巨人耸动肩膀，蝼蚁粉身碎骨。
一）目的
人类作为灵长目动物存在，凡事皆先有目的，后有行为。
做任何事之前，尤其是大型的成组织的计划，一定是为了达成某一个目的。为了某一种利益。
最令我们困淆不解的。目的何在。
我们先来总结一下近期发生的事，一句话概括：「北京在赶人」。
- 严控大城市人口
- 严控大城市供地
- 菜市场，批发市场，建材市场外迁
- 街头小贩扫荡
目前在北京开一家蛋糕坊，他会要求你不小于 450 平米的整体厨房。
而另一方面，北京不再审批任何新增工业用地。
其实就是把你往外面赶。
在北京的二环以内，有大量的菜市场，批发市场。
在提供极低廉生存成本的同时，又养活了大量的工作岗位。
但是北京目前在大规模拆迁和搬迁菜市场。二环内找一个菜场越来越难。
这实质是逼得 「低端人群」 无法生存。
抬高你的生存成本。逼得你活不下去离开北京。
对于这些政策，俺全部都不反对。
我只想问一个问题，如果是打大麻将的话，那么 Objective 是什么，目的是什么。
二）楼市
要分析北京的房地产市场，那真是天下最简单的事。
一方面，随着 M2 的深度金融化内卷积自我繁殖衍化[1]，天下财赋聚于北京。
在国内城市的竞争中，北京已经远远把上海，深圳抛在了后面。
北京是 「超一线城市」。
我们知道，「人往高处走，水往低处流」。
一个城市有钱，有 VC 机会，有高收入码农岗位。有 「北京梦」 和一夜暴富的幻想。
自然会吸引全国青年人源源不断地北漂。
谁知道烤串的时候，会不会撞见马云呢。
另一方面，2017 年的北京，处于一种十分 「诡异」 的状态。
北京正在 「收缩」。
面对全国汹涌而来的年轻人，北京不是大肆扩张，迅速成长成五千万人口的超国际大都市。
相反的，北京在 「收缩」。
包括但不限于收紧供地，打压商住，清理地下室。
我们知道，「供求关系」 是最主要的经济学原理。
「需求」 庞大。
「供应」 收紧。
房价自然飞涨。逻辑极简单。
成年人的世界，凡事皆有目的。
你要说，大领导们不知道 「供需」 失衡么。肯定知道得清清楚楚。
在 「房价飞涨」 面前，有一个更重要的目标。
这个目标，使得他们哪怕 「忍受」 北京楼价飞涨。
忍受北漂们的唠叨和抱怨。
忍受 GDP 和生产力的损失。
忍受抵触不满和骂名。
也非得要完成不可。
这个目标，简单看是 「降低北京人口」。
那么问题来了，为什么这个目标如此重要。有什么价值，值得么，台底下是什么。
呵呵，哥哥泡茶去了。
不喝咖啡。
三）利益分析
学 Marketing 的人，除了宏观分析。自然更喜欢微观分析。
你把市场切碎了，用放大镜看，分为几个群体。则受益面各自不同。
最大的赢家，是环京。
环京本身就是北京的 「溢出」 需求。
如果北京能住的话，是不会有人买到环京去的。
因为北京的 「限购限贷」，而且不仅城八区，连远郊顺义怀柔都算进去了。
所以昌平顺义延庆无法发展，把购买力拱手让给了环京。
这次北京的 「限购」 升级。而环京并没有跟上。
对环京是一个巨大的利好。
尤其是燕郊的小火车，每天 9 元轰轰烈烈的进城。再喜感不过了。
第二个利益相关者，是商住。
「北京限购」 原本对商住是一个巨大的利好。直到我们看到这条新闻。
第三个利益相关者，是外省。
对于 「全国性」 的买家，他们是在全中国布局的。
「北上深」，不仅仅一线城市可以买。
而且重庆，天津，南京，杭州等二线城市也可以买。
之前 2016.11.28 上海 「认房又认贷」，购买力被逼去了北京不少。
如今北京的限购限贷升级，购买力如水，肯定又会逼到别的城市。
我们知道，昨天最大新闻是 「北京」。
但其实昨晚纷纷扰扰，新闻还要多得多。广州，石家庄，郑州同时限购。只不过在京城人眼中，都算乡下了吧。
《北京石家庄广州郑州 4 城同日出台限购半月内 16 城加码》[2]
目前，全国 「未限购」 敞开让你买，而且城市要有潜力，有长远增长动力的，只剩下最后几个天堂。
要建仓就抓紧了。别等门关了，空流泪啊。
四）北京楼市
最后，回到我们普遍关心，核心的一个问题：「北京楼市会不会跌，价格会怎么走」。
每一次类似调控出台，看空群众欢欣鼓舞。此类问题恨不得问个二百次。最好能听到一声爹。
有这个闲工夫，您上分答来问哥哥呀。
（付费问答，666/问题。房产类排中国第三）
你要知道一件事。「限购限贷」 这种事，不增加一平米的楼市供应。其本质是 「交易成本」。
天底下的事，只要你不增加供应。
长线来看，都是耍流氓。
若要我打比喻的话，「认房又认贷」 象一块刹车片。
要知道，2017.1~2 月，北京楼市的涨幅是非常迅猛的。一般认为每周 3%。
「调控之后」，相当于踩刹车。
原本迅猛狂飙的速度，有可能被刹下来了。按照惯性，或许还会滑行一段时间。预期可能还会有 10% 的惯性涨幅。
然后就被完全刹车止住了。
如果我们相信各城市之间可以参照的话，2016.11.28 上海 「认房又认」 调控之后，市场急剧降温。
11 月，12 月，平均成交量仅有 10000 套左右。不足高峰期的三成。
但是价格呢，纹丝未动。
你什么时候见过踩刹车踩到倒车的。
调控从来没使楼市下跌过，不要用股市的眼光来看待楼市。
因为对于楼市，它有自己的特性。绝大多数的人，只有 「一套多余房子」。
我们知道，做买卖，术语称做 「薄利多销」。
什么时候要降价促销呢。当我需要 「跑量」 的时候。
好比我有 1000 套房子，有或者有 1 亿股股票。那我拿 100 套出来，「薄利多销」 走走量掩护大部队。
但是对于楼市，尤其是二手房市场。
绝大多数的卖家，都只有 「一套多余房子」。
薄利多销，您开什么玩笑呢。
我一共就一套。还多销呢。
当你只有 「一套」 的时候，你的游戏规则就变成了 「吊起来卖」。慢慢卖，但一定要价格最大化。
如果外部的市场环境不好。那怎么办。慢慢熬呗。
我反正也不急，我和你 「耗长命」。
绝大多数的西城，东城房产，其负债率都是零。房东成本低到可以忽略。
我反正不急。您小孩要上学，你急。
这段 「对耗期」 一般会至少持续 9~10 个月。
然后市场慢慢启动，慢慢恢复冰封期。真的要买房，总有办法的。再说新韭菜也在源源不断进入市场。
(顺便说一句，交易量大幅下降。地方政府也坐不住，税少了)
因此我们对 「调控」 政策的定位，就是刹车片。
他可能使楼市减速，止步。一直到若干个月后重新启动。
但您见过刹车刹到倒车么，没有。
（yevon_ou@163.com，2017 年 3 月 18 日午）
[2]《北京石家庄广州郑州 4 城同日出台限购半月内 16 城加码》http://www.bosidata.com/news/F743827XU3.html
2017.03.17 北京调控政策分析 #1260
巨人耸动肩膀，蝼蚁粉身碎骨。
一）目的
人类作为灵长目动物存在，凡事皆先有目的，后有行为。
做任何事之前，尤其是大型的成组织的计划，一定是为了达成某一个目的。为了某一种利益。
最令我们困淆不解的。目的何在。
我们先来总结一下近期发生的事，一句话概括：「北京在赶人」。
- 严控大城市人口
- 严控大城市供地
- 菜市场，批发市场，建材市场外迁
- 街头小贩扫荡
目前在北京开一家蛋糕坊，他会要求你不小于 450 平米的整体厨房。
而另一方面，北京不再审批任何新增工业用地。
其实就是把你往外面赶。
在北京的二环以内，有大量的菜市场，批发市场。
在提供极低廉生存成本的同时，又养活了大量的工作岗位。
但是北京目前在大规模拆迁和搬迁菜市场。二环内找一个菜场越来越难。
这实质是逼得 「低端人群」 无法生存。
抬高你的生存成本。逼得你活不下去离开北京。
对于这些政策，俺全部都不反对。
我只想问一个问题，如果是打大麻将的话，那么 Objective 是什么，目的是什么。
二）楼市
要分析北京的房地产市场，那真是天下最简单的事。
一方面，随着 M2 的深度金融化内卷积自我繁殖衍化[1]，天下财赋聚于北京。
在国内城市的竞争中，北京已经远远把上海，深圳抛在了后面。
北京是 「超一线城市」。
我们知道，「人往高处走，水往低处流」。
一个城市有钱，有 VC 机会，有高收入码农岗位。有 「北京梦」 和一夜暴富的幻想。
自然会吸引全国青年人源源不断地北漂。
谁知道烤串的时候，会不会撞见马云呢。
另一方面，2017 年的北京，处于一种十分 「诡异」 的状态。
北京正在 「收缩」。
面对全国汹涌而来的年轻人，北京不是大肆扩张，迅速成长成五千万人口的超国际大都市。
相反的，北京在 「收缩」。
包括但不限于收紧供地，打压商住，清理地下室。
我们知道，「供求关系」 是最主要的经济学原理。
「需求」 庞大。
「供应」 收紧。
房价自然飞涨。逻辑极简单。
成年人的世界，凡事皆有目的。
你要说，大领导们不知道 「供需」 失衡么。肯定知道得清清楚楚。
在 「房价飞涨」 面前，有一个更重要的目标。
这个目标，使得他们哪怕 「忍受」 北京楼价飞涨。
忍受北漂们的唠叨和抱怨。
忍受 GDP 和生产力的损失。
忍受抵触不满和骂名。
也非得要完成不可。
这个目标，简单看是 「降低北京人口」。
那么问题来了，为什么这个目标如此重要。有什么价值，值得么，台底下是什么。
呵呵，哥哥泡茶去了。
不喝咖啡。
三）利益分析
学 Marketing 的人，除了宏观分析。自然更喜欢微观分析。
你把市场切碎了，用放大镜看，分为几个群体。则受益面各自不同。
最大的赢家，是环京。
环京本身就是北京的 「溢出」 需求。
如果北京能住的话，是不会有人买到环京去的。
因为北京的 「限购限贷」，而且不仅城八区，连远郊顺义怀柔都算进去了。
所以昌平顺义延庆无法发展，把购买力拱手让给了环京。
这次北京的 「限购」 升级。而环京并没有跟上。
对环京是一个巨大的利好。
尤其是燕郊的小火车，每天 9 元轰轰烈烈的进城。再喜感不过了。
第二个利益相关者，是商住。
「北京限购」 原本对商住是一个巨大的利好。直到我们看到这条新闻。
第三个利益相关者，是外省。
对于 「全国性」 的买家，他们是在全中国布局的。
「北上深」，不仅仅一线城市可以买。
而且重庆，天津，南京，杭州等二线城市也可以买。
之前 2016.11.28 上海 「认房又认贷」，购买力被逼去了北京不少。
如今北京的限购限贷升级，购买力如水，肯定又会逼到别的城市。
我们知道，昨天最大新闻是 「北京」。
但其实昨晚纷纷扰扰，新闻还要多得多。广州，石家庄，郑州同时限购。只不过在京城人眼中，都算乡下了吧。
《北京石家庄广州郑州 4 城同日出台限购半月内 16 城加码》[2]
目前，全国 「未限购」 敞开让你买，而且城市要有潜力，有长远增长动力的，只剩下最后几个天堂。
要建仓就抓紧了。别等门关了，空流泪啊。
四）北京楼市
最后，回到我们普遍关心，核心的一个问题：「北京楼市会不会跌，价格会怎么走」。
每一次类似调控出台，看空群众欢欣鼓舞。此类问题恨不得问个二百次。最好能听到一声爹。
有这个闲工夫，您上分答来问哥哥呀。
（付费问答，666/问题。房产类排中国第三）
你要知道一件事。「限购限贷」 这种事，不增加一平米的楼市供应。其本质是 「交易成本」。
天底下的事，只要你不增加供应。
长线来看，都是耍流氓。
若要我打比喻的话，「认房又认贷」 象一块刹车片。
要知道，2017.1~2 月，北京楼市的涨幅是非常迅猛的。一般认为每周 3%。
「调控之后」，相当于踩刹车。
原本迅猛狂飙的速度，有可能被刹下来了。按照惯性，或许还会滑行一段时间。预期可能还会有 10% 的惯性涨幅。
然后就被完全刹车止住了。
如果我们相信各城市之间可以参照的话，2016.11.28 上海 「认房又认」 调控之后，市场急剧降温。
11 月，12 月，平均成交量仅有 10000 套左右。不足高峰期的三成。
但是价格呢，纹丝未动。
你什么时候见过踩刹车踩到倒车的。
调控从来没使楼市下跌过，不要用股市的眼光来看待楼市。
因为对于楼市，它有自己的特性。绝大多数的人，只有 「一套多余房子」。
我们知道，做买卖，术语称做 「薄利多销」。
什么时候要降价促销呢。当我需要 「跑量」 的时候。
好比我有 1000 套房子，有或者有 1 亿股股票。那我拿 100 套出来，「薄利多销」 走走量掩护大部队。
但是对于楼市，尤其是二手房市场。
绝大多数的卖家，都只有 「一套多余房子」。
薄利多销，您开什么玩笑呢。
我一共就一套。还多销呢。
当你只有 「一套」 的时候，你的游戏规则就变成了 「吊起来卖」。慢慢卖，但一定要价格最大化。
如果外部的市场环境不好。那怎么办。慢慢熬呗。
我反正也不急，我和你 「耗长命」。
绝大多数的西城，东城房产，其负债率都是零。房东成本低到可以忽略。
我反正不急。您小孩要上学，你急。
这段 「对耗期」 一般会至少持续 9~10 个月。
然后市场慢慢启动，慢慢恢复冰封期。真的要买房，总有办法的。再说新韭菜也在源源不断进入市场。
(顺便说一句，交易量大幅下降。地方政府也坐不住，税少了)
因此我们对 「调控」 政策的定位，就是刹车片。
他可能使楼市减速，止步。一直到若干个月后重新启动。
但您见过刹车刹到倒车么，没有。
（yevon_ou@163.com，2017 年 3 月 18 日午）
[2]《北京石家庄广州郑州 4 城同日出台限购半月内 16 城加码》http://www.bosidata.com/news/F743827XU3.html