副标题：鬼魅伎俩
时间：2001~2002 年
骗术和商业的历史一样悠久。
一）售后包租
我见过第一套卖 24000/m 的房子，是山东路广东路的 「世福汇」。
200001 邮编，上海最好的位置。品质也不错。
作为老上海人，为黄浦付点溢价。本身也是心甘情愿。
但是，世福汇还是太贵了。
24000/m 这个单价，你要横过来看。当时 2001 年，黄浦众鑫城卖 7400/m。
复兴佳苑 6000
黄浦新苑 5300
汇龙 5500，永业 5800
御景园前排全景 6800，后排高层 4500
中山公园圣约翰 9000，中山公寓 6000
名都新城 3500
黄浦众鑫城已经是全上海巅峰的房子了，满足理想豪宅的一切需求。
可以说，全上海没有任何一套房子，有资格卖到 10000 以上。
而中福城卖 24000.
你再仔细看一下，旁边一行小字。
「KFS 包租十年，承诺 6.5% 的回报」。
这里面的全部手法，说穿了就是一条：「售后包租」。
对于某些智商欠税的老阿姨，贵妇流来说，数学太难了，她们算不清楚。
为此，哥哥专门写了一篇文章《案例分析——世福汇》(2003/6/19)[1]
「售后包租」 这种事，兴起于广东。最初是东莞一些卖铺的老板，喊出了 12% 的包租。
后来有人指出，你包租一年。相当于房价打 88% 折。
难道这个天价铺，88 折后就便宜了么。
「世福汇」 的例子，和广东类似。只不过他包租 「十年」。牵涉到复利算法。有一点复杂。
在链接原文中有精算法。答案是 50% 左右：24000*50%=12000，还是不便宜。
中福这个老板，人称 「白面包」。
他本来在浙江做生意，亏得损手烂脚，欠下银行 4500 万。(2000 年物价)
浙江银行找上门来，他二手一摊。
「你现在废了我，你一分钱也拿不到」。
「倒不如你再借我 4500W，我们去上海做生意。一起赚上海人的钱」。
那银行也真奇特，居然又借了他 4500W。
后来，他到了上海。造了一个传奇：
二）亚太盛汇
中福城 「售后包租」 在今天看来，已经是一个再初级不过的把戏。
但是更复杂一点，你又能分得清么。
地铁二号线，浦东科技馆站，楼下有一个 「亚太盛汇」。
当年 2002 开盘，18000/平米。
KFS 提供了四种金融方案。四选一；
- 无风险型：客户买铺，自主经营一年，一年后若不满意，原款退还。
- 尝试型：客户租铺，一年后若满意，可原价买下。若不满意，交租 8%。
- 固定回报型：客户买铺，售后包租，包四年 7%。
- 递进回报型：客户买铺，售后包租，包四年，依次是 3%，7%，10%，11%。
应该说，KFS 想得十分周到，把各户的 「多种需求」 都考虑到了。
可是，你仔细想一想。在设在 「超贵铺」 的前提假设下，这四大方案都是坑。
每一种都是坑，都是贵买。
后来的事情发展，也是和预料一样的。
浦东以荒芜著称，尤其科技馆站。开张之后，长达 10 年的时间里面几乎渺无人烟。
只有最外层几圈铺稍微有一点点生意。谁买谁死。
在整个 2001~2002 年，浙江桐乡小商品城。「一车一车」 地拉上海老太去买包租商铺。
结果都是蟹货。
三）上海庙街
2003 年，有四个温州人。把人民路蓬莱阁 1~4 层裙楼买了下来。
四层商场，大约 2000 平米。花了 2000 万。
然后，他们把这个商场切割出售。切成 15~25 平米的一间间铺中铺。切碎了卖。
- 一楼 40000/m
- 二楼 18000
- 三楼 10000
- 四楼 8000
再返 6% 的包租二年。合计返了 12%。
这样零零碎碎加权平均，他们一共拿了 4000W 走。净赚一倍。
商场的下场，当然毫无疑问是死铺。
连物业都组织不起来。到最后连整个商场的水电都停了。
其中最惨的，是买一楼的业主。
因为 40000*25，他们是投了 100W 元进去的。
而在 2001 年的一百万元买房子，如果买好的标的，现在至少变成了 2000~3000W 上海房产。
于是那群家伙拉了条幅，跑到区里和市里去闹。
区信访办的领导吸了支烟，慢悠悠地说：「别的我就不提了」
「你们知道，为什么全世界包租的行规，都是二年么」。
因为中国的《民事诉讼法》规定了，合同的起诉时间是二年。
你觉得受骗了，被坑了，你就一定要赶在二年之内上诉。
而温州人 「包租」 二年，故意过了诉讼期。这是一个蓄意的挖坑师呀。
随着这一系列的上坊，投诉，上海市政府终于在 2004 年规定，禁止铺中铺切割。
单个商铺产证，面积不得小于 55 平米。
四）仁恒系
仁恒的房子烂，极烂，超级烂。
在上流社会，仁恒就是一个笑料。
因为 「地段，面积，品质」 永远是三位一体的。
对于 Marketing 来说，有钱人是从头到脚的有钱。
有钱人不仅仅住的地段比你好，面积也一定比你大，品质档次也一定比你高。
「换房」 这种事，每上一个档次。总价不是+20%
而是 120% * 120% * 120%，总价翻倍。
但是，仁恒系完全不是这么回事。
世茂滨江的 188 平米户型，仅仅是二房。而且是最小的二房。
而在仁恒滨江，188 户型是四房！
世茂滨江讲究 「大」。一切都要大。阳台要大，观景要大，大堂要大。最后甚至把所有户型做成一律超西。如门板一样对着黄浦江。
而仁恒滨江讲究 「小」。门厅也小，卧室也小，最不能忍受的连层高都矮。一股浓浓的屌丝味。它甚至靠缩小面积来维系高单价。
仁恒的特点，是它以 「中产阶级的品质，卖出上流社会的单价」。
怎么卖？
我们回首往事，最不能理解的就是 2001~2002 年 「仁恒滨江花园」 的海量成交。
当年，仁恒滨江有 3000 套房子。他在上海的售价，从来就没有低于 20000 元/平米。根本卖不动。
从 2002 年开始，市面上突然出现了大量的 「仁恒买家」。
他们大多是台湾人。一进门中介店，指名道姓就要 「买仁恒」。坐下来和中介侃，眼眶红红的 「仁恒好啊，我是仁恒粉啊。就要指定的户型啊………」
于是，飞快地，整个市场上几乎所有的陆家嘴中介，全部都知道了 「仁恒受欢迎」。
随后，就是仁恒疯抢的消息。
的确是有一批买家，哭着跪着求着，加价了几十万，恳请你出让手中仁恒的房子。而且业主呢，偏偏还不卖。
随着时间的推移，仁恒的 「二手房」 价格也一路上扬。从最初的 20000 不到还能打折，飞快 22000-25000-30000。
到了 2003 年底，几乎所有的地产杂志 「仁恒滨江园」 都是三万报价了。
而且你不能说它没成交。它的确是有成交的。
市场上，的确是有几十套成交。有价有市，的确是有人一路在买，一路在买进。把仁恒价格不停拉高的。
这一套 「拳法」 打下来的结果，仁恒粉丝疯了。
市面上，中介店里，密室账房里，无数双眼睛红了眼。
大家都在讨论：「仁恒就是好啊」。
「买来 180，昨天 200，今天据说 220 都有人成交」
「买了仁恒，产证没出就赚几十万」。
「买房就买仁恒，盯准了仁恒买」。
「快去抢啊！」
故事的结尾，是在 2003 年的冬天，那股 「买气」 突然消失了。
跪着的，捧着现金，舔着脸非要加价买仁恒的台湾人，突然消失得无影无踪。
剩下的，只有你 30000 元/m 买进的高价杠铃。
2004 年，上海楼市大涨，仁恒滨江依然 30000/m
2005 年，上海楼市大涨，仁恒滨江依然 30000/m
2006 年，上海楼市大涨，仁恒滨江依然 30000/m
2007 年，上海楼市大涨，仁恒滨江依然 30000/m
2008 年，上海楼市大涨，仁恒滨江依然 30000/m
这股买家，一口气套了五年。说好的热火朝天，一言不合就玩失踪。
到了 2009 年，仁恒系的又一件大事，RHHBC 仁恒河滨城开盘了。
各位，联洋仁恒开盘时，售价是比陆家嘴仁恒滨江贵的！
接下来的故事，大家都知道。眼眶红红的台湾人，突然又出现了。在联洋的中介店，二手房市场，充斥着大量 「求购粉」。
「我就是喜欢仁恒呀」
「仁恒就是涨得快」
「加价 50W，麻烦一定帮我抢到那个户型」。
2009 年大宁只卖 28000，瑞虹只卖 30000 元的年代。
仁恒河滨城一口气 33000—40000—50000
大量的粉丝，在五万的价位建仓。最惨的几个，甚至是七万成本。
RHHBC 仁恒河滨城的下场，也是灾难性的。
09 年至今，普通的住宅涨幅都在 400% 左右。
仁恒河滨城从当年的 4~5W，一直到今天的 8~9W，连一倍涨幅都没有。
总体来说，「仁恒系」 的任何楼盘，在二手市场表现都极差。
该流派以杀粉为主。
2016.12 月，凯德（商业）地产所有的应付停付。全国上下几百个工地，连农民工的工资、贷款，都停付。
要钱，一分钱也没有。
五）新外滩花苑
如果说市场上有穿西装的骗子；
那么还有穿 「的确良」 的骗子。
在虹口高阳路，有一个 「新外滩花苑」。
品质是一塌糊涂，离动迁户回迁小区，也就一步之遥。属于吃咖啡和吃大蒜的后者。
KFS 本来好好地卖，开盘 7000，卖到了 2004 年时二手房大约 14000/m。
就在那一年，不知道 KFS 哪根筋搭错，突然发了疯。
就在那一年，《理财周刊》突然刊出了一篇 「新外滩花苑」 的报道。说有一个台湾人，看中了新外滩花园的无敌江景。
台湾人愿意出 40000/元的单价，捧了一千万的现金。流着眼泪，守在中介店，买不到被伤心了不肯走。
接下来又有二三家小型媒体起哄。说新外滩花苑 「价值发现」，现在已经涨到了 40000 元/m 以上。凸显皇者品质。
对于一个始建于 2001 年的屌丝小区，这个价格已经快赶上当时的第一豪宅 「华府天地」 了。
我们本以为 KFS 的疯病到头了。台湾人也该回去了。
没想到，过了二个月。突然又收到媒体报导。
「台湾客重返新外滩花苑，持重金一房难求」
它说呢，那个台湾人实在太喜欢新外滩花苑。痛定思痛，他觉得他没有买到的原因，是上次出价不够高。
所以他回台湾拿钱，这次来上海的出价呢，是 70000 元/平米。
紧接着，一堆 「霉体」 起哄，跟进，拍手。闹剧般地说：「新外滩花苑房价飙至 7W」。
「上海顶级豪宅列表，必有一席」
「见证虹口传奇升值潜力」
「新外滩花园王霸之气」
水军接连起哄，坐实这就是一个七万盘了（2004 年价）
朋友啊，打拳要打全套。
人家仁恒，好歹还有几十套 「真实成交」。老老实实去房产交易中心交税，把数据做实。
（尽管那时候税率不高）
而你呢，你搞一个 「听说-据说-传闻-可能」，传说中的 「我朋友，我同事，我亲戚」 台湾人愿意出 70000 元/平米购买。而且还没有成交。
然后所有的媒体 「通稿」 一起开始吹：新外滩花苑七万啦，新外滩花苑涨到 7W 啦。
朋友，「千门」 也是要脸的好不好。别给祖师爷丢脸。
时至今日，我也不知道这件 「低成本营销」 的事是谁做的。不知道是 KFS，还是持有 N 套新外滩的大业主。
也不知道整件事的真正目的，是圈傻子 「七万便宜你」 打折出货，还是骗银行的贷款。
反正凸显主流媒体的无底线。
如果没有 「业界良心」 的水库论坛，或许后人查阅文牍，就真的以为 2004 年虹口江景房已经卖 7W 了。[4]
难保又整出 「暴跌 80%」「十三年不涨」 之类的研究报告出来。
六）结语
骗局无所不在。通往财务的路程，布满荆棘。
哪怕我们知道整体大涨。可是细节之处，还是有不少地雷。
想要绕开重重陷阱，除了提高自己的智商。关键是来听 yevon_ou 的 「分答小讲」。
分答小讲，那又是什么东西 ？
答：「分答」 作为 「付费知识」 的一哥，最近又搞出来一个新玩意 「小讲」。
- 录音：15~30 分钟
- 收费：4~15 元
这次是一个比较长的话题。15~20 分钟，可以讲完完整的 「半堂课」 一整个知识点。
哥哥住北京。离 「果壳网」 的办公室特别近。没办法，低头不见抬头见。
在连续吃了分答创始人曾女士三顿饭之后，哥哥答应，帮她开一个小讲 「专栏」。[5]
水库是一个 「良心」 微信号。我们一开始讲房地产，就是全心全意讲真话的。
也就是说，不存在 「高级班」「中级班」。
微信文章中的每一句话，都是真的。不存在藏私。
那么，你还要听 「小讲」 干什么呢。
我想了一下，决定换一个维度。
在我们讲 「水库」 手法时，我们是按照 「技巧」 排列的。例如信用卡，抵押贷款，现金流安排…………
但是，我们现在要换一个维度。改为按 「人物」 排列。
对于水库中的 「多军」 大神而言，他们每一个都是活生生的人。
每一个人，都有风起云涌和财富传奇。
每一个人都有血有肉。
那么，这些 「大神」 当年是如何发家的。
有欢笑，有痛苦。
又没有遭遇挫折和困难，又没有传奇暴富单子。
有没有独门传奇手法？
「分答小讲」 其实是将已有的故事，重新再组织一下。
重复是肯定有的。
但我们保证，每一篇都会有新东西。哪怕是一点点，也会有正卷不曾提到的知识点。
好吧，卖点已经有了。
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（liyang_bb 在旁边嘀咕说，互不率先使用核武器，互不率先使用核武器）
（不许提前女友哦…………）
[1]《案例分析——世福汇》 (2003/6/19) http://www.kaixin001.com/repaste/2084552_4487880638.html
[2] 只有一个词可以形容青年汇 「卖疯掉了」。他从一幢烂尾楼旧酒店起步，三梯 60 户，卖出了顶级豪宅的天价 7500 元/m。后来兴起了一整个 「烂尾楼改造」 的流派。
[3] 参见《比交易更底层的东西》#F780
[5] 联合创始人