近期分答问题荟萃 #1220

一)前言

 

从上一篇《ABC 单》2 月 22 日到现在,足足断更了 17 天。

最主要的原因是生病,我的身体一天不如一天,伤病缠身。

 

另外则是写了一个大卷《平等,自由,博爱,伪科学》卷。

整整八篇,卷秩浩大。

这种又属于 「大篇」,写起来精雕细琢,波澜壮阔。实在是累坏了。

 

按惯例,#F 字头不推送。尤其二会期间,更不想喝咖啡。

有意者,可以发送 #F920 获取。

 

 

今天我们写点雕虫小技,一挥而就。「术」 永远是最受欢迎的。

顺便涨点粉,涨点钱槽。

(付费分答,666/题)

 

 

 

二)大势

 

我每天在分答上赚 3000 元,全国排名 No.3。[1]

在回答房产类问题之前,我们首先有个 「框架」。在框架的基础上,再针对每一个网友给出回答。

 

 

2017.03 的框架是什么。我们要先看 「大势」。

 

北京:北京已经疯了。

「北上深」 三个城市,基本呈现风水轮流转的情况。上海的周期,大约是 2 年一轮,「涨平」。

而深圳北京,则是 「三年一周期」,涨平平。

 

2015 年 9 月深圳最先启动,大约六个月之内走完行情。涨了接近小一倍。

2016 年 1 月上海接棒,在春节前后四五个月。普涨了+60%,部分地区翻倍。

而这二段行情中,北京一直是静默的。

 

 

风水轮流转,2017 年春天属于北京。

北京目前正坐在火药桶上,房价以每个月 5% 的速度在上涨。你唯一要做的事情,是和时间赛跑。

参考阅读《2017 年 2 月,北京楼市已癫狂。。。》[2]

 

 

所以,每天我接到很多咨询北京楼市的问题。

我一般的回复是:「别犹豫纠结哪个楼盘好了」。

「尽快买,时间比选筹更重要。晚一个月,差 5% 弥补不过来」。

 

 

但是,还有部分傻空。会贴出这样的照片。


对于这样的咨询频道,俺只能瞠目结舌。

如果 CCAV 不说假话的话,那只能是俺买了个假电视机。

 

 

上海:上海目前平稳。

2016 上海楼市,涨幅实在太猛。

一般认为 2017 属于温和盘整补涨的年份。之前落后的板块,会补涨。

 

上海楼市,平稳期是 「换筹」 的好时段。

觅盘淘笋,优化资产,精雕细作。

不需要竭力追涨。可以慢节奏,但也不要太慢慢。

 

 

深圳:深圳是 「北上深」 的一个奇葩。

深圳楼市最特殊之处,在于深圳可以 「破限购」。

怎么破,入户!

 

在中国几乎所有的一线城市中,乃至一线+二线,深圳是唯一一个开放 「户籍」 大门的城市。

其入籍尺度之松,别说和北上的变态不能比。甚至比南京,杭州还要松。

 

因此很多内地省份,没有房票的人群。问到 「破限购」,一线城市的选择。

我们一般的回答是深圳。

「天予弗取,反受其咎」,这么好的机会你不抢,以后可能门关了哭都来不及。

 

趁这千载难逢的机会,内地省份青壮年人士,应该尽可能尽快 「移民」 入户深圳。

或者把家中的户口,移一个过去。挂一个勾子。

进可攻,退可守。入户买房。

 

 

重庆:大火燎油

重庆我都不敢提了,《重庆卷》一共写了十篇。被网监删了五篇。

感觉背后有一双大眼在注视着。

 

重庆的涨幅,简直是一个奇迹。

去年 8 月,水库第一批群众入场时,建面在 8000 左右。

半年后 3 月,目前建面 16000~20000,而且还在疯涨。

 

第一批首付 20% 的人群,账面上已经有 300~500% 的涨幅

 

重庆卷我只写了十篇。计划不再写了。

反正路已经指好了,「奇迹般」 的钱也已经赚好了。俺不喝咖啡。

 

 

对于未来的岁月,目前重庆依然以每个月 5% 的速度在上涨。

而且 「土著群众」 被挑动了,觉醒了。900 万人开始抢房子。

这是一件极其恐怖的事情。可以说重庆在普遍涨到 「3/2/1」 之前不会有任何阻力。

 

 

武汉:武汉是中部一个热点。

最近对武汉的关注问题也不少。分答客户询问水果湖。

「瓜田群」 有专门的武汉破限购介绍。[3]

 

 

 

三)问题

 

如图,问题一。

 

我的回答是:你目前换房,恐怕来不及。

因为目前北京,正处于一个极度上涨的迅猛期。而一般的交易流程,至少要四个月。

 

也就是你 3 月卖房,最快也要到 7 月拿钱。

你 「卖出」 的时候,是 3 月的价格。

你 「买进」 的时候,是 7 月的价格。

 

这里面 「一进一出」,亏损可够大了。

所以 「卖小换大」 的策略不可行。要么就直接再买一套小的(环京),要么就只能观望了。

 

问题二:

 

答:2015 年末买入,可能正好是 「深圳行情」 的末期。

因此,不必气馁。到 2018 年,或许深圳行情又来了。

 

另,我们一般是离婚后不卖小房,直接买大房的。

 

问题三;

 

我后来追问问了一下,确认作者的意思是:「2018 年 9 月」 满社保五年再买。

 

这样的做法,是会有很大的风险的。

因为 2017.3 和 2018.9 绝对不是相同的价格。

 

上海楼市每一个周期,大约是 24 个月。

2016 涨得太凶,2017 一般认为是盘整年。

你最晚拖到 2017.12 圣诞节前后。再往后拖,就会有很大的风险。

 

难保三房变二房,二房变一房。

 

问题四;

 

这个问题,是非常惨痛地 「拒绝」 的。

全额退款。

退款备注为:「北京 800W 无笋盘」。

 

答:大虹桥目前大家都十分看好,普遍认为是 「明日之星」。

2018~2019 的开发重点。

 

大虹桥主要分徐泾和华漕南二块。

 

就笋盘而言,目前主要是爱博 12345,性价比比较高。

 

新虹桥雅苑,海天,属于高档楼盘。土豪自住适合,但回报率堪忧。

 

(海天顶楼,可以直接遥望陆家嘴三件套。感谢长公子提供照片)


万科时一区,富力,仁恒西郊,都属于 CEO 盘。

价格贵得要命,品质还无出彩之处。不推荐。

 

问题六;

 

答:我对森兰没兴趣。2011 年 「仁恒森兰雅苑」 就以 48000/m 单价开盘,属于毫无涨幅的坑盘。

外高桥在上海版图上,是天涯海角一般被人遗忘的角落。除非在保税区上班,否则没有必要关注。

 

顺着杨高路往里开,到金桥/金高路一带附近。有一些别墅性价比很高。甚至比公寓还便宜。例如东源丽晶,阳光欧洲城。

 

问题七;

 

答:1)我这个流派不是 「面积小多房」 派,而是 「大面积低单价」 流派。

 

我这流派的手法,是通过 「资产组合包」 搭配,长短搭配,大小搭配,远近搭配,达到筹码错开。

这样,我可以有一个很长的时间来卖房子。甚至一套房可以卖 5 年,8 年。

 

在漫长的历史长河中,你总能慢慢的解决流动性问题。

只要时间足够久,总是可以找到适合类型的买家的。慢慢卖。

 

 

2)天通苑不便宜。目前 「小二居」,120 平米那种二房,也要卖到 4~4.2 万。

而 280 平米的八房,「大户型」 单价特别地低。可能只有 2.7~2.9 万。

 

这是极其不正常的。你算一下总价,120*42000=504W

280*28000=784W

 

其实总价也就只差 280W,算上三成首付,就更是小钱。

二百多万在北京算很多钱么。再过几年,二百万就换一个厮所。

 

3)任何高压线,楼层,景观,朝向,一切都可以换算成金钱。

在绝对的低价面前,其他都不足为虑。

 

问题八;

 

答:福成四是个好房子,旁边别人都卖 3.7 万,他只要 2.6 万。

而且栋距很大,视野开阔。

 

问题是,同样的 27000 单价,买燕郊,干嘛不买天通苑?

 

问题九;

 

答:你为什么要买这个铺呢。商铺如果租不出去,如果长期租不出去,那就只有一个可能:「你买的是死铺」。

死铺是根本救不活的。你在战术上就错了。你正确的做法,应该是根本不要买这铺。

 

商铺的空置是很可怕的,如果住宅空置是一二个月,则商铺的空置可能是一年二年。动辄以年计。

 

追问)如何救命呢

 

答:住宅如果你租不掉,你打折,打八折七折,总是有人租的。肯定会有人不惜多走几步路,多爬几层楼,不会空置。

 

但是商铺不同,商铺租金一般占营业总支出的 20%,客户是通盘考虑的。

如果你这个地方位置不佳,人流不足,生意都没有。

你商铺租金打八折七折,影响轻微。

 

 

一般业内老手遇到这种情况,都是 「劈楼价」。

劈楼价,上限五折起。上手就打对折,只求出租。

下限就没底了。下限是零折,甚至有赠送一年二年房租的。

 

商铺另一个秘诀,是赶快把第一个客户迎进来。

只要客户开始装修了,进场了,消费者关系都建立起来。口碑老客户都有了。

做成 「熟铺」,后面就是我牛了。

商铺第一个客户最重要。

 

问题十;

 

答:你把世博内环的房子,按照 45000/m 卖掉。

转手 48000/m,买进 「郊环外」 的万科房子。

一套换一套。

我也真是醉了………………

 

你这个情况,哪怕再给你一笔钱,你这个 「远郊一手精装 CEO」 脾气不改掉的话,那也是白白让你烧钱的。

不如不折腾了。

 

追问)神也救不了我

 

答:贵妇流,我也救不了你…………

 



(yevon_ou@163.com,2017 年 3 月 11 日午)

 

 


[1] 房产类论收入,仅次于董藩,冯仑


[2]《2017 年 2 月,北京楼市已癫狂。。。》https://baijiahao.baidu.com/po/feed/share?wfr=spider&for=pc&context=%7B%22sourceFrom%22%3A%22bjh%22%2C%22nid%22%3A%22news_3302378473246016520%22%7D


[3] 据说还有更猛的破限购方法。请关注 「一亩瓜田」 付费问答。

一)前言

 

从上一篇《ABC 单》2 月 22 日到现在,足足断更了 17 天。

最主要的原因是生病,我的身体一天不如一天,伤病缠身。

 

另外则是写了一个大卷《平等,自由,博爱,伪科学》卷。

整整八篇,卷秩浩大。

这种又属于 「大篇」,写起来精雕细琢,波澜壮阔。实在是累坏了。

 

按惯例,#F 字头不推送。尤其二会期间,更不想喝咖啡。

有意者,可以发送 #F920 获取。

 

 

今天我们写点雕虫小技,一挥而就。「术」 永远是最受欢迎的。

顺便涨点粉,涨点钱槽。

 

(付费分答,666/题)

 

 

 

二)大势

 

我每天在分答上赚 3000 元,全国排名 No.3。[1]

在回答房产类问题之前,我们首先有个 「框架」。在框架的基础上,再针对每一个网友给出回答。

 

 

2017.03 的框架是什么。我们要先看 「大势」。

 

北京:北京已经疯了。

「北上深」 三个城市,基本呈现风水轮流转的情况。上海的周期,大约是 2 年一轮,「涨平」。

而深圳北京,则是 「三年一周期」,涨平平。

 

2015 年 9 月深圳最先启动,大约六个月之内走完行情。涨了接近小一倍。

2016 年 1 月上海接棒,在春节前后四五个月。普涨了+60%,部分地区翻倍。

而这二段行情中,北京一直是静默的。

 

 

风水轮流转,2017 年春天属于北京。

北京目前正坐在火药桶上,房价以每个月 5% 的速度在上涨。你唯一要做的事情,是和时间赛跑。

参考阅读《2017 年 2 月,北京楼市已癫狂。。。》[2]

 

 

所以,每天我接到很多咨询北京楼市的问题。

我一般的回复是:「别犹豫纠结哪个楼盘好了」。

「尽快买,时间比选筹更重要。晚一个月,差 5% 弥补不过来」。

 

 

但是,还有部分傻空。会贴出这样的照片。

对于这样的咨询频道,俺只能瞠目结舌。

如果 CCAV 不说假话的话,那只能是俺买了个假电视机。

 

 

上海:上海目前平稳。

2016 上海楼市,涨幅实在太猛。

一般认为 2017 属于温和盘整补涨的年份。之前落后的板块,会补涨。

 

上海楼市,平稳期是 「换筹」 的好时段。

觅盘淘笋,优化资产,精雕细作。

不需要竭力追涨。可以慢节奏,但也不要太慢慢。

 

 

深圳:深圳是 「北上深」 的一个奇葩。

深圳楼市最特殊之处,在于深圳可以 「破限购」。

怎么破,入户!

 

在中国几乎所有的一线城市中,乃至一线+二线,深圳是唯一一个开放 「户籍」 大门的城市。

其入籍尺度之松,别说和北上的变态不能比。甚至比南京,杭州还要松。

 

因此很多内地省份,没有房票的人群。问到 「破限购」,一线城市的选择。

我们一般的回答是深圳。

「天予弗取,反受其咎」,这么好的机会你不抢,以后可能门关了哭都来不及。

 

趁这千载难逢的机会,内地省份青壮年人士,应该尽可能尽快 「移民」 入户深圳。

或者把家中的户口,移一个过去。挂一个勾子。

进可攻,退可守。入户买房。

 

 

重庆:大火燎油

重庆我都不敢提了,《重庆卷》一共写了十篇。被网监删了五篇。

感觉背后有一双大眼在注视着。

 

重庆的涨幅,简直是一个奇迹。

去年 8 月,水库第一批群众入场时,建面在 8000 左右。

半年后 3 月,目前建面 16000~20000,而且还在疯涨。

 

第一批首付 20% 的人群,账面上已经有 300~500% 的涨幅

 

重庆卷我只写了十篇。计划不再写了。

反正路已经指好了,「奇迹般」 的钱也已经赚好了。俺不喝咖啡。

 

 

对于未来的岁月,目前重庆依然以每个月 5% 的速度在上涨。

而且 「土著群众」 被挑动了,觉醒了。900 万人开始抢房子。

这是一件极其恐怖的事情。可以说重庆在普遍涨到 「3/2/1」 之前不会有任何阻力。

 

 

武汉:武汉是中部一个热点。

最近对武汉的关注问题也不少。分答客户询问水果湖。

「瓜田群」 有专门的武汉破限购介绍。[3]

 

 

 

三)问题

  如图,问题一。

 

我的回答是:你目前换房,恐怕来不及。

因为目前北京,正处于一个极度上涨的迅猛期。而一般的交易流程,至少要四个月。

 

也就是你 3 月卖房,最快也要到 7 月拿钱。

你 「卖出」 的时候,是 3 月的价格。

你 「买进」 的时候,是 7 月的价格。

 

这里面 「一进一出」,亏损可够大了。

所以 「卖小换大」 的策略不可行。要么就直接再买一套小的(环京),要么就只能观望了。

  问题二:

 

答:2015 年末买入,可能正好是 「深圳行情」 的末期。

因此,不必气馁。到 2018 年,或许深圳行情又来了。

 

另,我们一般是离婚后不卖小房,直接买大房的。

  问题三;

 

我后来追问问了一下,确认作者的意思是:「2018 年 9 月」 满社保五年再买。

 

这样的做法,是会有很大的风险的。

因为 2017.3 和 2018.9 绝对不是相同的价格。

 

上海楼市每一个周期,大约是 24 个月。

2016 涨得太凶,2017 一般认为是盘整年。

你最晚拖到 2017.12 圣诞节前后。再往后拖,就会有很大的风险。

 

难保三房变二房,二房变一房。

  问题四;

 

这个问题,是非常惨痛地 「拒绝」 的。

全额退款。

退款备注为:「北京 800W 无笋盘」。

  答:大虹桥目前大家都十分看好,普遍认为是 「明日之星」。

2018~2019 的开发重点。

 

大虹桥主要分徐泾和华漕南二块。

 

就笋盘而言,目前主要是爱博 12345,性价比比较高。

 

新虹桥雅苑,海天,属于高档楼盘。土豪自住适合,但回报率堪忧。

 

(海天顶楼,可以直接遥望陆家嘴三件套。感谢长公子提供照片)

万科时一区,富力,仁恒西郊,都属于 CEO 盘。

价格贵得要命,品质还无出彩之处。不推荐。

  问题六;

 

答:我对森兰没兴趣。2011 年 「仁恒森兰雅苑」 就以 48000/m 单价开盘,属于毫无涨幅的坑盘。

外高桥在上海版图上,是天涯海角一般被人遗忘的角落。除非在保税区上班,否则没有必要关注。

 

顺着杨高路往里开,到金桥/金高路一带附近。有一些别墅性价比很高。甚至比公寓还便宜。例如东源丽晶,阳光欧洲城。

  问题七;

 

答:1)我这个流派不是 「面积小多房」 派,而是 「大面积低单价」 流派。

 

我这流派的手法,是通过 「资产组合包」 搭配,长短搭配,大小搭配,远近搭配,达到筹码错开。

这样,我可以有一个很长的时间来卖房子。甚至一套房可以卖 5 年,8 年。

 

在漫长的历史长河中,你总能慢慢的解决流动性问题。

只要时间足够久,总是可以找到适合类型的买家的。慢慢卖。

 

 

2)天通苑不便宜。目前 「小二居」,120 平米那种二房,也要卖到 4~4.2 万。

而 280 平米的八房,「大户型」 单价特别地低。可能只有 2.7~2.9 万。

 

这是极其不正常的。你算一下总价,120*42000=504W

280*28000=784W

 

其实总价也就只差 280W,算上三成首付,就更是小钱。

二百多万在北京算很多钱么。再过几年,二百万就换一个厮所。

 

3)任何高压线,楼层,景观,朝向,一切都可以换算成金钱。

在绝对的低价面前,其他都不足为虑。

  问题八;

 

答:福成四是个好房子,旁边别人都卖 3.7 万,他只要 2.6 万。

而且栋距很大,视野开阔。

 

问题是,同样的 27000 单价,买燕郊,干嘛不买天通苑?

  问题九;

 

答:你为什么要买这个铺呢。商铺如果租不出去,如果长期租不出去,那就只有一个可能:「你买的是死铺」。

死铺是根本救不活的。你在战术上就错了。你正确的做法,应该是根本不要买这铺。

 

商铺的空置是很可怕的,如果住宅空置是一二个月,则商铺的空置可能是一年二年。动辄以年计。

 

追问)如何救命呢

 

答:住宅如果你租不掉,你打折,打八折七折,总是有人租的。肯定会有人不惜多走几步路,多爬几层楼,不会空置。

 

但是商铺不同,商铺租金一般占营业总支出的 20%,客户是通盘考虑的。

如果你这个地方位置不佳,人流不足,生意都没有。

你商铺租金打八折七折,影响轻微。

 

 

一般业内老手遇到这种情况,都是 「劈楼价」。

劈楼价,上限五折起。上手就打对折,只求出租。

下限就没底了。下限是零折,甚至有赠送一年二年房租的。

 

商铺另一个秘诀,是赶快把第一个客户迎进来。

只要客户开始装修了,进场了,消费者关系都建立起来。口碑老客户都有了。

做成 「熟铺」,后面就是我牛了。

商铺第一个客户最重要。

  问题十;

 

答:你把世博内环的房子,按照 45000/m 卖掉。

转手 48000/m,买进 「郊环外」 的万科房子。

一套换一套。

我也真是醉了………………

 

你这个情况,哪怕再给你一笔钱,你这个 「远郊一手精装 CEO」 脾气不改掉的话,那也是白白让你烧钱的。

不如不折腾了。

 

追问)神也救不了我

 

答:贵妇流,我也救不了你…………

 

(yevon_ou@163.com,2017 年 3 月 11 日午)

 

 

[1] 房产类论收入,仅次于董藩,冯仑

[2]《2017 年 2 月,北京楼市已癫狂。。。》https://baijiahao.baidu.com/po/feed/share?wfr=spider&for=pc&context=%7B%22sourceFrom%22%3A%22bjh%22%2C%22nid%22%3A%22news_3302378473246016520%22%7D

[3] 据说还有更猛的破限购方法。请关注 「一亩瓜田」 付费问答。