地产这一行，究竟多少个城市可以活下来
一）农田
我们有三种最基础的资源：农田，矿藏，人力。
农田，有其天然的特性，即空间的分散性。
1979 年，改革开放前，中国还是一个农业国。13 亿人口，如果以浓度图来说，那是非常 「均匀」 地分布在神州大地的。
因为当时中国最主要的人口是：「农民」。
最主要的职业，是农业，种植业。
而农业，是一种和 「农田」 紧密联系的职业。
可以说，农田在哪里，农业就在哪里。仅仅以人的双脚，活动区域是非常有限的。往往也就一二个村庄。十几公里顶天了。
1937 年，日本侵略中国。兵精粮足，正面战场的火力，日本重炮是中国人的十倍。
按照《李宗仁回忆录》，当时日本 「可以打下他们想打下的任何一个中国城市，包括重庆。可以守住他们想守住的任何一个中国城市」。
但是日军，陷入了深深的绝望之中。因为他们所面对的，不是 「任 1 个」，而是 1000 个中国城市，10000 个中国县城。
当时的中国，是一个彻底的农业国家。虽然有 4 万万同胞人口，但极其平均地分散在广袤的华夏大地之上。其毛细血管之深，甚至深入到了每一块梯田，每一块山丘。
中国的农业化特色，使得中国政权无力发挥四万万人的国力。
整个抗日战争，中国的人力动员率只有 3%，位列七大国最末。
但是另一方面，日本人也找不到 「中国力量」 决战。
泥足深陷，宛如踏入了沼泽流沙。
（美国的人口图。如果每一个 1KM 的土地完全没有人居住，就标为绿色。大约 47% 的美国国土是无人区。参见《三代之治 7—-番外篇民族性国家的形成》#F129）
二）赶集
和农田，农民，农业国相联系的，第二步是 「集市」。
所谓 「赶集」，这是一个无比重要，却又逐渐被淡忘的词。
每一个农民都需要赶集，通常是每周一次。或者每月一二次庙会。
小农经济虽然自给自足，但毕竟还是有商贸需求的。
例如平原地带，粮食多而柴火少。山丘地带，柴火多而粮食少。
「柴米交易」，即使在最原始贫穷的地区，也是广泛存在的。如果再算一些土家织布，贸易就很丰富了。
如果我们仔细观察 「赶集」 的特征。会发现每一场赶集，步行最多二三十里地。脚程大约是二至三小时。
因为赶集需要考虑 「经济性」。早上出发，晚上回来。单程二三个小时。已经是极限。
「赶集」 的需求，商业的刺激，诞生了一批村镇。
譬如上海南汇，下辖宣桥镇，六灶镇，大团镇，万祥镇………
每一个镇，都有自己的人口聚集。还有一定的商业，饭店供销社大卖场。
这些 「镇」 的兴起，就是因为附近农民需要赶集，交易和市集的需求。
平均每个镇 50 平方公里。
将这个思路，继续再外沿，外延，外延，我们一步步向前推算。
交通工具的发展，会不会使得中小村镇消失。
答案是，是的。
2000 年后，中国进入工业化时代，其中之一标志，是汽车产量的突飞猛进。连续突破了 100 万辆，200 万辆，1000 万辆的大关。
随着汽车的遍地，路面急剧硬化。四通八达的高等级公路，连接四方。
居住在北京上海等大城市，熟悉地产的人，敏锐地感觉到：地段不值钱了。
因为以前上海郊区是真不值钱。你给员工分房，分一套张江或者莘庄的房子，人家宁可和领导闹翻。也死活不要这套。
不是不要，是真心没法要。
1990 年代，上海平均上班通勤时间 1.8 小时。在这么巨大的牺牲之下，城区边界仅到内环线。
一种以 Bus 为核心的城市交通，他就是那么慢。
起早贪黑，住到 10KM 边缘也是极限了。
住到莘庄张江，每天上下班 2.5 小时。不是不想要，是没法活。
但是交通工具的技术发展，彻底颠覆了这一切。
首先是轨道交通，其实是城市高架桥。最后则是汽车的普及。
汽车普及以后，人们普遍发现，20~30KM 根本不算事嘛。
如果我们对 「合理通勤」 的定义，是每天 1.5 小时单程。
则汽车的 1.5 小时，往往可以开出去 30~40 公里。「城市」 的概念，因此极大延伸。
不到十几年的时间，中国十大城市，纷纷长到了 30KM 的边界。
庸人只看眼前，哲人举一反三。
在 「汽车文明」 颠覆了城市内部地段之后。也有有识之士想到，「高速公路」 便利，会不会颠覆 「省会—地级市—县镇」 格局。
造成三四线城市的空心化呢。
三）进城
我们看隔壁的邻居：韩国
大韩民国面积 10 万平方公里，和浙江省等大。粗俗点说，类似于中国一个省。
韩国人口 5100W，其中首尔+仁川+京畿道人口 2600W
也就是说，全国 50.2% 的人口，生活在 「首尔都市圈」。
如果看灯光图，则效果更为明显。
韩国的第二大城市釜山。人口 400W。
第三大城市 Daegu，因为举办世界杯而出名。但市区只有 150W 人，已经完全没存在感了。
甚至有人开玩笑说，所谓 「韩国」，韩国就是一个城市：「首尔」。
拿下了 Seoul，就获得了韩国 50% 的人口和 60%GDP，剩下也不用比了。
如果单举一个韩国，有点 「孤证」 的感觉。
则我们看看日本，日本 1.1 亿人口，其实日本=东京
英国 6500W 人口，英国=伦敦
法国 6700W 人口，法国=巴黎
俄国 1.4 亿人口，俄罗斯=莫斯科+圣彼得堡
这些世界第一流的强国，工业化国家，捷克斯洛伐克匈牙利葡萄牙，发展到最后。
整个英国法国，往往退化成一座城市。
这并不是特例，反而是世界普遍现象。
因此，我们要问：中国发展到最后，还能剩下几座城市。
简单计算一下，韩国面积 10 万平方公里。
南北长约 500KM，东西宽约 250KM。
工业化国家，高速公路已经是标配。
高速公路的数据，和一般人想的不同。不是 「油门一脚」 踩到底的奔速。
扣除各种损耗，目前中国小客车移动速度，大概能跑到 70KM/小时。
货运重卡经过多次升级，目前移动约 50KM/小时。
这个速度意味着，如果省会位于地理中心的话，平均 3 小时就可以把货物送到。
那么，我们干嘛还需要小城市呢。
全省只需要一个城市。所有的资源，统统送到 「省会」 进行集中，处置，岂不是更好。
四）服务业
我们具备三种最基本的资源：农田，矿藏，人力。
农田，具有其天然的地域分散性。在古代，以农民和 「种植业」 为主，天然就决定了人口的均匀分布和分散性。
但是，服务业和农业不同。服务业的需求，是非常渴望 「人口集聚」 的。
服务业分为高端服务业，和低端服务业。
对于高端服务业，主要是信息的处理。例如金融，广告，展会，律师。
- 要不要给客户贷款，客户是否诚实可信。
- 要不要推销债券和理财产品，PPT 如何演示。天使轮。
- 锤子手机的发布会。
- 律师，和客户反反复复的会议。酒会和取得信任。
- 「跑部进班」 拿取批文。
这种种 「高级服务业」 都严重依赖 「肢体语言」。也就是你只能待在北京，只能 「交朋友」。离开了圈子，你什么都干不了。
而对于低端服务业，例如电商，快递外卖，滴滴打车，美容按摩，家政宠物，餐厅日料。
你如果生活在北京的 「边缘」，哪怕五环六环七环。京东和美团，都很容易把你 「包进去」。
他们只需要让骑士多骑几公里。你便享受到北京便捷的电商服务。
有一次 20:00 我在 「掌鱼生鲜」 下了一个单；
我对那玩意一无所知。下完单继续写文章去了。
结果 20:40 有快递敲门，吓得我半死。赶忙把咖啡倒了。
对这样的 「生鲜水果」 服务，你若生活在吕梁，长治等山西乡镇。你是无论如何享受不到的。
「大城市化」 以及聚集化，极大地提高了服务业的效率。使得每个人都可以享受高质量的生活。
「服务业」 天生就是集聚的。
既然同一个省内，任何城市运送到省会，都只要 3~5 个小时。
那为什么我们还需要地级市，小城市，三四线城市呢。
发展到最后，每个省剩一个市，便能完成所有的人类功能。
五）矿藏
我们具备三种最基本的资源：农田，矿藏，人力。
就矿藏而言，它具备 「密集」「不可移动」 的要素。
一个省内，会有几个资源型城市。他们是不可移动的。
譬如说，著名的 「煤炭城市」。淮南，朔州，榆林，辽宁抚顺，阜新。
随随便便一个煤矿，大同，或者神华，至少就是 40W 煤矿工人。家属翻倍。
有了基础煤矿业，再加上衍生的餐饮，运输，卫生，教育等辅助娱乐。立刻就可以撑起一个二三百万的地级市。
也就是说，只要 「矿藏」 存在。地级市和人口集聚，是不会向省会移动的。
直到资源枯竭。
「资源型」 城市不适合投资不动产，也是人尽皆知的。
更进一步讲，有了 「矿藏」。还会进行 「粗加工」。
例如有些水果黄桃，根本就没法往外运。因此诞生了 「黄桃罐头」，果脯，葡萄干。
食品加工业，在当地留下了工人和人口。
河南省是养猪大省。河南省政府长期烦恼 「第一产业」 的链条太短，增殖太少。钱都被培根汉堡赚去了。
因此诞生了 「双汇」 火腿肠，500g 的价格翻了好几倍。
山西大约每年生产 10 亿吨的煤炭，如此可怕的天文数字。铁路系统根本无法承受。山西长期受困于 「煤运不出去」。
为此，山西提出了 「煤从天上走」。直接在山西建设高压电厂，先把煤烧成火电。然后通过超超超高压线路，输送到北京和河北工业。
字面上是提供了双渠道，确保战略安全性。
小算盘则是增加了山西的 GDP，本土的工业和就业。
值得注意的是，大型的江河湖海，水电站，也是一种 「矿藏」。
例如三峡大坝，廉价的水电周边，集合了一大群 「电解铝」 企业。先把电力短距离烧掉。烧成高价值低体积的物质，再往外运输。
因此人口集聚，也形成了一个巨大的城镇。
另外，二河交汇，二条铁路线交汇等 「交通枢纽」。
也是某种意义，有存在价值的 「矿藏」。
六）结语
总结一下思路：
在农业时代，960 万平方公里，人口是均匀分布，按照农田可耕种面积分配。
但是工业时代，尤其是汽车，火车等交通工具的改善。使得 「集市」 的概念，从方圆十里，变成了几百里。
在未来的时代，整个省，可能只有一个城市能活下来。大概率是省会。
除了省会，其他所有城市，都可能被 「废弃」。
人们完全可以把一切货物，统统都运到省会去交易，去生产，以提高效率。所有的 「复杂加工」 企业，都可以放在省会周边。
人力是可以移动的。
唯一不能移动的，是 「矿藏」。
以及矿藏衍生的周边再加工企业。
但是，我们不能被 「矿藏」 晃花了眼。不能因为矿藏型城市，而否认 「人口集中」 的大趋势和威力。
未来，除了不能移动的。所有能移的，都将移入省会。
赢家通吃。
（yevon_ou@163.com，2017 年 10 月 5 日晚）