最近进入了倦怠期，没精力写大部文章。
本文原是 「分答小讲」 第二讲。因 「小讲」 目前正处于大幅改版和重新定位。因此拿出来发掉。
大家好。今天，我们继续讲 「分答」 小讲的第二讲。
还是讲人的故事，还是小李的故事。
我们看 「知乎」，经常会有人问道。
「我看中一套房子，很满意」。
「可是价格能不能再降点。有什么谈判技巧，能让房东再让步 5000 元」。
「有什么砍价秘诀」。
我们今天讲的，是多军的一个小妹。
也是圈内人，信基督教的。天天和你说耶稣教导。
可是买起房子来，一样很贪。
恨不得把房价榨出汁来。石头榨出油来，一定要把房价砍到最低。
2007 年的某一天，小妹妹看中遵义路的一套房子。
当时房价还很便宜，50 几平米的房子，也就 88 万。
一直到了晚上十点。小妹妹打电话给我，「不行了，赶过来救急」。
我开车到中介店里一看，我们这一方，坐了三个人。
对方卖房子的，是一对小夫妻。
房子已经看中了，基本上谈得差不多。现在双方唯一的分歧，是 88.5 万。
对方要求 88.5 万。
小妹妹坚持要求 88 万。
双方差距只差了 5000 元，可就是坚持不下。
我一看，你深更半夜地把我叫过来救场，就是为了这事。
怎么办，四字真言 「哭晕，认怂」。
一般遇到这种情况，最佳的办法是哭晕。
女性购房者，哭晕在大叔上家怀里。
男性购房者，哭晕在大妈怀里。
「我上有老，下有小，我凄惨啊」。
「小时候三个月只吃榨菜，凑了钱上学。现在买一套房子，妈妈把裤脚管里封的存折拿给了我」。
一般我们遇见 「砍价」 这种情况。初级技巧就是哭晕，扮惨。
《中国好声音》看过没有。要进入复赛的核心秘诀，就是扮惨。把家里说得越凄惨越好，筹款越狗血越好。
煽情煽得评委们感动了，你就可以进复赛。
可是这一次，这个技巧似乎不大管用。
最主要，对方上家是一对年轻人。戴着黑枝无框眼镜，透露着一阵精明气息。
如果是他们父母来谈判，就好办多了。
我上去试了几次:「88 万」
「88.5 万」
「88 万」
「88.5 万」
「88 万，一口价，做完大家就成交了。黑灯瞎火的，也可以早点回家」。
「我们不急，多晚我都陪你。通宵也可以」。
我跑了回来，擦擦汗，「今天恐怕遇到麻烦了」
「对方意志坚定。如果你非要赚这 50000 元，那只能使用 『慢节奏』 技巧，拖字诀了」。
正巧，我们这个小妹妹，是一个彻底的财迷。
于是，一场大战，就开始了。
具体的做法，是在中介店里，找一个最最最里面的办公室。没有窗户。
然后这里有一个核心技巧，「偷偷把暖气开到最大」。
暖气越大，人越容易烦躁。
然后大家坐在会议室里，就是耐力和毅力的比拼。
「88」
「88.5」
「88」
「88.5」
话讲到这个份上，所有的措辞都已经讲光了。所有的道理都已经说过了。
剩下的，就只有毅力的比拼。
没有新话，就是来来回回重复老辞。
这一场战役，最终我们拼了五个小时。
一直到第二天的凌晨三点。对方女方终于坚持不住，投降。
然后大伙高高兴兴去吃了麻辣烫。
这件事情告诉我们的是什么呢。
在真正意义上，「谈判技巧」 其实是不存在的。
因为技巧是双向的。
如果你说，你可以问 「砍价技巧」。
那对于房东，他也可以学 「涨价技巧」。
你不可能二个人都赢的。不可能二个人都有独门秘笈。
那具体怎么办呢，如果你一定想要这套房子，对方也诚意卖。
双方就价格谈不拢。
那么搞到最后，就只能是毅力马拉松。
这是一件非常辛苦的事情。也就是我们所谓的 「慢节奏」。
你可能要花五六个小时，甚至七八个小时，才能从谈判中获胜。
谁更有毅力，谁就是赢家。
最后再提醒你一句，把空调开到最大，然后偷偷脱掉毛衣。
讲完了慢节奏，我们再来讲 「快节奏」。
还是这个小妹妹。还有第一讲中的小李。
话说有一次，这个小妹妹的御用中介推荐，给她找了一套高科西路的笋盘。单价一万多。时间大概是 2008 年。
那个信基督的小妹妹，无疑是一个极贪心的人。
中介报给她的价格已经非常好了，可是她还不满足，还想再砍下一万二万。
那天上班早上 8:35，她在地铁里，用手机在 BBS 发了一条贴子。
她说：
「我昨天夜里看了一套房子，是高科西路 123.45 平米，八楼望园景。总价大约 xxx 万」。
「请大家帮我参谋一下，便宜不便宜」
「房价会不会继续跌」
「能不能再砍掉二三万」。
请注意，在这个帖子里，她既没有提小区名称，也没有中介联系号码。
更没有房间门牌号。
半个小时以后，9:05 分。等她下地铁的时候。
群里的一帮人还在起哄，「这价钱不错，但还需要再等等」。
「再砍掉二三万」
「我也感兴趣的，LZ 能不能留个联系方法」。
这个时候小李，也就是我们 「分答」 小讲第一讲中的小李。冷不丁上来插了一句话；
「洗洗睡吧，都散了吧」
「都不用去了，三分钟前我买下了」。
就这么半个小时时间，从 BBS 发帖，刚刚看到这个房源信息。
一直到你下了地铁，前后 30 分钟时间。
小李已经开车到了现场，找到御用中介。
拉着房东签了买卖协议。并且付了五万定金现金。
事后，我拉着小李，问他 「你是怎么办到的」。
这么传奇的交易，你是怎样做到的。
小李回答说，「它这个房子真是笋呀」。
「比市场价便宜了 20% 左右」。
「那一片我很熟悉。这个精确面积一出来，我就知道是哪个楼盘。知道估值」。
「她又说客厅朝园景，我马上就知道是哪个门牌号哪幢楼了」。
这些都需要平时的积累。
然后小李花了 15 分钟，开车开了过去。
一到小区楼下，顿时知道坏了。密密麻麻的，十几队人。
各个中介带队，象抢一样。人头攒动都在打手机。
「那你是怎么抢到的呢」。
「我没看房子啊」。
因为房东从别的地方赶过来开门。
别的客户，都在等着房东开门。你上百万的交易，至少要多看一眼吧。
「我没看房子啊」，小李说。
「我跟御用中介说，直接拿五万给房东下定金。房子不用看了」。
这里面，就体现了 「职业炒家」 和普通人的巨大差异了。
普通人买房子，仔仔细细看，那是最重要的基本功。
不仅仅自己看，还要家人看，老公看，丈母娘看。恨不得全家老小十七八口人，每个人都看一遍。
按照正统的，某些新闻媒体的说法；不仅要看房子，而且要 「验房师」。
带一把小榔头小锤子，东敲敲西打打。
哪里有一条裂缝，都要作为和房东砍价压价的筹码。
买房子是大事，需要群策群力，大家一起都给意见。
三姑六婆一致通说便宜都说好。给足信心，你心里才算安定一点。不怕买亏了。
然后你跑过去一看，黄花菜都凉了。房子不见了。
真正的笋盘，三天必走。
根本轮不到你看十七八遍。
而职业炒家，他的综合素质能力是非常非常强的。
首先，他决策很快。300W 的单子，只要 15 秒就可以下决心。输了赢了都象一个汉子，绝对不是娘炮。
其次，他要有非常强的行动能力。你本来在吃早餐，吃到一半，扔下碗就跑。
而且蛛丝马迹，要能推断出几弄几号。
第三，你要愿意承担风险。
我们扪心自问，有几个人，可以在 「不看房间」 的情况下，仅凭外墙望望，就买下一套房子呢。
在我们职业炒家的群里中，几乎每一个人，都有过 「不看房子」 的经历。
真正的最高境界，是 「三无」：没看过室内房子，不知道楼盘在哪里，甚至都忘了自己有几张房产证。
一般不建议小白们模仿。
言归正传，其实室内好坏的情况，对房屋价值的影响是非常轻微的。你完全可以 「凤变冰」。
尤其是有二条裂缝，碎了几块玻璃，坏了几块木板。这些根本就不用放在心上。
你真正要维修，要翻新。也就是一二万。
或者三五万的事情。
可是我们抢笋盘，一套房子便宜 20%，那就是一二百万，甚至二三百万的大数字。
所以人要分清轻重缓急，要学会残缺和损失。
人生道路的比拼，都是综合素质的比拼。
好了，今天我们讲了二个例子。一个是 「慢节奏」，用最慢最慢的节奏拖死对手。
一个是 「快节奏」，风雷不及掩耳抢下一套房子。
这些都是同一批人，同一批弄潮儿的财富神话。
如果你想听更多楼市技巧的话，请继续收听下一期的 「分答」 小讲。
下一期讲定金的技巧。
（yevon_ou@163.com，2017 年 2 月 14 日子夜）