总有一款收割你
一）写在前面的话
首先，和各位说一下。这篇文章写完，7 月估计又要停更很久。
就在一小时之前，水库连吃二份 「警告」。《水库文章目录》也被删掉了。
因此我们回去加强学习，深刻领悟文件精神。培养核心价值观。
学习期间，就少推送了。
最近，我们拼命地在做 「多平台」 工作。
眼看微信自媒体大船要沉，我们也建了备份微信号。扩展产品线至分答、小密圈，谨防失联。
7 月 3 日上线了《分答付费社群》，效果很不错。短短三天，用户已突破 5000+人。暂时在分答遥遥领先。
《分答付费社群》的二维码如下。各位可以在社群内 「答疑」 各种楼市问题。
此外，水库的原创文章，也会有一段时间只发分答。而完全停止 「微信公众号」 的更新。
我也不想的。我的 230000 粉丝们。
二）家乡
你们在观察我，我也在观察你。
在《分答付费社群》里，用户结构和 「水库订阅」 有很大的不同。
水库大约有 65% 的读者，来自于 「北上广深」。以白领为主。我怀疑收入中位数，甚至不止>20W 元。
而 「分答」 因为客户群广，对外号称 1200W 用户。
你这么多的用户，就不可能全部都是 「北上广深」。你想一想，金融街，陆家嘴，精英一共才多少人。
事实上，市面上的 「大号」，譬如罗辑思维号称 3000W 用户，吴晓波微信 350W 订阅。
用户数大到了如此程度，就一定是 「大多数」 在三四线城市。
头轻脚重，京沪深占 20%，内地小城市占 80%
哥哥很少发言，哥哥很喜欢看。类似玩 Texas Holders，第一个小时你应该纯观察，不做出任何大举动。
哥哥也喜欢看，看《分答付费社区》用户的发言，有许多平时我们接触不到的问题，意想不到的人生故事。
譬如说，某人从小出生于富贵家庭。
她的外祖父，号称叫做 「C 半街」。在他们整个县城里，不仅仅是首富，而且财力势力之大，足足可以买下半条街。
她们家是怎样破败的呢。
一切因头，只源于她外公，倾家荡产，合并了所有的财富。
买了一间县城里的 「顶级好铺」。
当时是 1991 年，看清楚那个年份。因为 1992 年，M2 的增长率就有+50% 了。
在 1991 年的时候，该间铺子的月租金是：￥2000 元。
￥2000 元，大概相当于十个大学生的工资。
相当于今天月房租 20W 元。
今天一间月收租 20W 的商铺，该卖多少钱？
然后，这一切，就是不幸的开始。
时至 26 年后的今天，这间商铺的租金呢…………还是 2000 元。
迄至今日，她们家族依然在收到房租。依然按照市场价在出租，可是房租，按市价就是 2000.
今时今日的这个女孩，已经一点一毫都没有 「天之娇女」 的角色。
她来上海，一样租漏水的老公房住。
一样吃 10 元的盒饭。
你能联想一下，假如你家有一件月收租￥200000 元的商铺，你会过上怎样的生活？
三）商铺
那么，针对这家人，针对这个商铺，都发生了些什么事呢。
既没有天灾人祸，也没有战乱和平。
万贯家财，怎么突然就 「贬没」 了呢。人家还是买不动产保值的。
因为她外公买的是 「铺王」。
小地方，小县城，可能就 「十」 字纵横二条主路。
在最繁华热闹的街口，最多人流和商业的至尊位。他外公合拢资产，倾家荡产买下了这个商铺。
商铺本身并没有质量问题，租客也很稳定。租客也一样能做生意。
一个月可以交 2000 元的房租。
可是几年之后，县政府开始搞了 「新区」。
新区造起了百货商店。
原先你再好的铺子，你也是砖瓦结构。
你比得过别人电梯电灯，冷气空调？
而且 「新区」 造起来了以后，人气难免就有转移。
小县城本来人就少，「重心」 转移之后，立刻整个城市格局就发生了改变。
老街几乎没人了。
哥哥拍拍肩膀，「凡事要想好的一面，例如，当时还没有万达广场呢」。
四）铺王
铺子还是铺子。但商铺是一种高度 「易受攻击」 的资产。
商业业态的轻微变化，电商的崛起，消费者口味的癖好。甚至仅仅是公交车站改动了 200 米…………
原本相隔 50 米的商铺，一家门口有长花坛，那就是死铺。估值相差三倍都不止。
可是美团外卖兴起了以后，
就彻底抹平了商铺 「地形」 上的一切差异。
回归炒菜口味的竞争。
对于商铺，尤其是 1×0000 元/m 的 「高附加值」 商铺。他是极其极其容易遭受攻击的。
价值非常非常容易被毁灭。
上海在 1990 年代，也有类似的例子。
当时上海最值钱的商铺，是 「黄河路小吃街」。
黄河路在哪里，现在大多数的新上海人都不知道。更不可能去这条破破烂烂的小街去吃饭。
但是黄河路商铺，在 1990 年代就卖出过天价。顶峰的时候，甚至冒出过 120000 元/m 的成交。一些餐饮老板，买间铺子二千多万元。相当于今天一间商场。
对于当时的 「餐饮」 老板来说，这是一笔划得来的交易。
因为的确房租就有 8%，不买的话，你租房子成本也有那么多。
而且铺子非常旺，每天晚上翻十几次台。
老上海人或许还记得 「黄河路一把勺」，二位著名的大菜师傅的恩怨故事。
商铺的问题在于，商铺是一种极易受攻击，极度脆弱的资产。
对于商铺的估值模型，应按照兴旺周期。不能看峰值租金。
用传统的 25 倍 「住宅模型」 去买商铺，是要吃大亏的。
无论是分答社群还是小密圈，当用户咨询到老家商铺时。
原则上我们不建议持有。按照合理的价格，有秩序地尽量退出来。
估值过高，太容易遭受风浪风险。
五）家乡的毒药
当我们接触了更多的 「三四线」 用户，以及他们提出的问题。
我们渐渐地发现，「老家买商铺」 并不是一二个人的问题，而是非常普遍的问题。
如果我们思索其中的 「关联性」，朱红之泪一番分析或许用得上。
「小地方的人，一旦发了财。吃穿用度早已满足」。
「或许买辆豪车，或许海淘 LV」
「住房股票又不保值，这钱是真心花不掉的」。
你设想一下，在三四线城市，可以掏几百万出来 「投资」 商铺的。无一不是当地的体面人物。
住宅价格不过五六千，一套住宅才几十万。
钱真心花不完啊。
而且 「小地方」 的商铺还有一个特色，就是单价特别特别的高。
你如果和他们说 「上海」 的商铺价格，他们肯定会跌破下巴。
Q:「老师，您们来重庆，怎么不买重庆的商铺昵。投资客都是最喜欢商铺的」。
A：「重庆的住宅 8000，商铺 36000」。
「上海的住宅 100000，你猜商铺多少钱」。「也是 36000」。
（投资客一个劲地问商铺，本身就是傻白甜的表现）
如果我们观察三四线的小城市，扬中，莱芜这样的地方。他们的商铺也要 30000~40000，基本看不见四位数的铺。
商铺和住宅的比价，很有可能是 10：1
这种铺子，就是药丸啊。
一间铺子定向消灭一个缙绅。
他帮你度身定做算好了，数百万元正好是你能支付的上限。
而租金回报远远达不到预期。
升值更是遥遥无期。
武汉万达公馆楼下 2000W 元的商铺。到今天的命运依然是：
空置
六）生态群
随着再进一步的深入了解，我们发现 「三四线土豪收割器」，还不止卖商铺这么简单。
在水库文章《浅谈澳门博彩业框架》#F460 里，我们说道了一个专门的职业。赌场里面的 「叠码仔」。
叠码仔，看似英雄好汉义薄云天，一个个酷帅似英雄本色。
但叠码仔的真实工作，却是结交内地富二代，并且把他们引进赌场。
作为大型联合收割机，每月都要消灭 1000 名以上 「纨绔子弟」。
大约七八年前，我有一次遇见郑涵 W。
作为 「微诊」 界开山鼻祖类的人物，郑已经做到了十亿级的销售额。
「微诊」 是一种非常有趣的业态。它最大的特点是 「有效」。
在你脸上打一针，你可以立竿见影地看见肤色变白，饱满又健康。
问题是，微诊只覆盖几毫米的范围。当一个贵妇被效果惊艳，她真心想要打针的话。则脸上打的数量，是 60~100 针。
哪怕每针收你 5000，这也是一笔惊人的 「客单价」。
而她怎么做生意的呢，说起来真是简单无比。
全中国那么多四线城市。她每到一个地方，找当地的企业家协会搞联谊。
找二个女孩子在台上跳跳，宣扬一下美容。贵妇们就象发疯了一样掏钱。
商铺，赌博，美容，买 LV 包包，送儿子去美国做富二代，开 GTR。
仔细数数，真的有无数 「商家」 盯着你手里的财富。
花不掉怕什么。
有的是别人想好了坑帮你挖。
七）财商
人的能力分二块。一种是创造财富的能力。创业，开厂，专利，机遇，都是崛起赚钱的方法。
另一种能力，是守住财富，我们也称之为 「财商」。
生态系统，真的是再奇怪不过的东西。
任何一个物种，都有 「天敌」。你钱赚得再多，总有一款收割你。
你以为你开厂赚了几百万，专利卖了几千万，股权分了几个亿。
且慢，且慢，那仅仅是 「过路财神」。
钱在你手里过一道手，没有财商的人，还是守不住的。
沿海城市的人，见得多，眼界开得大。
上海从 1930 年代开始，就有 「拆白党」「皮包党」。
看见卖保健品，卖气功仁波切的，未免哈哈大笑。
可是吾日三省，我再转篇文章给你，看了再说；
《曾经的对冲基金小镇为什么变成了 「鬼城」》[1]
文中讲了一个故事，纽约旁边一个 60000 人的小镇，目前却有 1200 套在挂牌出售。
最要命的还都是豪宅，动辄 3000W 美金。根本销不动。
它们的主人，是全美国最擅长算计，也是智商最高的人：
华尔街的对冲基金经理们。
哪怕对于这些年终奖 100W 美金的人来说，$3000 万美金也不是什么小数目。
往往就是一辈子的积蓄。
这篇文章看了以后，就给我们很大的震撼。
居安思危，你以为看不起四线城市土豪。眼界智商居于 「大城市」 顶端。
可是和华尔街最 Top 的对冲基金经理相比，你又算什么呢。
3000W 美金房子，100W 年终奖，你有这个数量级么。
这些最 Top 的对冲基金经理们，一样在食物链上被人吞食。
或许在某些 「百家姓」 的眼里，你今天辛苦经营的一切，也不过是某天的一次收割吧。
想到此处，哥哥整个人都不好了。
唉，赶快生儿子去。
（yevon_ou@163.com，2017 年 7 月 8 日晚）
[1]《曾经的对冲基金小镇为什么变成了 「鬼城」》
http://master.10jqka.com.cn/20170613/c598849117.shtml