漳州炒房团，请不要再造谣了 #1320

「哥，发财了」

「咋了」

「今天早上我在村口拿了一筐地瓜 3 元/斤，去县里面赶集。」

「你猜咋的」

「在县城里，这地瓜卖 5 元/斤」

每斤净赚 2 元啊。哈哈哈哈哈。

卖 10 斤地瓜净赚 20 元。

卖 10 吨地瓜净赚 20000 元。

卖 10 万吨地瓜净赚 200,000,000 元。

2 亿元啊，发大财了。哈哈哈。

俺冷冷地瞅着他，「你准备让全县城人民天天吃地瓜？」

一）漳州炒房团

今天早上，被一篇文章刷屏了《我是怎么在 9 个月把房价炒高两三倍的》[1]

文中，说一个甫出道只有一年的菜鸟，带了 1 亿现金去到一个四线城市漳州，然后就可以把房价炒高三倍。并获利 200% 带现金走的故事。

这篇文章最大的特点，它是彻头彻尾捏造的！

整篇文章完全都是虚构瞎编出来，不要脸的小编狂造谣言源。

当我们回首 「微博辟谣」 事件时，众多博主都感到苦涩。因为 「造谣」 和 「辟谣」 花费的精力完全是不对等的。

造谣嘴皮子一翻。

辟谣累死全家。

造谣只要标题取得好，耸人听闻。动辄会几千个网站转发，印象深刻。

而 「辟谣」 拨丝抽茧，层层推理。要有一定智商基础人群才能看懂。素质筛选严格。

二）数学模型

我们一步步来看。首先是数学模型。

「文中」 讲有一位魏广华，买了 500 套房子。差不多基本面都是一样的。

你仔细看这一套 「模型」，我的结论是问题不大。

其中，楼市九个月涨了+60%，在巅峰牛市，应该是可能的。

单套房子 70W，动用现金 24W。相当于 35%。

考虑到契税，中介费，杂费，这样的杠杆比例也是合理的。

拿 24W 投下去，九个月赚 40W，完全是可行的！

三）五百倍

那么，问题出在哪里呢。出在文科生小编不懂数数。

在《发财的数量级》_#2010 一文中曾经说到，把一只蚂蚁放大 1000 倍。蚂蚁会变成大象么？

绝对不会。

蚂蚁纤细的四肢，会立即被它自己的体重压扁。昆虫没有肺, 呼吸基于皮肤渗透。会立即窒息死。

象《金刚》这样的大猩猩，真实世界是不可能存在的。不可简单放大。

有些事，做一套是可以的。做 500 套是不行的。

蠢货小编的标准套路，是道听途说一二段发财故事。然后闭着眼睛乘以 500 倍。

没有管理成本。

没有运营成本。

没有库存。

没有不可测药单

银行贷款无限放大

身份证无限放大

《回报率的真相》#90，回报并不是简单的资金翻倍，而是你所有的资源都要加倍。

回到这个简单的Ｘ500 例子中。

1）楼市每扫掉 5% 的货源，价格都会上升。

业主远远比你更聪明。街坊邻居之间，随时都在传递着最新的 「房价」 情报。

谁家上午卖掉房子，下午整幢楼都会知道 「最新房价」。

尤其若业界疯传，「来了一个大户，在中介店堆了 20 封现金扫货源」。

在漳州人际关系紧密的小城市，恐怕会传疯了吧。

当你买 500 套时，你是不可能从容建仓的。成本至少会涨+20%

好了。这件事我先不和你计较。放你一马。

2）贷款之不可能

买一套房子 70W，首付 21W，贷款 49W。可能么。可以。

买了 500 套房子，首付 1.2 亿，贷款 2.5 亿，可能么。不可能。

贷款 2.5 亿，意味着月供 130 万人民币。

没有任何人开得出这样的收入证明。

有人说，换 500 个身份证。

理论上是可以。但是，500 个身份证也并不是一件简单容易的事情。

按照银监会要求，任何 「房贷」 必须有 「信贷员+贷款申请人」 的双人合照。

或许你可以找 500 个民工。

但估计你没什么兴趣。负担 500 人往返漳州，并且住一晚的交通和食宿。

再其次，哪怕银行对 「收入证明」 审核不是那么严格，对借记卡的流水，也有违规疏忽之处。

但是 「信贷员」 会害怕的呀。

天知地知，你知我知。别人不知道，可是信贷员知道的呀。

信贷员知道发放了 2.5 亿的贷款给你。知道 500 张身份证的幕后操纵人物，都是你一个人。

信贷员害怕的呀。

他和你非亲非故。哪怕贷 2500W 给你虚构收入，都会吓得夜不能寐。信贷 「终身追索制」 听说过没有。

好了，你说银行是你家开的。信贷员是你亲爸。

当我没说，这节我也不和你计较。

3）价格之不可能

真正的不可能，发生在价格之不可能。

这也是文科生小编永远都不能理解。只有行规/业内人士才知道的一个梗。

十五年前，大宁的房价是 4000，现在最新开的 「大宁金茂府」 是 100000/m。

请问，大宁的房价涨幅是多少倍。

很多人眼皮都不眨，毫不犹豫回答了：25 倍。

错了，大错特错。

因为十年前卖的 「产品 A」，和今天卖的 「产品 B」，并不是同样的产品。

1999 年建造的十几年楼龄老大楼，并卖不到 100000 元/㎡

如图，在实际情况中；

A=老大楼

B=金茂府

实际情况中，楼市的涨幅只有 17.5 倍左右。远远没有达到 「25 倍」 理论值。

这就是为什么楼市 「选筹」 总有问题。几乎没有任何一个人，能达到 「吹嘘中的」10~20 倍涨幅。

然后我们来看 「漳州」 这个例子。

文科生小编显然把 「一手新盘」 的价格，当成了 「二手出货」 的价格。

在文中，大量地引用 「市区房价从六七千元起步，向 1.5 万元、2 万元、2.5 万元、2.8 万元进发」。

真正的楼市专家，如果你经历过实战滚刀肉。

那你就会知道，这个所谓的 「一手房 2.8W」，对你是一点帮助也没有的。

一手房是一手房，二手房是二手房。

「新房癌」 现象是普遍存在的。尤其是漳州这种地方，我怀疑根本没有人从二手房东手里接盘。

一二手房交易比例，或许是 5：1

对于漳州市场而言，想要出货是极其艰难的。

哪怕你看 KFS 风生水起，一个月涨四五次价钱。可是二手房调价缓慢。

买二手房的主，大多数是对价格斤斤计较的主。

而不是贵妇。

如原文中，九个月时间，漳州 「一手房市场」 从 6000~7000，一口气涨到了 28000.

短短九个月，涨幅 400%

朋友们，这可是 「千年难遇」 的超级大牛市啊。

在这种情况下，原文举例中的 「学区房」，从 10000 元/㎡，涨到了 16000 元/㎡最终出手价。

马马虎虎，勉勉强强还符合逻辑。

这段话告诉我们的是，如果你不遇上一段 「千年难遇」 的超级大行情。

象魏广华这样玩法，就是找死。

你换一个其他的省会城市，哪怕 「一手房」 涨一倍，算牛市了。「二手房」 买卖算上税费，也就勉强保本。

如果赶上滞涨，「四五年」 毫无涨幅。那您就等着哭去吧。蚀到尽。

4）媒体能量

好了，现在说 「魏广华」 很 NB。除了从银行套出 500 套贷款，无损交易之外。

人家还可以 「操纵媒体」，还可以编造出一幅全城热卖的假象。

哈哈哈哈哈，你以为媒体不要钱的么。

让我用北京的互联网思维告诉你，21CN 最贵的是什么：不是人才，是流量。

流量实在太太太贵了，贵到了彻底买不起。

绝大多数创业 App 公司，都是 「我有一个好点子，只要全世界都来用我，我就可以发财」。

问题是，别人干嘛要来关注你。你知道现在争夺眼球有多难。

做自媒体的人都知道，出一篇 100000+的文章，往往是各大公司文宣部门的梦魇。

出于公司对外宣传的要求，老板要求搞一个公众号。公众号考核的标准，到了年底得有 10000 个粉丝。

光这 10000 粉丝。就成了不可完成的任务。北京人哭晕。

同样道理，给你一个城市，哪怕象漳州这样一个 700,000 人口的四线城市。

要煽动一个热点，你知道有多难。

要全市人民知道你，您居然一分钱都没有广告预算！

要让全市人民都知道您，您居然没有一份钱广告预算。

有这通天彻地之能，我劝您也别干 「炒楼」 这么低收益的事了。

你去给大商场，大饭店 「导流」。

凡是有商场，饭店开业。您去吆喝一声。

要求不高，带来 1000 个用户。我还送你九折券。只求你 「开门红」 把桌台塞得满满的。

你猜，身为大商场。我愿意给您多少钱？

5）库存

楼下有一个小妹，已经迫不及待举手要发言了。

据说武汉有几个 「有为青年」。凑了 3000W，问 KFS 包销下一整幢楼。趁着 2016 年武汉楼市大牛大涨。也赚了二三千万。

这个模式，称之为 「包销」。

也是地产的一行。属于以小博大，遇见杠杆牛市，自然可以赚到不少。

可是，「包销」 也有缺点。真正的阴暗面，你也没见到。

「包销」 真正赚的是什么，是库存！

因为一个楼盘，总有鸡头鸡脚。房地产卖楼，业内常常有 50%，70%，90%，95% 的说法。

• 50% 是死亡线。卖不出 50% 就死亡
• 70% 是成本线。卖出 70% 基本就保本。
• 90% 是清场线。卖出 90% 整个项目组结束。
• 95% 是清盘线。永远会有 5% 的尾盘卖不掉。

至于 5% 鸡头鸡脚卖不掉的原因，那就千奇百怪，不一而足了。

而 「包销」 这一行，看似 3000W 赚到了 3000W。

但其实赚的都是库存。

就好比很多开淘宝店的，看似账目上赚钱，但其实赚的都是库存。

你把 90% 的货物卖掉，和 KFS 结算一下。账面有赢利。

其实 「现金结余量」 为零的。只不过额外赚了十套房子。

而 「魏广华」 的操作呢。

他买进 500 个上家。

卖出 500 个下家。

1000 个 「交易对手」，居然没有任何药单，没有任何纠纷，没有任何尾盘，没有任何库存。

这是什么，这是神迹啊！

你这辈子见过什么生意，九个月卖得干干净净。能把 「压舱烂货」 都卖掉，一分钱库存不剩的。

我不知道漳州的 「人口死亡率」 是多少。九个月够死多少人。

1000 个 「交易对手」 之中，有没有一二个突然挂墙的。

但我们实战过的人都知道，在实战中，「药单」 是层出不穷的。

正常交易，至少会有 10% 的单子，出意外岔子。

专门的药单流就更不提了。

如果你真的去漳州。真的去买进 500 套，卖出 500 套房子。那我几乎一定肯定地可以和你说；

1）至少 20 套房子，会发生药单

2）至少 30 套房子，因为种种原因无法过户。

3）至少 40 套房子，哪怕大涨之后，也无法沽清。

真正等你把这 「500 套」 全部卖完，会是一个漫长无比的过程。

你得专门留一个人在那里，专门处理遗留库存。还得好几年。

譬如说，你淘宝店不想开了。想关门走人。

你剩下的 「库存」 要全部卖完，还得多少时间。

哪怕你搞几轮 「清仓大甩卖」，你试试看有多少效果。

这辈子我还从没见过没库存的实业。

四）结语

这种种事我们总结起来，答案就只有一句；

编，你使劲编

魏广华的故事，你买一套二套可以，买三套五套，也能碰碰运气。

十套以上，这样的 「玩法套路」 肯定是玩不转的。肯定遭遇无数无数瓶颈，成本呈指数上升。

无耻的文科生小编，无非是知道了一二例案例。然后把事实无限扩大，自动Ｘ500 上去。

而 「造谣」 的结果，对我们整个社会的危害是非常大的；

1）在民众中，传播了恐慌情绪

2）在民众中，传播了仇恨情绪

3）在民众中，传播了弱智故事

4）在民众中，传播了浮躁心态

作为政府持牌机构，拥有官方营业执照的媒体。如此信口雌黄，谎编捏造，未免道德扫地。

哦，经提醒，信息的源头是《中国证券报》，由证券报首发。

那也不足为奇了。

在 2006，2008，2012 年《中国证券报》都做过同样的事情。

（yevon_ou@163.com，2017 年 4 月 5 日晚）[2]

[1]《炒房者自述：我是怎么在 9 个月把房价炒高两三倍的》http://finance.qq.com/a/20170405/003835.htm

[2] 提示，猜一猜封面照片是在哪