星期天随意翻翻理财周刊，看见大幅报导，用了整整一个版面，介绍近外滩，山东路广东路的世福汇 (p68 页)。觉得这是一个很典型的案例，不妨说来听听。

世福汇的承诺是，《净回报无风险》酒店式公寓。具体的做法，售后包租，开发商在扣除了营业税，房产税，附加税，物业管理费，空置损失，等所有费用之后，净回报返还业主 10 年期 6.5%。还怕口说无凭，请了专门的担保公司做担保，信誉无欺。

世上竟有如此好事，如今储蓄的利率，只不过 2.25%。即使一些稍带风险的信托产品，回报率亦不过 3~4%。即使能接触国际市场的人士，美国十年期主力国债的利率，也不过 4.5%。世上竟有十年期坐收 6.5% 的好事，岂不是上海人要蜂拥而上，一抢而光了。

其实，这里面有一个天大的噱头。世福汇并不是想赚你息，而是想赚你本。售后包租的诀窍，就在于本金无存。

售后包租，最初是在南方广东兴起来的。是卖铺的一种噱头。很多的老板，开出来了 8%，10%，甚至 12% 的售后包租率。骗倒了很多人。后来才有人指出，即使有 12% 的包租率，如果仅包一年，则相当于房价打 88 折。按你这个铺子，即使打 88 折，难道就值了麽。

世福汇也是同样的噱头，只不过时间再拉得久一点，手法再拖得复杂一点。按照世福汇的地段和租价，我给他的心理评价是 12000 元，而中福房产卖出来的价格，硬是要 24000。也就是说，开发商先把价钱 mark 高一倍，再慢慢喂你吃 65% 的返租。

简单估算一下，世福汇的实际回报率，应该是十年内租金+资产升值。而今十年收租 65%，资产升值却是负的，要从 24000 打回落 12000，即-50%。故十年中世福汇的实际回报率，应该是 65%-50%=15%，平均回报率每年仅只有 1.5%。

更详尽的计算，可能要牵涉到银行复利，现金流贴算法，将十分复杂，不如用中福房产提供给我们的数字作一下参考。

以一套世福汇十楼，35 平米 75 万的房子为例。工商银行对这个项目很不放心，规定首期必需至少付五成，贷款利率 5.76%。

首期五成：37.5 万

按揭十年期贷款：每月支出 4100 元

6.5% 包租： 每月收入 4062 元

收支大致相抵。也就是说，出 37.5 万买 35 平米，10700 元/平方，买世福汇，十年以后交房。你说值麽？

所谓的售后包租，保证回报率，都不过是一种财务技巧。8% 的包租率，你只要简单地将房价乘 92 折，看看划不划算就可以了。商铺的价值，最终还是要看经营能力，客流人气决定的。一味地玩弄财务技巧，用包租噱头骗人，障眼法罢了。

附一：

虽然我不会去买世福汇，但我对中福房产的老板，人称《白面包》，是极为钦佩的。草莽之中，确有龙蛇。象这次世福汇采用全程钢结构，38 层 60 天结构封顶，确是代表了中国建筑界的极高水平。

相传当年他在浙江做生意，欠了浙江的银行 4500 万。银行派人上门追债。白老板说，钱我没有，你们现在把我砍了，一分钱都拿不到，倒不如你们再借我 4500 万，我到上海去做生意，赚完了钱一并还给你们。

没想到这家浙江银行倒也稀奇，居然真的又借了他 4500 万，然后他就到了上海，造了上海第一所小户型酒店式公寓——青年汇。

附二：

上海还有一个很典型的案例，就是浦东地铁杨高南路站的亚太盛汇，开盘的时候，提供四种金融方式给用户选择。

无风险型： 客户买铺，自主经营一年，一年后若不满意，原款退还。

尝试型：客户租铺，一年后若满意，可原价买下。若不满意，交租 8%。

固定回报型：客户买铺，售后包租，包四年 7%。

递进回报型：客户买铺，售后包租，包四年，依次是 3%，7%，10%，11%。

各位不妨尝试分析一下，当作是家庭作业。无论条款如何诱人，业主们一买就套，开发商至少有 10% 以上的金融利润可赚。

(提示一下，亚太盛汇实际价值约 8000，开发商 mark 高成 18000 来卖)