BabyG 紧追不舍，我也就说说我的看法。

一）往事

上海楼市各项产品，老公房是最早出风头的。他打破了一项记录，1984~2004，廿年的房子卖￥7000。

记得当时在上海热线 2003，有一个家伙转了一篇文章，「怎样为老公房估价」。

专家说，先扣除若干年的折旧，然后房型落后扣分，功能分区扣分，最后群众心理扣分。得出的结论是：「当时市区房子售 6000 元，则同等地段老公房合理估价应该是 2840 元」。

记得我回了个贴子，不无讽刺地说，「如果市场和理论相差 5%，那可能是市场不够精确。如果市场和理论相差 50%，那一定是理论错了」。

上海的老公房令人震惊，因为他打破了几项记录。其中的第一项，就是他远远不如专家们所说的「合理估价 2840 元」，而是一开始，就卖了￥7000/m 单价以上。

要知道，当时上海市政府的划分，3000 元以下算低价房，7000 元以上算高价房。而内环卢湾区的房子，如复兴佳苑，黄埔新苑，也不过 6000 元。

2003 年的楼市，外地一线城市，哪怕广州深圳，顶级豪宅也不过七八千的样子。「万元豪宅」已经是一杆标杆。哪怕是在上海，开盘价在￥10000 元以上的，也可以数得出来。他们现在基本上都卖三万。

显然，2003 年时的老公房，无论租金售价，相对是没有投资价值的。

尤其是对于一些并没有「资金总额」限制的人，与其买 7000*43m= 30w 的老公房。还不如买 7000*120=84w 的次新房。无论是闵行普陀闸北，中远二湾城万里城名都新城，四年后都远远跑赢老公房。

二）卖点

站在２００７的肩膀上，回过头来看历史，我们可以清楚地看到。

2003 年，老公房以一个很快的速度，卖到了￥7000 以上。甚至比一些内环次新房还贵。

但过了二年 2005，等内环新次房卖￥17000 的时候。老公房还仅仅徘徊在 10000 元左右。

又过了二年 2007，等内环枫景豪景思南东曼等楼盘，都已经卖到 25000 以上时，老公房还仅仅卖 13000 左右。最好的一些带拆迁概念，也不过 15000~16000。

导致老公房跑输大盘的，正谓「成也萧何，败也萧何」。

老公房最初能以飞快的速度上升，因为他「总价低」。因为上海市政府人为地「55 平米限制」。市面上根本没有二三十万总价的房子。

所以老公房因其面积小，单价反而可以卖得很高，甚至比次新房还高。

但随着老公房的价格不断上涨，老公房和「郊区二房」的竞争逐渐加强。以市政府大力推广的「7090」为例，如果在七宝买一套 90 平米房子，单价 7000，则总价 63 万。

以此为标的，老公房就面临了巨大的竞争。主要是 40~50 万左右形成了一个「阻力位」。许多外地新进沪的小年青人，可以选择老公房，也可以选择郊区房。

老公房的主要卖点是「低总价」。所以静安枫景静安豪景可以无限上升，而老公房在 2005 年遇到「单价万元」左右，就滞留明显阻力，跑输次新。

另外要提一句的是，因为中央的宏观调控、股市效应。

居民手中的购买力越来越强，而迟迟不购房。从而房价显得便宜。今日市民购买房产，压力已远远小于 2005 年 3 月高峰期。

只有房价贵得无法承受之时，才会去选择很不划算「低总价」的老公房。当购房压力普遍显得较轻时……对老公房是不利的。

三）展望

分析完了前因现状，我们再来看一下未来。

在 2007 一个重要因素，就是「老公房重显活力」

随着静安枫景、静安豪景、中凯城市之光、国际丽都城，一批楼盘逐渐展望到 30000/m 以上。上海的老公房正渐渐显现优势。

象一些朋友所说的，新房的租金回报率已渐渐地降到了 2.5%，而老公房还能维持在 4~5% 以上。

当我们拿 6000 元的老公房，和 3000 元的万里城相比。我们可能说，老公房并没有竞争力，还不如买 2003 年的次新房。

但投资市场，从来没有「孰优孰劣」，只有「价格孰优孰劣」。

拿市区 10000 元的老公房，和 15000 元的万里城相比，或许我们就该选择老公房了。

在具体的选择之中，我们要注意到，一个很重要的现象：「老公房内外环相差不大」

次新房市场泾渭分明。内环 3 万，中环 1.5 万，外环 1 万。内外环相差三倍。

而在老公房市场，莘庄水清路报春路，七村八村的房子也要卖￥9000。而静安区的老公房，亦只不过卖 11000。

在老公房市场，内外环的价差微乎其微。甚至只有 1.0~1.2 倍。因为他的主要瓶颈是「45 万元」大关。而真正买老公房的人，已经对楼层朝向位置地段不太在乎。只想要一个家。

所以投资老公房的话，我建议选静安区，他们相对被低估。

（yevon_ou@yahoo.com，2007 年 4 月 8 日晚）