房地产市场，向来有金银铜铁之说。金是商铺，一铺养三代。银是写字楼，稳健又保险。铜是住宅，铁通常指厂房仓库。
时至 2007，以往粗放式的房产心态不再可取。随着竞争越来越激烈，市场细分越来越严格。必须准确地把握住每一类房产发展趋势，趋利避害，才能获得满意的回报。
2007，怎样的产品会受市场欢迎呢。
1）商铺市场 — 以小为美
经历了二年残酷的竞争，2007 商铺市场，人们越来越意识到，商铺市场「小」就是美。
小铺易旺，源于一个很简单的道理。一个 200 平米大铺，其营业额，绝抵不了十个 20 平米的小铺。
这是由商业的本性决定的。每一类商铺的客源有限，绝不会随展示面积增加十倍，而增加十倍。无论是卖大头贴，美容美甲，手机挂链，香肠烤肉，每一天从你街前走过的客人就这些。即使再增加哟喝，效果也是有限。
商铺是满足人的消费需要的。只要最基本的交易可以完成，其余面积的效果越来越低。
七浦路，南京路上，一个 2 平米卖奶茶的小铺，可以值 20 万元/平米。但同地段一个 200 平米的大铺，绝卖不到 4000 万元。
商铺市场，「小」就是美。
2）写字楼市场 —「大」就是美
如果说 2007 的商铺市场，「小」甚至「超小」才是美的话。那 2007 年的写字楼市场，无疑「大」乃至「超大」才是美。
写字楼市场，和商铺有很大的不同。商铺开门做生意，只需要一定的门面，额外的面积并不能增加营业额。而写字楼市场针对企业客户，只区别小企业与大企业。
目前上海市场，大致按照每 10 平米一个员工，人数可以伸缩，并没有一定的限制。
市面上目前有一些可出售写字楼，考虑到投资人承受能力，被分割为 40~50 平米一小间，每一层有 10~20 间之多。
但请注意，这样的产品，仅能够容纳 4~5 人的迷你公司。而超小企业，通常都缺乏信誉。有一部分皮包公司，剩下的寿命也很短。美国统计表明，97% 的初立公司，撑不过三年。
和小企业打交道，常遇到租金给付不及时，拖欠乃至逃赖租金。小企业对租金承受力也很低，租价偏下。小户型写字楼没有投资价值。
写字楼市场真正有价值的，是 500 平米以上，乃至 2000 平米的大型整层物业。针对 50~200 人的中型公司，或地区总部。一家 20 人的小公司，可能只做 2000 万生意。而一家 200 人的中型公司，能做 20 个亿！
中大型的企业客户，不但信誉可靠，租金稳定长期。而且人均产值高，租金承受力强，企业形象佳。大户型写字楼才有投资价值。
写字楼市场，大就是美。
3）住宅市场 — 合适最好
对于住宅市场，既不用一味求大，也不刻意求小。按照各人需要，适中最好。
住宅最终还是要给人住的。自己住的房子，不必在乎别人评价。而以本人舒心，满意，合适为佳。在一个自住型为主的市场里，「自己最喜欢的房子」就是最好的房子。
每一个人情况不同。一般而言，小白领以二房三房为主。家里有老人，可以适当买大一点。不喜交际，少朋友，可以买小一点，削减客卧取消客卫。
提前量不必太大，一般留足五年至七年即可。虽然五年后可能会添丁加一个宝宝，宝宝会长大。但我们换房子的速度，也往往比想象更快。
4）酒店式公寓 — 明暗未知
最后一个特例，讲一讲酒店式公寓。这是一个新兴的商业品种，介于住宅和写字楼之间，可谓铝材。
酒店式公寓是一个非常新的事物，到现在还没有接受过完整的商业考验。比较令人担心的，是他的销售模式。
目前的酒店式公寓，一般采取「售后包租」模式。开发商拆分出售后，承诺整体回租包租。时间 2~3 年，回报 7~8%。某些特慷慨的发展商，还会给予每年 21 天免费入住，类似分时渡假。
和一般舆论媒体分析的不同，酒店式公寓真正的风险，不在于开发商本人的诚信度。「开发商携款潜逃」之类的风险，微乎其微，从未发生。同样道理，开发商按时支付的信誉，也完美无缺。几年前投资酒店式公寓的朋友们，都已经拿到了丰厚回报。
酒店式公寓真正的风险，在于他的「实际价值」。
好比一套公寓，包租三年，回报 8%，共计 24%。
但你回想一下，这不就等于把公寓打七六折么。而那些动辄高达二万，三万元的高档酒店，打完七六折后，就值这个价钱了么。三年之后，实值这个价么。
酒店式公寓出现的时间不长，到现在我们还难以断言三年后的情形。其收益兴败，只能留给勇敢而又谨慎的投资者们，自己思索了。
（yevon_ou@yahoo.com，2006 年 12 月 14 日晚）