分答的系统坏了，昨天的 129 定价一直没改过来………

生，老，病，死

一）火车头

大约在一个月前，有人在分答上问了我这样一个问题：

http://fd.zaih.com/question/90000035953766463416

我觉得这个话题很有意思，可以展开好好阐述一下。

佛家说，世间万物都有 「生，老，病，死」，都有生和灭的过程。

对于一个城市，乃至于一个国家的房地产市场。其实与此类似。

对于很多小白，大脑浆糊，他们喜欢以波段论形容楼市。

以为价格围绕着价值上下起伏。此大错特错。

楼市的演化阶段，其实很象是一个 「人」。有幼年，壮年和老年阶段。

而且这些演化，是不可逆的。

同样也是没有轮回的。

• 懵懂阶段
• 启动阶段
• 成长阶段
• 泡沫阶段
• 衰老阶段

二）懵懂阶段

楼市的第一个阶段，是懵懂阶段。

谈论楼市，有一个话题，是无论如何也绕不过去的，「谁睡在马路上」。

你看，人人都有房。

整个大城市，并不缺房子。没有任何一个人睡在马路上。甚至说清洁工也有三套房。

从来不存在 「刚需」，没一个人日子过不下去。

房子不是水，食物。

不是每天都要消耗的必需品。老房子稍微凑凑，继续住住行了。

(全国各大城市人均住房面积，来源：重庆楼)

在这样一个 「不缺房子」 的大前提下，就养成了三四线城市（渝蓉）人口的一种观念：

• 要买房子干嘛
• 房子本身是不值钱的。
• 一点点折旧就不要了。
• 坚决不买二手房。
• 老破大没人要
• 买房不如买车

2016 年重庆人民看待房产，如果用二个字形容他们当时心态，那么应该是：

绝望

绝望，真心绝望。

房子怎么可能涨得起来呢。那要多大的购买力，多大的拉力啊。

2016 年你和重庆本地人讨论房子，土著那些所谓 「高手」。

他们会真心劝阻你；

• 重庆这个市场，你们外地人不懂。
• 重庆的房子太多了，永远不会涨。
• 重庆人不缺房子，人人都有房子。
• 重庆因为其特殊的 xx 制度，xx 制度，xx 制度，决定了房价绝对不会涨的。

另一方面，成都的 「朱红之泪」，则长篇累牍地控诉成都人 「处女座」。

因为房子太便宜，所以消费者都被侍候成了大爷。

人行道的砖，是马路上人行道的砖。

喷水池不够大

车位要涨价

诸如此类的问题，都值得旷工一天跑过来维权。在京沪消费者眼中看来，这日子也过得太惬意了。

甚至水原怒喝一声：

「渝川人，配过这样的好日子么」。

三）启动阶段

楼市的第二个阶段，是 「启动阶段」。

其具体的特征，是部分楼盘已经有了翻倍的涨幅，但并不是全部的楼盘。

火车头轰鸣，但时速还不高。

在启动阶段，主要的特征是 「怀疑和野望并存」。

一方面，肯定有人啃了一口大葱，喝了一罐啤酒，吐了一口唾沫，狠狠地骂道：

「泡沫，肯定是泡沫」。

「怎么样上去，怎么样下来」

「有得好人跳楼去了」。

「全都是外地人炒房客在买，一群巴子不领行情」。

另一方面，肯定有人买买买买买。

例如武汉，一口气爆了 114 个 「日光盘」。一直到旭辉御府，才因为性价比实在太渣。没有连续爆出第 115 个日光。

行情在犹豫和争议中产生。

启动阶段的特征，人群开始分化。分为二种，「觉醒者」 和 「傻空者」。

我们会发现，市场上存在一股非常强大的力量。

几乎要扫空一切货仓的力量。

市场上有一股 「新力量」，哪怕把价格节节推高。从 8000 高买到 11000，12000，14000，也在所不惜。

18000 仍然买买买。价格翻翻仍然买买买。

而另外一种人，他们的人生观和十年前一样。

太阳照常升起，认为往昔熟悉的生活永远不会打破。一切规则都会和昨天一样。

只要任何新的，他们看不懂的东西。

他们就惊慌失措 「泡沫，泡沫」。

四）启动阶段的重要影响

在楼市五个阶段中，「启动阶段」 是最最最重要的。

因为 「启动阶段」，几乎是唯一可以踩刹车的阶段。

急病下猛药，狠狠一棍子，敲得重了，直接打晕。一定要重。

滴墨战术，就打不死。

逐次添油的调控政策，什么下场，大家也看到了。因为宏观调控，所以房价飞涨。

我们曾经把房价比做 「火车头」。

火车这东西，如果你想让一辆 5000 吨的火车启动，那是千难万难。需要极大的锅炉和压力。

而火车一旦启动，运行在铁轨之上，需要的能量却又不是太多。

等到你想刹车了。

火车刹车也不是件容易的事，动辄需要二三千米的长度来让火车慢慢减速。

这千万吨的庞然大物，想把速度降下来。也是吓死人的动能。

楼市的道理也是一样。

对于楼市，让一个 3 亿平方米存量的超级大城市楼市启动，那是千难万难。天时地利人和，缺一不可。

你听着这个庞然大兽嘶吼着，挣扎着，甩去身上的枷锁。

甩动抖掉碎石和铁链，一点一点尝试着爬行，慢慢加快了速度。

目前，整个重庆楼市，只能算是 「小涨」。

表现最靓丽最耀眼的，是南滨路，北滨路。尤其是拥有一线无敌江景的，所谓 「婆罗门」 区域。

在过去约一年的时间内，「婆罗门」 区域从 8000 单价，一口气涨到 18000 单价。部分楼盘下一期报价已高达 22000.

但是，在这一片 「猜对走势」 的庆祝声中，我们还要看到，整个市场，清楚地仍然存在 「乌云」。

对于整个市场来说，依然存在 「没涨上去」 的物业类型。

这就是渝中区的老破大。

没涨上去的原因，依然是因为 「启动阶段」。

启动阶段，一股强大的力量，扫光了 「南滨路北滨路」 所有的江景豪宅。

但是 「土著」 是迟钝的。

对于老重庆人，住了十几二十年的人，他们觉得太阳照常升起。丝毫也没有紧迫感。

丝毫也没有想要买房子的意思。

针对他们的物业类型，或者他们抛出的物业类型，价格就上不去。

你设想一下，160 平米四房，单价只要 6000 元/平米，总价仅仅才 100W。

一百万元，在未来楼市，意味着什么。

• 14500 * 70 平米，稍微像样点的房子，只能买二房。
• 22000 * 45 平米，有名有姓的豪宅，只能买一房。
• 25000 * 80 平米，楼市再涨上去，只能买厮所。

你现在四房只卖 100 万，显然是极其不合理的。[1]

五）成长阶段

楼市的第三个阶段，是 「成长阶段」。

如果说，房价从 8000 涨到 16000，是启动。依然唤不醒 「沉睡的人」。

则楼市再翻一个跟头，16000–>32000 是成长阶段。

再再翻一个跟头，32000–>64000 也是成长阶段。

目前重庆处于 「启动阶段」 的话，武汉处于 「成长阶段」。

成长阶段有二个特征；

1）楼市开始有赚钱效应

2）开始有人买不起房子

重庆人的收入，大约是上海人 1/2 左右。

但是 2016 年八月，重庆房价只有上海房价的 1/10。

比例完全不对等。

• 「骂房价贵」 虽然已经成为了酒桌上的一句口头禅。
• 「口是心非」，重庆人买房子，其实一点压力也没有的。

一套房子 80~100W，小夫妻一年也有二三十万。

因为生活太安逸，所以不是不买房。是买得起而不买。

但是，当楼市从 8000–>16000–>32000 的过程中，他就逐渐产生了 「财富效应」。

你 8K 买进，16K 卖出，每一套房子，就有了 「近百万」 元的利润。

哪怕以 20W 的小夫妻年收入，这也相当于五年工资。

而如果楼价能有幸从 16000 涨到 32000，

则很多人有幸，一套房子就价值三四百万。

比毕生积蓄，所有的工资储蓄还要多。

这就产生了 「财富效应」

按照尹香武的说法，叫做 「金融属性」。

一旦产生了财富效应，那就非同小可，非同小可。

中国古话，杀头的事情有人做，亏本的事情没人做。

A 股，君子兰，比特币，一项投资哪怕再无情，再糟糕。只要它能赚钱，则勤劳勇敢的中国老百姓，如削尖了脑袋沙丁鱼，怎么堵都堵不住。

如果你的楼市，能真金白银让人看见，赚了几百万。

整个民间顿时就 「爆炸」 了。怎么拦也拦不住。

1990 年，深圳卖认购证。排三天三夜的队。

对了防止插队和抢购问题。每一个人，都紧紧抱着前面一个人的腰。

不管你前面是大老爷们，还是妙龄少女。陌生人，就这样贴身抱着腰，一连抱了三天。

在生长阶段，势头是无可阻挡的。只要你一旦过了第一个 200%，第一个 300%，有了赚钱效应；

则你一定会快速狂奔，16000—>32000—>64000，这段涨幅是确定的。

在成长阶段，调控是无效的。

火车头一旦启动起来，就肯定奋力狂奔。

楼市只要可以赚钱，就一定有人前仆后继冲进来。

哪怕你把交易完全锁死掉，

TNND 人家自住的，再不买就买不起了。

（未完待续）

（yevon_ou@163.com，2017 年 7 月 2 日晚）

[1] 有人谈论昆山，嘉兴房产。从字面上讲，嘉兴去年也涨了一倍。

但其实你们对于重庆 「吹毛求疵」，若按同样的标准，嘉兴简直处处毛病。

嘉兴的涨幅，严重集中在一手房。嘉兴的老大楼，嘉兴楼市的整体二手，90% 的存量房都没有涨幅。

六月因为封号风波，一共只推送了三篇文章。

七月更新会更勤快一点。

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