拖延流 #1620
「你为什么不和我结婚」，戒指重重地扔在 xingu 鼻梁上。
「年龄没到啊」
「人家廿四了」
「不满三」 么
一）拖延流
前二天，知乎上看到一个帖子。黯淡不提。
https://www.zhihu.com/question/20946994/answer/231508617
今天，我们要讲的是另一个故事。房地产领域的 「拖延流」。
首先，什么是 「拖延流」。
拖延流是一种技巧。
指的是：尽可能拉长交易周期，来缓解融资和筹首付压力。
那么，为什么要 「拖延」 呢。
很多人是完全不能理解这其中概念的。
对于许多人来说，他们觉得买房子，就是 「拿钱去售楼处」 排队抢号。
手里有多少钱，就买多大的房子。
别说 「买房技巧」，连贷款都不怎么用。爷全款。
比这些 「菜鸟」 进一步的，则是有基础的理财概念。
知道 「构建以房贷为核心的资产结构」。
他们往往会算一算。譬如我手里有 350W，留一点钱付契税，则可以买 1000W 的房子。
比这批人更进一步的，则是 「连首付都没有，也想要买房子」。
你手里只有一成，或者一成半的资金。
剩下的资金在途。
但是笋盘已经出现。
或者市场启动在即。
你心头热火燃烧，知道这是一个博命的单子。咬咬牙冲了，抢到就是几百万的利润。
那怎么办。
事情能做，靠一点点的技巧。
二）远期合同
「拖延流」 的第一个技巧，是远期合同。
远期合同：指的是在今天签订，但一直到八九个月以后才执行的合同。
一直有人问我，例如很看好明年 「春季」 的行情，也的确可以体会到市场蠢蠢欲动，贴近第一线的脉搏。
问题是，「购买资格」 还没有。
例如说，仍然迁户口中。还需要好几个月走流程。
又或者是，社保满五，还差几个月。
又或者是，业主产证一年八个月，面临高额增值税。
这时候，你的解决方案，最理想的是 「远期合同」。
今天就把这事定下来，拖到九个月以后再过户。
读者们要问；
Q1：远期合同合法么。
A：完全合法。中国任何法律，都不限制合同的交割期限。
Q2：远期合同可以网签么。
A：不可以网签。因为你没有购房资格。
仅可以签订中介格式 「三联单」。这种合同也可以淘宝买，20 元/十套。
Q3：远期合同有风险么。
A：有轻微风险。主要是在这九个月内，房东继续把房子卖给第三人了。「一房多卖」。
克服的方法是，你既然下了 20W 定金，约定了 40W 元赔偿。
如果房东真的 「违约」。你就索性和他打官司。赢的概率 99%
投入 20W，九个月时间赚 20W，这样的投资回报率，生意可以做做的。
标的小，房东一般都有钱追赔的。
Q4：远期合同执行中，需要注意哪些方面。
A：远期合同最大的麻烦，是在这九个月内房价大幅上涨。
从合同的本身来说，买卖合同，哪怕房价大涨，也不影响执行。
但在实际操作中，就会发生房东 「一百个不配合」。而且你也无法再做进一步的 gpgd，abc 之类操作。
因此，如果九个月内房价超级大涨。一般得 「追加」 补点利益给房东，提价五万十万，还是你的损失。
Q5：远期合同最长可以拖到多久。
A：理论上，是没有上限的。
在实战操作中，因为中国的政策，变化非常地快。哪怕你签了合同，多拖一年半载，「限购限贷限售限价」 一连串炸弹就扔上来了。往往你就不符合限贷政策，不能够享受优惠成数了。
因此实战操作中，我们见过最长案例 xingu 的：20 个月。
那真是把房东家的门槛都跪穿了。
三）合同的拟定
对于合同的拟定，也需要花一番心思。原则上来说，我们建议采取 3+3+3 方式。
譬如说，正常的房产交易流程，是付定金—网签—审限购– 审税—办贷款—过户—银行放款—交房，整个流程，大约持续三个月左右。
你要直接去和房东说，「亲，这笔交易我想拖到九个月」。
有可能成功么，绝对没有任何成功的机会。
你要做的是，首先，让中介去和卖方说 「我的客户，是一个非常小心谨慎的人」。
「他很怕交易流程有什么意外，造成违约」。
「因此，客户希望，把流程写得尽量宽松一点」。
传统的房产交易，「审限购，审税，办贷款」，一般是预留 2 个月时间。
你可以要求到 4 个月的时间。
在付款的资金途中，譬如 300W 首付。
你可以拆成先付 100W，过半个月付 50，再过半个月付 50……
光付清首付就拖了二个月，银行又要等首付资金齐全，才可以 「开始审核」 贷款。
这样就有理由，把 「合法」 的交易流程，拖延到 4~5 个月。
有人问，房东又不是傻瓜，房东会接受么。
答案是，房东大部分情况下，是会接受的。
因为 「买家」 是职业的，而房东并不是。房东绝大多数时候，只有有限的一二次售房经验履历。
只要你放下身段，苦苦哀求，将心比心。
将普通的交易流程，由 2.5 个月，拖长到 4.5 个月，一般还是 「合理」 容忍范围之内。
合同的第二步，和很多人想法不同，是 「违约」。
第二步，是有损的。
也就是说，你一开始就想好了，要赔一笔 「违约金」 给房东。
中国人，经历的商业文明洗礼太少。不明白 「合同就是合同」。
「合同的每一条条款，都是不可分割的一部分」。
「撕毁条款，赔偿条款，都是天然权利的一部分」。
最初的时候，我们和人讲述 「商业文明」 时，甚至有传统洗脑的学生，对于 「退出条款」 大发雷霆。
质问合同都签了，怎么可以不执行。
我们耐心地解释，只要约定了赔偿，就可以不执行。
否则全世界的期货市场，权证市场，都没有存在的可能了。
同样道理，关于 「拖延流」 这件事，他最主要的 「拖延点」 在哪里呢。
他主要是二条；
1）截止 x 年 x 月 x 日，首付资金必须到位 xxx 万。否则按利息赔偿
2）截止 x 年 x 月 x 日，交易过户。滞纳期最多 60 天。
这里面最核心的，是这个 「60 天」 的约定。
你去拿现在任何一本 「官方版」 的房地产交易合同来看。里面写的全是 60 天。
- 意思就是，「拖晚」 了 60 天，属于轻微违约。购买方只要赔利息和违约金就可以了。
- 而拖晚了 61 天，就犯大错了。业主可以没收你 20% 的购房款，把合同取消。惩罚十分严重。
这句话反过来的意思，则是你可以合法地违约 60 天。
以金钱换时间。
如果配合违约金写低，风味更佳。
目前网签的标准合同，赔偿金是 0.04%/天，折合年率约 14.6%
这样的一个 「利率」 依然是太高了。
当你和 「卖房」 谈判合同时，你可以不经意地，随手指出二个合同细节。
例如 「哎呀呀，违约金万四，太可怕了。能不能写成万二」。
这个时候，要看 「卖方」 是不是十分顶真认真之人。
如果卖方好说话，又或者是，整个签约谈判流程，已经持续了四个小时。所有人马筋疲力尽。
则你有非常大的概率蒙混过关。
设想一下，你把 「滞纳金」 改为 0.02% 每天，年利息 7.3%。
运气好的话，甚至可以把 「宽限期」 改为 90 天。
拖二个月，大概多付了 1% 的房款作为利息。
这是一笔非常划算的生意。
最后结算时，你一定要极度诚恳地，亲手将这几万元 「滞纳利息」 交给房东。
并且对一路上贷款的不顺利，银行的多刁难，深表歉意。
对于房东来说，7.3% 也算一个很高的利息了。
而且又实打实地有现金拿。房东也会很高兴，他不会为难你的。
拉长交易周期+赔偿滞纳金，双管齐下，可以将交易流程拖长到七个月左右。
最后一个关节，是 「延迟放款」。
「银行放款」 是可以人为控制的。
目前上海的房产市场，租金回报不超过 1.5%，而 「银行贷款」 一旦发放，就要付利息供楼。利率 6.5%
每月填几万月供。
部门 「抠门小气」 的人，会在 「银行放款」 上面做手脚。
和信贷员很熟的话，把你的名字，拖到最后一个放款。
房东千等万等，贷款就是不下来。
又拖一二个月。
我们说过，「拖延流」 最主要的目的，是喘口气让你流血筹款。
笋盘来临之际，一口咬下。以后再慢慢补巨额窟窿。
因此 「拖延放款」 意义不大。而且也太伤阴德。
能吃到前二段，拖延足七个月不错了。
四）拖延流的价值
你费尽心机，「拖延」 七八个月完成交易，有什么好处。
能赚多少钱呢。
问这种问题，主要是对房地产 「现金流」 模型理解不足。
买房子的钱，不是赚的，而是筹的。
来来往往，在我们眼里，不过一个 「现金流游戏」。
笋盘来了，就要抓住。
行情来了，就要抓住。
把 4 月的价格，锁死到 12 月再进行交易。
今年四月的重庆，成都，武汉，杭州，郑州，南京，石家庄，无论任何一个城市，你四月买了，12 月都赚了很多。
房地产，是一个 「和时间赛跑」 的游戏。
资金是可以 「筹款」 的。严格说来，无非一个 「代价」 的问题。
蛇吞象，也无非一个刀锋的问题。
友情提示，技巧越复杂，风险相应越高。锤法请谨慎
（yevon_ou@163.com，2017 年 12 月 12 日晚）