我还以为全世界都知道这事呢。
一）小讲
今天是水库分答 「小讲」 上线的日子。效果不算很满意，只勉强刷到了全网第一（没甩开第二名）。
但我看留言，惊讶地发现，网友们居然集中都在问：「ABC 单」 是什么。
天呐，难道 ABC 单不是生下来就懂的，地球人都懂的。
至少整个多军圈子都懂的。
我以为这事极为简单，简单普识和多军拖贷款一样基础常识。
没想到看网友回复，大多数人如同发现了新大陆。
好吧，看在 「小讲」 开张大吉的份上，俺单独列一篇。讲讲什么是 「ABC 单」。
二）基础
对于 ABC 单。首先，要有一个房东 A。
你是投资客，炒家 B
寻找消费者，接盘侠 C
ABC 单的第一步，这房子要便宜，A 的要价远远低于市场价。
然后 B 出场。
B 向 A「购买」 房产。
- 第一种做法，签订正式的网签合同。
- 第二种做法，不网签也可以。仅签中介合同，定金签字画押。
然后，ABC 单有一个非常重要的关键词：「时间」。
在合同中，你一定要约定时间。时间拖越长越好，一般是四个月以上。
有了四个月喘息时间，你要在市场上寻找 C。
这里面的主要区别，A->B 和 B->C，价格是不一样的。
譬如说，房东卖给你，是绝对的笋盘。中环线三房 500Ｗ。
而你在市场上寻找 C，并不是五百万。
- 550W
- 600？
- 700？
无论多么进取的目标都可以。反正限你四个月的时间。
这里面，是极其考究眼光和选筹的。
- 首先，你要买到笋盘。笋得越厉害，利润越多。
- 其次，你要判断 「速销」。大面积低单价是不行的。最理想是 「主流户型」。例如一室户，小二房
但是，「热销」 户型本身和 「笋盘」 又是矛盾的。
凡是热得发烫，三天必走，众人疯抢的户型。通常是没有什么笋盘的。
这是一对矛盾。需要高超的手腕权衡。
三）交易
ABC 单的难点，在于寻找 C。
真的找到 C，「交易」 是较容易的。
当真的交易之时，合同上显示为 「A 卖给 C」。
B 是隐形的。
无论政策如何打压房产，对于 「ABC 单」 它是无能为力的。
光看报表，你永远也不知道交易中有多少套其实是 ABC。「抑制炒房」 原本就是大炮打蚊子。
然后，我们回答第一个技术问题：价格是写 500，还是 600.
假设 A->B，卖了 500W。
B->C，卖了 600W。
最后进交易中心的那份 A->C 合同，价格写多少？
我们的答案是：写 500.
原因你自己想。
第二个技术问题，如何做人。
这时候，B 要扮演 「二面派」。
对于 A 来说，B 要解释为 「自己的叔叔」 来购买你这套房产。反正都是一家亲。换个房票，您一定要见谅！
对于 C 来说，B 要扮演为 「卖房的侄子」，代替 A 来出面谈妥所有条款。
其中的重中之重，是 A 和 C 绝对不要见面。
所有的事，都隔离在单独的小房间里谈。双方永远不要接触。[4]
即使坚持，你遇见的也是 「房东的侄子」「买家的叔叔」。
代理人把一切都谈妥了。说亲戚事情忙走不开。
从理论上来讲，A 和 C 见面的机会只有一次。
即交易中心过户，大约 30 秒的时间。
至少目前华东区的中介已经十分敬业。绝对可以做到 「打断，岔话，站位」 保证你没有交流机会。
那么，如果你真的搞 「砸」 掉了。让 A 和 C 见面了会如何。
答案也没咋样。
最多砸二个杯子，砸二个瓶子，发几小时的火。
多一点麻烦手尾，费心费力。到最后总能抹平搞定的。
四）差价
第三个技术问题，差价如何体现。
500Ｗ进，600W 出，当中的一百万如何出账。
答案十分简单。参见 「房价写低」 的案例。
「做低房价」 在现代京沪是十分常见的事。
差价部分，一般是进交易中心当天，以现金支付。
每 100 万元人民币净重 23 斤。
你让 C 预先准备好。装一个小孩子的书包就足够了。
交给你这个 「房东的侄子」。
部分极顶真的买家，会坚持汇给上家账户。
这事也不难。你可以控制上家一张借记卡。参见我们 「贷控」 的部分。
* 或者让他们款打到中介公司
五）ABC 单的好处
ABC 单有什么好处呢。最大的好处，是：赚钱极快。
以一套 500W 的房子，「变幻」 成 600W 为例。你以为你本金多少。
是出 600W，100/600=16% 么。
错了，大错特错。
你的本金，是定金的 50W！
一般的行规，都是这样写的；
- 收定金：50W
- 签合同：100W（一个月）
- 进交易：180W（四个月）
如果你做 「极短期」ABC 单，一个月就找到下家那种。你只要出 20~50W 的 「定金」 就够了。
20W 可以赚到 100W。
五倍的利润，一个月！
如果你拖得比较久，那么你需要补点 「定金」，安抚一下房东脆弱的心灵。
但也就补到 20% 左右，共计 100W 够了。
100W 赚 100W，四个月。年化多少倍…………
可见，ABC 单是真正的：「绿色环保高杠杆」。
它不限购，不限贷，没有二次交易的税收损耗。
B 者付出的资本金极少。
翘动杠杆倍数极大。一般可到 1：10 以上。
六）ABC 单的缺点
同样，ABC 单有缺点。最大的死穴是 「时间」。
ABC 单只有四个月的生命周期。
无论如何，你必须要在四个月内找到下家 C。
否则你会面临极大的麻烦。
而 C 好不好找呢。
不好找
尤其是目前在京沪这样的城市，买一套二手房，简直比考大学还难。
你要破限购，限贷，营业税，所得税，房产税，五年社保………市场买气极度涣散。
平均每家链家门店，一个月成交 1 套二手房。
就事实而言，「ABC 单」 这个流派；
近年是趋向没落的。
七）香港楼市往事
在这里，我们插一段香江往事。
1996.12.14，几乎全香港的财经界人士，都在注视着 「中华发展」 董事局主席：郭应泉。[1]
郭当年做了一件轰动香江的大事。他找到英资麦嘉理广场，愿意出 22 亿港币买下大厦。
这件事轰动之处，在于这幢 「大厦」 原本不值这么多钱。一般估计在 19 亿港元之间。
因此郭应泉的行为，属于 「贵买」。
而地产圈的人都懂得 「贵买」 意味着什么。
每一次地王拍卖，大宁周浦或者滴水湖卖出八万，SPI 就会大肆报导。然后全城都象打了鸡血。
同样道理，你小区哪天成交了一笔天价单价，则所有的在售房源都会涨价。大家盯 「最新行情」。
郭应泉的特点，是他买 22 亿的物业。他一共只付了 500W 的定金。
- 第一期款：港币 500W 元
- 第二期款：港币 1 亿，一个月内支付
当时，全香港的地产经纪，股票经纪，全部都凝息静气。等待郭应泉在 12 月 14 日的 「最后截止日」
因为他第一批款只付了 HKD500，其实不算大钱的。这生意也没有完全敲定。
如果再付 1 亿港元，「塌定」 的风险就微乎其微了。
- 如果郭应泉付得出。则地产股会大涨。恒生指数期货也会大涨。
- 如果郭应泉付不出。则地产股会大跌。恒生指数期货也会大跌。
事情的结果呢，郭应泉付不出！！
市场哗然，美丽的童话破灭了，地产股大跌。
业内后来复盘，整个故事的情节是这样的。
郭做的是典型的 「ABC 单」，空手套白狼的买卖。
他报给麦嘉理广场的价格是 22 亿。但他其实暗地里在和别人谈，谈的价格 23 亿。
如果他可以谈成，就是 500W 赚 1 亿，一个月的时间，财富传奇。
背后那个财团王子买家，不知道为什么没有谈成。
于是郭应泉的 「地产投机」 生意，才仅仅一个月就破产了。[2]
这个人一辈子一事无成。霉是霉得要命。
到 99 年甚至还混破产了，公司负债累累，亏损清盘。靠他的老婆打工还钱。
为什么要提郭应泉呢。先上照片。
八）ABC 单的诡道
我们是专业人士。
如果我们光提 「ABC 单」，那么分答小讲就只能卖 4.9 元。
凡事比别人做得好。
加上下面二个技巧。「分答小讲」 才能卖 19 元。
1）埋雷流
ABC 单的致命缺点，在于 「时间」。
你只有四个月生命周期，如果你四个月找不到 C，你就玩完。
这时候一个重要手法，是在 「A 卖给 B」 的那张合同内 「埋雷」。
把解约的成本，降到尽可能低。
一般 Default 合同，「解约」 惩罚一赔一。
下定 50W 元，50W 定金拗光。
你一定要把这条条款划掉。
改为：
- 如果 B 贷款办不出，则赔偿 5W 元，合同自动解决。
- 如果 B 不符合学区资格，赔偿 5W 元，合同自动解决。
- 如果 B 生病了，赔偿 5W 元，合同自动解决。
- 如果 B 调换工作了，赔偿 5W 元，合同自动解决。
违约金是一定要有的。完全不赔钱。上家要怒的。
该流派相当于以 「5W 元，四个月」 博数百万的涨幅。值博率还是很高的。
2）毁约流
如果你实在找不到接盘侠 C，而你又想赚钱。
怎么办。
让房东来毁约你！
为了做到这点，你需要几个前提；
1）你处于一个大涨的上升期。
2）你下的定金比较少，以 20~30W 元为限。
3）你有一个得力中介。
房地产分 「大年」「小年」。季节性效应明显。
遇见大年，五个月内就会有 40% 的涨幅。
而这个时候，如果你没钱，又没有房票。
你还是可以放心大胆地去做 ABC 单。
四个月内，如果你实在找不到 C。意外地砸在手里。
你只要一个能干的中介。
让这个中介在房东耳朵边吹风：「你 1 月份卖的房子，卖亏了」
「当时 500W 的房子，现在 600W 了」
「隔壁刚刚 600W 抛了一套」。
房东被你说动了，心痒痒的。于是；
让房东来毁约你。
这个流派的限制，定金不能下得太多。
太多，房东就舍不得了。
象这种手法，也有人干。甚至专门形成了一个流派；
「毁约流」
九）长期的 ABC
ABC 单，一般都是超短期的炒作。
4 个月时间。如果到了合同期，仍然没有客户 C。那就尽可能地轻微赔偿解约。
或者让房东来 「解约」 你。
只有在极少数情况下，ABC 单会成为一种长期行为。这无疑是一场悲剧。
所谓人生三大傻 「炒股炒成股东，炒房炒成房东，泡女泡成老公」。
你必需全款付清。而不能杠杆。
2003 年时，温州地区非常流行 「公证书交易法」。
当时的房产买卖，完全不经过交易中心。
- 张三卖给李四。房产证不过户，还是张三名字。
- 张三去公证处，办 「大授权委托书」。全权委托李四
- 李四卖给王五
- 王五卖给郑六
这样换了Ｎ道手，最后传到茅十八手里。户主还是张三。茅十八持有 「公证书」。
显然，这是一种风险极大的交易方式。
其中最大的风险，是 「张三」 突然又跳出来，并且宣称这套房子是张三的。
温州是 「首善」 之地。商业文明发达。知乡知土。如果有违背契约的行为出现，同乡人就会骂死他。
但是到了北京，情况就不一样了。
北京的７９８艺术中心，所谓的 「小产权房」，其实质就是另一种 ABC 单。
从农民到画家，到艺术家，雕塑家，音乐家，当中不知道换了 NN 道手。
然后农民就跳出来，说 「这房子是俺的，当年卖亏了」 要求索回。打官司烦死你，气死你。
ABC 单不适合于长期持有资产。否则后患和纠纷无穷。
（yevon_ou@163.com，2017 年 2 月 21 日晚）
哥哥的 「分答小讲」，快快捧场。
今天的小讲遇到听不懂的地方，哥哥专门写了篇《ABC 单》解释。
以后就没这待遇了。
以后都是统一回复：「请订阅下一期小讲，在下期小讲中解释」 哦。
祥瑞御免
[3] 一个最无耻的做法，是在小字备注中写上 「第 10 条作废」。
[4] 经 liyang_bb 提醒，还有一种 ABC 单是 「Ａ知道 B 赚差价」，很配合 B。但这时候 B 类似于经销商的角色，毛利率应该不大。