（续上篇）

一）成长阶段的受益者

在成长阶段，真正受益最大的，是 「老破大」。

因为你开始会 「买不起」，只有当你真正买不起时，你才会收起那么多的挑剔，那么多的矫情病。

你想一想，假设房价 50000 元/平米。

20 平米的主卫（套内 15），价值就要 100 万元。

对于绝大多数的工薪阶层，100 万元已经是好几年的工作积蓄。

对于你的父辈来说，农村中人，可能一辈子都没有积攒过 100 万元。

中国依然是一个 「新房癌」 极其严重的国家。

所谓 「口是心非」，不要看一个人说什么，而要看一个人做什么。

新房癌严重，就是房价还不够高。

你还有那么多的挑挑拣拣，疙疙瘩瘩。说明房价就是不够高，还没有高到绝望。

（香港红磡。就这阳台还住了上下二人。其中一人逃生，一人吊悬）[1]

随着房价越来越高，越来越高。人们逐渐感到 「吃力」。

买套房子，再也不是闲庭漫步式轻松。而是集中力量，一生能供完一套就不错了。

随着房价的上涨，人们逐渐会放弃 「挑剔」，而转向 「实惠」。

关起门以后，老破大住得和新房没有区别。

得房率和水泥标号，甚至更好。

我们看到，重庆目前市中心，江景豪宅 20000 vs 老破大 6000

大约是 1:3 的价差。这是极度不正常的。

在上海市中心，如果一手豪宅卖 100000+的话。

则同地段的老破大，老大楼，也要卖到 60000~70000 的样子。

最初的时候，外地 「移一代」 也是看不起老破大。甚至有外地 IT 白领，用不屑的口吻说：「谁会住这样的房子」。

润物细无声，老破大不声不响也涨到了六七万的样子。涨幅傲然卓立。

你买浦东一手新房，还没有这个涨幅。联洋，碧云，倍数都是渣。

二）泡沫阶段

楼市的第四个阶段，是泡沫阶段。

在《泡沫分水岭》#1080 一文中，我们曾经说过。

• 我们并不认为 100000+的房价是合理的。而认为是有泡沫的。
• 有泡沫不代表不涨。
• 2000~2013 是上半场，2013~2026 是下半场。

如果楼市产生了 「赚钱效应」。老百姓前仆后继地涌进去。

今天不买，明天就再也买不起了。

别和我说调控，我买来自住的。

别和我说睡大街，你有汤臣一品么，你有别墅么，你有好房子么。那 「改善」 需求还很大。

问题问，这样一股热潮，到什么时候终止。

答案是：当人民再也买不动的时候。

象目前的上海市场，就有一点 「涨不动」 的味道。

因为房价真的已经很高了。

大宁金茂府，四方锅炉厂，传统上很中环的位置。

它开出 120000 元/平米，80 平米 1000 万元人民币。

那真的是很贵了。在内地城市，足以买下一间中型工厂。

在泡沫阶段，如果还想房价维持，那就需要逆调控。

每当房价摇摇欲坠的时候，就需要发动限售，把供应全部都打掉。

「泡沫阶段」 最主要的一个特点，「供应」 一定少。

不仅每一年的供地，只有少得可怜的几十公顷。而且所有供地，还都在非常偏远的远郊区。

这就保护了市区的 100000+房价市场，使之不至于崩溃。

然而，仅仅控制了 「一手」 市场，还是不够的。

因为业主们的手中，还有 「二手」 在抛售出来。

如果真的是西城区老破小可以卖 1200W，很多人不介意把学区房卖了。

然后移居到四川，再生七八个儿子。

因此 「泡沫阶段」 还要设置非常苛刻的律令。把二手供应也打掉。

一开始，是高额且不合理的税负。

到后来，则干脆五年限售。

【ZT】图片来源：杭州问

三）死亡阶段

楼市的最后一个阶段，是死亡阶段。

如果说，香港的高房价，高地租，已经严重影响到了香港的工商业，损害到了香港经济的发展。同时带给香港市民非常大的痛苦。

CYL 看到了这一点，他想要改变这一点。

可是在他的任期内，无论他怎么推动。哪怕政府开闸，多建公屋，供应量始终就上不去。

症结出在哪里，是万恶的六大地产商么。当然不是，商人是降低物价的。

问题的症结，出在立法会。

每当 CY 想推一块土地，立法会就发言了；

「环保通过了没有，环保工作小组先评估三五年吧」。

「预算在哪里，预算工作小组，再评估三五年吧」。

「遇到拆迁工作，拆迁是件大事。一定要圆满解决，不惜三五年」。

「哎呀，坏了。渠务署说他们没有现成的水管连接。供水供电工程，那就慢得很了，得先开会出方案。您回家等着吧」。

当 CY 想推几块土地供应时，他发现他在和整个公务员系统做斗争。

几乎所有的人，都是不支持他的。衙门自有衙门的生存之道，只要每个人做事都慢上个三五拍，公文往来，就足以使大 Boss 的任何计划都完不成。

这次选举，本来 CY 想谋求连任的。

摸底调查了一下，得票连 20% 都不到。赶紧灰溜溜地下台了。

为什么，为什么哪怕连 「明君」 都办不了事情。

因为他得罪的，是整个有产阶级。

房价过高，你别以为 「屌丝叫得欢」。你别以为屌丝代表了人民群众。

对于 HK 来说，更有份量的，是一二百万已经买了房子的中产阶级。

香港房子这么贵，一套房子动辄上千万港币。

人家祖孙三代身家性命，都压在上面了。

下到渠务署的技术员小官，上到立法会的大牌议员，每一个人都关心房价，每一个人都利益纠关。

真正不肯增加供应的，是立法会。其背后，站着整个香港的中产阶级。

一个城市走到这样的地步，就算是走到死亡状态，就算是 「死锁」 了。

美国有白左和圣母婊，祸国殃民。吸干了纳税人的金钱，去供养难民。

而香港同样有中产阶级，有庞大的房东阶层。为了自己阶层的利益，不惜牺牲掉整个香港的大局。

一个城市玩成这样，就算是死锁了。

在可预见的将来，香港的楼价还会继续升。

因为立法会收紧了供应，去年一年，偌大的一个城市，新增住宅只有 10000 套。

这是什么概念，还不如北京一个小区。

还不如上海半个月销量。

如果楼价还不升的话，立法会完全可以再削减供应，削减到 5000 套。

他们做得出来。

而香港楼价财富的上升，其背后却是整体工商业的沉沦。城市竞争力的沉沦。

香港最终会沦为珠江口一个毫不重要的小城市。甚至是深圳的一个区。

而且这个过程是不可逆的。

四）生命周期

我们说，楼市的生命周期，并不是象某些小白想的，价格围绕价值波动涨涨跌跌。

楼市的生命周期，其实是一件 「不可逆」 的过程。

这里面一条贯穿主线，是 「认知」。

老百姓从完全不懂 「楼市=财富」，到完全懂得。

就好比小孩子长成老人，其知识和经验，其对社会的理解，都是日益增加的。

你绝不可能塞回娘胎里，再抹去所有的记忆。

• 在最初的时候，田园牧歌，民不知有饥，鼓腹而歌。
• 其后，滥发纸币，通货膨胀。降维攻击者，冲进楼市，寻求保值。
• 第三步，财富效应显现，金融属性人人皆知
• 第四步，楼市超过合理范围，靠调控防大跌 [2]
• 第五步，所有人的所有财富都在房子上，大家绑着一起死。

整个周期，有可能长达 30~40 年。

许许多多人终其一生，可能也就是其中过客，而不能跳出棋局。

至于解法，它确切的说，没有解法。

如果哪一天，上海房价涨到 50W/平米，然后因为 「日益高涨」 的中产阶级势力，没有官员敢谁减调控谁倒霉。[3]

那就抱团一起死。

在长江的北侧，启东，或南通，或泰兴。

有可能崛起一座 「新上海」。拥有宽松的土地政策，拥有宽松的自由经济。然后再造一座奇迹之城。

老人不会变年轻，返老还童。老人只会死去。

城市也不会变年轻，锐意改革。城市亦会死去。

浮云苍狗，沧海桑田

（yevon_ou@163.com，2017 年 7 月 2 日晚）

[1]《紅磡塌露台兩男險連床墮街》

http://www.takungpao.com.hk/hongkong/text/2017/0622/91214.html

[2] 参见《假设调控取消》#1100

[3] 参见《减调控》#940