就卖了。
如果你说小叔子，说你同学，说介绍过来的人还抽了佣金。嘴炮啊！
You can u up，
对于股东来说，他们依然是 「有史以来最高价」 卖出。股东们是无可指责的。
投资有三元素：「买进价，卖出价，时间」。
在一般的理财产品设计中，锁定的都是买入价+时间。
常规众筹一个项目，十年之后一定要清盘。回报以届时的清盘价计算。
但是这样的 「模式」，对于 「地产」 这一行，非常地不合适。
地产之道，首在于 「囤」。
地产就是要长持的，要贷款贷足，长持到天荒地老。和你斗货币的贬值，最好斗到大排面 100 元/碗。
而且地产又有非常重的税。某些情况下，税收甚至可以占到总价的 30%。
你拿在手里是 1 个亿，你抛出 「套现」 就只剩 7000W 了。
这样情况下，强迫一个 「众筹」 的地产基金，十年必须要变现，套现，以现金结算股东利益，是非常不公平的。
地产第三个问题，是难以 「估值」。
你说你这房子，2W 元买进的，现在都涨到 7~8W 了。
你父亲马上在旁边阴阳怪气地嘲了一句，「你说涨了，你抛掉呀」。
你心里吃了一万匹的草泥马，不满五抛了有近 10% 的税，而且限购限贷，卖了就买不回来了。
我搞那么大动静，交易一次上百万的税费损失。
就为了给父母证明 「真赚到钱」 吗。
500㎡，祸害皆父母啊。
投资有三元素：「买进价，卖出价，时间」。
传统的买进价+时间模式，非常地不适合地产行业。
众口难调，你无论哪个价位卖了，「股东」 中一定有人骂你卖国。
《众筹合作手册》的设计思路，应该是倒过来的。
锁定 「买入价，卖出价」。
大家在基金成立之初，就商议好了协定。
- 现在有一处笋盘，愿加入的人一致看好。现价 5000W，大有升值潜力。
- 目标 15000W，到价抛出。强制服从。
这二个 「基本条款」，可以在成立之初就约定。你同意了，你再加入。
因此股东是 100% 满意的。
然后，整个基金的唯一不确定性，是 「时间」。
你有可能几个月就抛出。也有可能几年才抛出。
甚至有可能十几年，才能最终抛出。
时间拖得越久，回报越低。
绝对回报锁死，相对回报不确定。
因为中国的货币，总体而言总是贬值的。
1979 年改革开放刚开始时，36 元/月工资。1 元钱可以买一天的伙食。
今天，万元户甚至不够一个月的生活费。
从长远来看，「众筹基金」 总能达成目标。说不定哪天，一个股东就把它买下了。
这样一种 「被动管理」 型的基金，运行费用也非常低廉。
请一个小妹，每年固定给各位寄账单就行了。
四）众筹的场合
我们可以看到，在整篇《众筹买房手册》中，最核心的思想，是 「买入价，卖出价，时间」。
- 锁死：买入价+卖出价
- 而不是：买入价+时间
在这个创意性的大框架下。其实我们并没有涉及：
- 境内还是境外
- 挂在个人名下，还是基金名下
- 房票贷票，项目发起者等诸项费用
- 其他合规性
也就是说，《众筹合作手册》是一个应用性非常广泛的模式。
什么都可以装进去。
譬如说，如果在中国境内，大家众筹了 2000W，挂在一个 A 名下，并消耗了 A 的房票贷票。
则 A 可以按照《代持操作手册》，提取劳务费。并和整个 「众筹」 集体隔离。
扣掉劳务费后，众筹达到预期值，触发出售契约。
我知道很多人，肯定会问 「法律，合规，细节」 等一大堆的问题。
但我写的仅仅是锁定：买入价+卖出价。
其他就不负责回答了。
（yevon_ou@163.com，2018 年 1 月 30 日暮）