副标题：上海地段历史
时间：2001 年
无形的手操纵一切
一）历史
中国历史上，传统叫做 「苏扬杭松」。这是指清代江南的四个商镇。
其中，东南第一商镇，毫无争议是苏州。
其次是扬州，杭州，松江织造府。
松江府在清代估计有 30W 人口，绝对不是什么小城。
上海在 1840 年，是一个县。松江下属一个县，府治在松江。
上海县很小。整个县城，就是现在的人民路（环形）。
以前上海县有城墙。因此有大东门，小东门，大南门，小南门，崇文门（小西门），老西门，小北门，老北门，八个地名的说法。
县府衙门，在豫园。
迄今上海还存有最后一段城墙。大镜阁。
「鸦片战争」 开埠之后，英国商人要求上海县给他们一块地方居住。
上海县爷，反正也看外国人不顺眼，就把江边的一块滩涂给了他们。这是外滩。
在县爷的眼中，华洋杂处，多生事端。最好你们住得远远的。
而滩涂不能种植，农业价值基本为零。荒地正好仍给英国人。
（其实也不远，直线距离 500 米）
而对于英国人来说，外滩是最好的位置。
因为现代人都懂了。最好的位置是哪里，二条铁路交界处。二条河流交界处。
外滩的优势，在于它一头接苏州河。英国人眼光向来毒辣。
刚到上海时，英国人对于这个大海边的小城并不感兴趣。
他们的目标是 「东南第一大都市」 苏州。
当时有市井传言，说苏州河可以沿水路直通苏州。英国人大为兴奋。
因此学名松陵江，口语称为 「苏州河」。
1867 年，英国政府突然对 「流动资产」 征收重税。在华的英国洋行们大惊失色，纷纷大力把英镑换成了 「固定资产」。
因此在外滩沿线，竖立起大量宫殿式石制建筑。这就是外滩万国建筑群的启始。
英国人由东向西，拉出了七条严整意义上的马路，三大四细。三条主要的是：
大马路：南京路
四马路：福州路（红灯区）
七马路：延安路
其中，最重要的是 「南京路」 的开发。
1901 年，白手起家的犹太人哈同，偷偷透支买下了南京路沿线 44% 的物业。
然后他独立出资，以 44% 的受益干了 100% 的事。
他独自一个人，将整条南京路铺上铁藜木。也是现代意义的 「道路硬化」。[1]
南京路筑路成功之后，一跃成为上海最顶级的马路。南京路沿线二岸物业暴涨。
哈同赚得盆满钵满。
南京路的距离，从上海外滩，一直到静安寺。一共是 5KM 的距离。成年人一小时可以走完。
因为南京路长 5KM，所以上海也被称之为 「十里洋场」。整个城市的重心，就在南京路。
当城市成长之后，也有一些有钱人住在郊区。尤其法国人喜欢住郊区别墅。
这些法国人，主要聚集在 「湖南路/天平路」。
因此，从静安寺修了一条弯弯的长路，一直连到徐家汇。就是 「华山路」。
也是徐家汇飞地的由来。
可以说，1949 年之前，上海高大上的地方。
就是 「十里洋场」 加一段小尾巴。
二）地段固化
上海在 1949 年之前，是一个 「急剧成长」 的城市。短短二三十年，成长成为远东第一大都市。
而在 1949~1999 年，户籍逐渐凝固。城市逐渐封闭。沪漂几乎不可能。
在对移民的研究中，有一个现象，长期被人忽略：「地段的固化」。
什么是好地段，什么是坏地段。
这似乎是天经地义的事情。而我们却从未深入想过其中的道理。
对于上海人来说，「地段」 的档次是不言而喻的。
上海本来就是一个 「国际性大都市」。1949 年就有五百万人口。超过第二名三倍。
上海之大，使得上海已经能够清楚地辨别出 「市中心」 和 「下只角」。
有繁华的百货商厦，也有闸北贫民窟，浦东荒芜人烟的农田。
而几十年的人口不流动，造成了另外一个巨大影响，「地段固化」。
从你生下来那一天，你就知道 「南京路」 是好地方，外滩是好地方，静安寺是好地方。[2]
终你一生，一直到你 40~50 岁。这些观念都没有改变过。
不仅仅是你，甚至是你的祖孙三代，爸爸孙子，他们的人生也在 「好地段」「差地段」 的甄别中渡过。万年不变。
当一件事持续太久，我们就会以为是真理。
好比欧洲一些城市，他们彻底几乎完全没有基建。
因为严格的环保审批条例，以及恶劣恐怖的工人休假，造一条地铁都要十几年。
这些城市，也实现了 「地段固化」。好地段永远是好地段，坏地段永远是坏地段。
人们对于地段好坏，价格尊卑，已经形成了共识。
最典型的，莫如全球房价第一高的 Monaco。在当地，一线的楼宇 8W 欧元/平米。
可是你只要横移 500 米，或许便一半价格 4W 欧元/平米。
你问他为什么。对方大惊小怪地说，「难道不是这么么，地段差异啊」。
500 米的地段差异。
在国内就是一个路口。
而我们知道，2000 年后，中国的楼市（京沪深，省会）其实经历了一场 「地段风暴」。
2000 年后的中国楼市，是以 「造新区，建新城，开新盘」 驱动的。
因为人口的大量涌入。廿年内各大城市的总人口数基本都翻了一翻。
新建的城区面积，和老城区一样大。
学 Marketing 的人，喜欢切碎了 「分类」 看。
按板块看的话，上海楼市的现状让人大吃一惊。楼市并不是同步上涨的。
板块分化差异极大。
「古老的，传统的，经典的」 地段观，在 「新城风暴」 中已经被撕得粉碎。
土著的审美观，土著信奉了几十年的地段；
「新新人类」 不吃这一套。
不管你多远，多偏的地段。只要新新人类敢买，只要新新人类愿意砸钱。
大不了亏了。
当一个外地人存了 「大不了亏了」 的心态，他简直就是无敌的。
所以我们看见浦东被卖了天价，徐泾被卖了天价，顾村被卖了天价，嘉定被卖了天价。
外环线比内环线贵，这已经不是新闻了。鸟不拉屎。
太多的冲击，使我们开始反思，「地段」 是不是毒教育。
万事皆可质疑。「地段」 是不是一个大坑。
在 1840 年上海县令的眼里，豫园是否最好的地段。而外滩滩涂一文不值。
如果外滩是一次颠覆，如果南京路是一次颠覆。
那么 「再颠覆」 一次，又有何不可。
地产的真正价值，在哪里。
颠覆的颠覆，又在哪里。
老牌的浦东名片碧云，其房价已经被徐泾反超。
新秀既然可以反对老派，那么新新秀更加可以反你。
太多的思考，折磨得我们头疼。
城市逐渐凝固，则 「地段」 会固化。
城市日新月异，则 「地段」 会被颠覆。
里面的量和度又如何计算。
「地段固化」 和 「地段风暴」 是一个巨大的话题。
我们今天无意展开。暂且不提。
三）空心化
2003 年我曾写过一篇《用板块的眼光看楼市》，是我第一篇被广泛转播的地产类文章。
在我看来，世纪初的政府，牌路是极其清晰的。
第一个阳谋是 「空心化」。
当时，上海的 「市中心」 人口密度十分之高。最高的是黄浦区，高达 80000 人/平方公里。
1979 年改革开放，香港的大佬们初次来南京路考察。路人丢了一块手帕，弯腰是捡不起来的。
因为人太多。
而中央的要求十分明确，把人口降下来。目标据说是 20000 人/平方公里。
人太多会有传染病的问题。而且掉一颗导弹，岂不是一死一片。
因此，我们看见了又一件和 「菜场经济学」 完全不兼容的事情。
始自于 2000 年的上海房地产开发，其实和 「内环线」 无缘的。
真正的 「核心圈」，无限接近于零。满打满算，不到 10 个楼盘。
（老）黄浦区：新昌城，壹街区
（北）卢湾：翠湖一，二，三，四
（南）静安：中凯，丽都，静安四季
当时的房地产开发，主要是一些（伪）内环。譬如
普陀内环：长寿路沿岸。
老南市区：黄浦新苑，丽苑，国际，逸苑
虹口:
闸北：
最迟到了 2005 年，连这些伪内环，上海人传统意义上觉得二线的地段，开发都停止了。
而到了 2017 年，别说核心环，别说内环，就连 「外环内」 的楼盘开发都不多了。
全部都是 「郊环外」。
他其实就是把人口往外围赶。
据有数据说，上海 2000 年之后，内环线内新建的住宅，一共只有 50000 套。
这其中，还要扣掉至少一半，注水的 「浦东内环」。
上海人传统意义上，不把浦东内环叫内环。
就好像开口提 「北美」 的，必然是加拿大人。
现在对于一个上海 「体面」 的家庭，要为子女置备一套 「内环内」 的婚房。难度可不是一般的高。
如果是 「核心环」 那就不谈了。
而另一方面，上海的 「核心环」 并不是没地。并不是因为没有 「土地储备」，而不进行房地产开发。
你如果用航拍，或者仅仅开车走走的话，上海内环线最大的腹地，在 (原) 南市区。
南市区的土地，已经拆光。原住民都被迁走，人口却不回填。
大片大片的空地，晾在那里晒太阳。未来都是豪宅。
另二块有巨大空地的，是虹口东大名路沿线。
浦东陆家嘴，北滨江沿线。
这种行政意义造成的 「人口外迁」，会不会持续，能否持续。
值得怀疑。
反正印尼政府将人口迁出爪洼岛的努力，是彻底失败的。
四）板块轮动
第二个套路，是板块轮动。
你如果回看 2001 年 「楼市交易量」 的话，则无论一手二手，前三名一定是：浦东，闵行，普陀。
其中浦东，因为地盘大，也就罢了。
而闵行，普陀，是绝对的房地产大户。什么数量级呢，大约相当于剩下 17 个区的交易量总和。
按照当年的中原地产数据，浦东+闵行+普陀，差不多占去了全市 80% 的交易量。
划分大区经理，划到 「黄卢静」 那个，是哭着去的。
为啥呢，因为没有交易量。
这也是违反常识的。如果说 「房地产开发」，那应该是各个区平均的。没理由集中在西边这二个区。
一直到后来，我们慢慢想通了这个道理。
因为这属于 「板块轮动」。
什么样的板块涨得最快。政府拥有最多土地储备的板块。
为了自身的利益，政府会大力开发。把各种利好堆积进去，直到掠夺剽脂结束。
这样的玩法，就注定了政府必然采取 「炒作一个板块」「轮炒一个板块」 的做法。
为了吸引眼球，火力不可分散。
它必然爆炒一个板块。一直到高位散货结束。
例如普陀的长寿路板块，闵行的莘庄板块。在 2003 年炒到巅峰。
此后，则是长期的冷静期。
而这段时间，政府又把炒作热力转移到了闸北，大宁，顾村。
玩法都是一样的。
具体可见《城市规划导论》系列诸卷。
五）闵行三杰
叶立培 2002 年被胡润财富榜列中国富豪第 6 名，上海首富。
他是仲盛集团的老板。
话说叶老板 2003 年轻装出行，穿行于香港湾仔的小巷。
不知道为什么，突然冲上来一个人。迎面一记板砖。
把叶老板砸成了植物人，在医院里躺了大半年。
等叶老板醒来的时候，他的老婆情人秘书小舅子，手下二三条线，各个派系早已斗得不可开交。
大伙齐心协力，有一件事是共同的：「吃里扒外」。
于是，卖了十几亿的房子，货款不知去向。
公司宝贵的土地储备，被人以廉价划到自己公司。
虽说是 「百亿富豪」，可是躺了半年没醒，公司已经快被人蛀空了。眼看百亿就成了一个空架子。
叶老板大吼一声，「我还没死呢」。
之后仲盛渡过了几年的低潮期。
不过目前看似乎又恢复了元气，慢慢缓过来了。
新梅，新梅的老板是一个奇人。
他本来是电力局屌丝，50 岁毅然下海，承包了一个小工程队。
1994 年政府大力开发闵行。闵行区土地管理局出让 「新梅公寓」380 亩土地。
当时上海楼市有一点热，但还没有暴热。
土地的拍卖地价 100 万元/亩。大伙们议论纷纷，这次估计要涨价调价。估计得加个 10~20W 上去，才能抢到手。
张兴标一个人，衣着单薄，跑过去找了土地局的领导。
「我要了，+50W」
领导们大吃一惊。
「但是你付款方式要宽松点，配合我们」。
从 100 到 150W，这可是不得了的涨幅。
领导们都惊呆了。
最后，因为价格实在太过于优惠。他拿到了这块土地。
兴盛集团的启动资金，不会超过 500W 元人民币。
此后新梅造了一期二期三期，闵行房价如愿大涨。
他在这块地上，赚到了盆满钵满。一跃成为大富翁级别。
张兴标一生中，对他帮助最大的，是一个红颜知己。
集团的 CFO，专门负责银行和融资。
1995 年，兴盛集团遭遇极大的资金困难。孔红梅在银行嚎啕大哭，zxb 因此而得救。因此那一期造出来的房子，叫做新梅花苑。
「新梅」 二字，本就和京东一样的。
但是另一方面，新梅也有很多缺点。
新梅公寓有一桩楼，是建造在河流上的。
这个位置，本来是一条小河。才刚刚断流了还不到十年。
新梅公寓，就造在了河床上面。而且还没有打桩基。
这导致后来非常严重的沉降。整个河底淤泥是软的。2003 年的大新闻。
随之，2005 年又爆出了一个新闻。
大宁的 「新梅共和城」，因为建筑质量不过关。爆出了巨大的裂缝。
最宽阔处，可以塞进去一个婴儿的拳头。
站在马路人行道上，肉眼都可以看见。
为了这事，我还特意跑了一次大宁学习房价。
然并卵，丝毫不能阻挡房价的上涨。
房价纹丝不动，爱买不买，买不起滚。
王政安：阳明国际的老板
水清路上的阳明 1~5 期，在莘庄也算是一线楼盘。品质和档次绝对不逊色任何一家。
王最初在义务当老师，挖得第一桶金。1992 年带着一千万，来到上海开发房地产。
做 KFS 有多赚钱。阳明这块土地，前前后后也卖了上千套房子。
答案是：净资产不到 A10.
真不到 A10，哪怕算上此后卖世纪大道物业的收益。
他是促使我写下 「KFS 不赚钱」 的重要原因。
戴志康：
戴老板就不说了。我这就只有一张图。其他我什么都不知道。
（2009.1.24 新民晚报）
（未完待续）
（yevon_ou@163.com，2017 年 2 月 17 日晚）
[2] 北蔡（世纪公园）是差地方，碧云是差地方，张江是差地方。
副标题：上海地段历史
时间：2001 年
无形的手操纵一切
一）历史
中国历史上，传统叫做 「苏扬杭松」。这是指清代江南的四个商镇。
其中，东南第一商镇，毫无争议是苏州。
其次是扬州，杭州，松江织造府。
松江府在清代估计有 30W 人口，绝对不是什么小城。
上海在 1840 年，是一个县。松江下属一个县，府治在松江。
上海县很小。整个县城，就是现在的人民路（环形）。
以前上海县有城墙。因此有大东门，小东门，大南门，小南门，崇文门（小西门），老西门，小北门，老北门，八个地名的说法。
县府衙门，在豫园。
迄今上海还存有最后一段城墙。大镜阁。
「鸦片战争」 开埠之后，英国商人要求上海县给他们一块地方居住。
上海县爷，反正也看外国人不顺眼，就把江边的一块滩涂给了他们。这是外滩。
在县爷的眼中，华洋杂处，多生事端。最好你们住得远远的。
而滩涂不能种植，农业价值基本为零。荒地正好仍给英国人。
（其实也不远，直线距离 500 米）
而对于英国人来说，外滩是最好的位置。
因为现代人都懂了。最好的位置是哪里，二条铁路交界处。二条河流交界处。
外滩的优势，在于它一头接苏州河。英国人眼光向来毒辣。
刚到上海时，英国人对于这个大海边的小城并不感兴趣。
他们的目标是 「东南第一大都市」 苏州。
当时有市井传言，说苏州河可以沿水路直通苏州。英国人大为兴奋。
因此学名松陵江，口语称为 「苏州河」。
1867 年，英国政府突然对 「流动资产」 征收重税。在华的英国洋行们大惊失色，纷纷大力把英镑换成了 「固定资产」。
因此在外滩沿线，竖立起大量宫殿式石制建筑。这就是外滩万国建筑群的启始。
英国人由东向西，拉出了七条严整意义上的马路，三大四细。三条主要的是：
大马路：南京路
四马路：福州路（红灯区）
七马路：延安路
其中，最重要的是 「南京路」 的开发。
1901 年，白手起家的犹太人哈同，偷偷透支买下了南京路沿线 44% 的物业。
然后他独立出资，以 44% 的受益干了 100% 的事。
他独自一个人，将整条南京路铺上铁藜木。也是现代意义的 「道路硬化」。[1]
南京路筑路成功之后，一跃成为上海最顶级的马路。南京路沿线二岸物业暴涨。
哈同赚得盆满钵满。
南京路的距离，从上海外滩，一直到静安寺。一共是 5KM 的距离。成年人一小时可以走完。
因为南京路长 5KM，所以上海也被称之为 「十里洋场」。整个城市的重心，就在南京路。
当城市成长之后，也有一些有钱人住在郊区。尤其法国人喜欢住郊区别墅。
这些法国人，主要聚集在 「湖南路/天平路」。
因此，从静安寺修了一条弯弯的长路，一直连到徐家汇。就是 「华山路」。
也是徐家汇飞地的由来。
可以说，1949 年之前，上海高大上的地方。
就是 「十里洋场」 加一段小尾巴。
二）地段固化
上海在 1949 年之前，是一个 「急剧成长」 的城市。短短二三十年，成长成为远东第一大都市。
而在 1949~1999 年，户籍逐渐凝固。城市逐渐封闭。沪漂几乎不可能。
在对移民的研究中，有一个现象，长期被人忽略：「地段的固化」。
什么是好地段，什么是坏地段。
这似乎是天经地义的事情。而我们却从未深入想过其中的道理。
对于上海人来说，「地段」 的档次是不言而喻的。
上海本来就是一个 「国际性大都市」。1949 年就有五百万人口。超过第二名三倍。
上海之大，使得上海已经能够清楚地辨别出 「市中心」 和 「下只角」。
有繁华的百货商厦，也有闸北贫民窟，浦东荒芜人烟的农田。
而几十年的人口不流动，造成了另外一个巨大影响，「地段固化」。
从你生下来那一天，你就知道 「南京路」 是好地方，外滩是好地方，静安寺是好地方。[2]
终你一生，一直到你 40~50 岁。这些观念都没有改变过。
不仅仅是你，甚至是你的祖孙三代，爸爸孙子，他们的人生也在 「好地段」「差地段」 的甄别中渡过。万年不变。
当一件事持续太久，我们就会以为是真理。
好比欧洲一些城市，他们彻底几乎完全没有基建。
因为严格的环保审批条例，以及恶劣恐怖的工人休假，造一条地铁都要十几年。
这些城市，也实现了 「地段固化」。好地段永远是好地段，坏地段永远是坏地段。
人们对于地段好坏，价格尊卑，已经形成了共识。
最典型的，莫如全球房价第一高的 Monaco。在当地，一线的楼宇 8W 欧元/平米。
可是你只要横移 500 米，或许便一半价格 4W 欧元/平米。
你问他为什么。对方大惊小怪地说，「难道不是这么么，地段差异啊」。
500 米的地段差异。
在国内就是一个路口。
而我们知道，2000 年后，中国的楼市（京沪深，省会）其实经历了一场 「地段风暴」。
2000 年后的中国楼市，是以 「造新区，建新城，开新盘」 驱动的。
因为人口的大量涌入。廿年内各大城市的总人口数基本都翻了一翻。
新建的城区面积，和老城区一样大。
学 Marketing 的人，喜欢切碎了 「分类」 看。
按板块看的话，上海楼市的现状让人大吃一惊。楼市并不是同步上涨的。
板块分化差异极大。
「古老的，传统的，经典的」 地段观，在 「新城风暴」 中已经被撕得粉碎。
土著的审美观，土著信奉了几十年的地段；
「新新人类」 不吃这一套。
不管你多远，多偏的地段。只要新新人类敢买，只要新新人类愿意砸钱。
大不了亏了。
当一个外地人存了 「大不了亏了」 的心态，他简直就是无敌的。
所以我们看见浦东被卖了天价，徐泾被卖了天价，顾村被卖了天价，嘉定被卖了天价。
外环线比内环线贵，这已经不是新闻了。鸟不拉屎。
太多的冲击，使我们开始反思，「地段」 是不是毒教育。
万事皆可质疑。「地段」 是不是一个大坑。
在 1840 年上海县令的眼里，豫园是否最好的地段。而外滩滩涂一文不值。
如果外滩是一次颠覆，如果南京路是一次颠覆。
那么 「再颠覆」 一次，又有何不可。
地产的真正价值，在哪里。
颠覆的颠覆，又在哪里。
老牌的浦东名片碧云，其房价已经被徐泾反超。
新秀既然可以反对老派，那么新新秀更加可以反你。
太多的思考，折磨得我们头疼。
城市逐渐凝固，则 「地段」 会固化。
城市日新月异，则 「地段」 会被颠覆。
里面的量和度又如何计算。
「地段固化」 和 「地段风暴」 是一个巨大的话题。
我们今天无意展开。暂且不提。
三）空心化
2003 年我曾写过一篇《用板块的眼光看楼市》，是我第一篇被广泛转播的地产类文章。
在我看来，世纪初的政府，牌路是极其清晰的。
第一个阳谋是 「空心化」。
当时，上海的 「市中心」 人口密度十分之高。最高的是黄浦区，高达 80000 人/平方公里。
1979 年改革开放，香港的大佬们初次来南京路考察。路人丢了一块手帕，弯腰是捡不起来的。
因为人太多。
而中央的要求十分明确，把人口降下来。目标据说是 20000 人/平方公里。
人太多会有传染病的问题。而且掉一颗导弹，岂不是一死一片。
因此，我们看见了又一件和 「菜场经济学」 完全不兼容的事情。
始自于 2000 年的上海房地产开发，其实和 「内环线」 无缘的。
真正的 「核心圈」，无限接近于零。满打满算，不到 10 个楼盘。
（老）黄浦区：新昌城，壹街区
（北）卢湾：翠湖一，二，三，四
（南）静安：中凯，丽都，静安四季
当时的房地产开发，主要是一些（伪）内环。譬如
普陀内环：长寿路沿岸。
老南市区：黄浦新苑，丽苑，国际，逸苑
虹口:
闸北：
最迟到了 2005 年，连这些伪内环，上海人传统意义上觉得二线的地段，开发都停止了。
而到了 2017 年，别说核心环，别说内环，就连 「外环内」 的楼盘开发都不多了。
全部都是 「郊环外」。
他其实就是把人口往外围赶。
据有数据说，上海 2000 年之后，内环线内新建的住宅，一共只有 50000 套。
这其中，还要扣掉至少一半，注水的 「浦东内环」。
上海人传统意义上，不把浦东内环叫内环。
就好像开口提 「北美」 的，必然是加拿大人。
现在对于一个上海 「体面」 的家庭，要为子女置备一套 「内环内」 的婚房。难度可不是一般的高。
如果是 「核心环」 那就不谈了。
而另一方面，上海的 「核心环」 并不是没地。并不是因为没有 「土地储备」，而不进行房地产开发。
你如果用航拍，或者仅仅开车走走的话，上海内环线最大的腹地，在 (原) 南市区。
南市区的土地，已经拆光。原住民都被迁走，人口却不回填。
大片大片的空地，晾在那里晒太阳。未来都是豪宅。
另二块有巨大空地的，是虹口东大名路沿线。
浦东陆家嘴，北滨江沿线。
这种行政意义造成的 「人口外迁」，会不会持续，能否持续。
值得怀疑。
反正印尼政府将人口迁出爪洼岛的努力，是彻底失败的。
四）板块轮动
第二个套路，是板块轮动。
你如果回看 2001 年 「楼市交易量」 的话，则无论一手二手，前三名一定是：浦东，闵行，普陀。
其中浦东，因为地盘大，也就罢了。
而闵行，普陀，是绝对的房地产大户。什么数量级呢，大约相当于剩下 17 个区的交易量总和。
按照当年的中原地产数据，浦东+闵行+普陀，差不多占去了全市 80% 的交易量。
划分大区经理，划到 「黄卢静」 那个，是哭着去的。
为啥呢，因为没有交易量。
这也是违反常识的。如果说 「房地产开发」，那应该是各个区平均的。没理由集中在西边这二个区。
一直到后来，我们慢慢想通了这个道理。
因为这属于 「板块轮动」。
什么样的板块涨得最快。政府拥有最多土地储备的板块。
为了自身的利益，政府会大力开发。把各种利好堆积进去，直到掠夺剽脂结束。
这样的玩法，就注定了政府必然采取 「炒作一个板块」「轮炒一个板块」 的做法。
为了吸引眼球，火力不可分散。
它必然爆炒一个板块。一直到高位散货结束。
例如普陀的长寿路板块，闵行的莘庄板块。在 2003 年炒到巅峰。
此后，则是长期的冷静期。
而这段时间，政府又把炒作热力转移到了闸北，大宁，顾村。
玩法都是一样的。
具体可见《城市规划导论》系列诸卷。
五）闵行三杰
叶立培 2002 年被胡润财富榜列中国富豪第 6 名，上海首富。
他是仲盛集团的老板。
话说叶老板 2003 年轻装出行，穿行于香港湾仔的小巷。
不知道为什么，突然冲上来一个人。迎面一记板砖。
把叶老板砸成了植物人，在医院里躺了大半年。
等叶老板醒来的时候，他的老婆情人秘书小舅子，手下二三条线，各个派系早已斗得不可开交。
大伙齐心协力，有一件事是共同的：「吃里扒外」。
于是，卖了十几亿的房子，货款不知去向。
公司宝贵的土地储备，被人以廉价划到自己公司。
虽说是 「百亿富豪」，可是躺了半年没醒，公司已经快被人蛀空了。眼看百亿就成了一个空架子。
叶老板大吼一声，「我还没死呢」。
之后仲盛渡过了几年的低潮期。
不过目前看似乎又恢复了元气，慢慢缓过来了。
新梅，新梅的老板是一个奇人。
他本来是电力局屌丝，50 岁毅然下海，承包了一个小工程队。
1994 年政府大力开发闵行。闵行区土地管理局出让 「新梅公寓」380 亩土地。
当时上海楼市有一点热，但还没有暴热。
土地的拍卖地价 100 万元/亩。大伙们议论纷纷，这次估计要涨价调价。估计得加个 10~20W 上去，才能抢到手。
张兴标一个人，衣着单薄，跑过去找了土地局的领导。
「我要了，+50W」
领导们大吃一惊。
「但是你付款方式要宽松点，配合我们」。
从 100 到 150W，这可是不得了的涨幅。
领导们都惊呆了。
最后，因为价格实在太过于优惠。他拿到了这块土地。
兴盛集团的启动资金，不会超过 500W 元人民币。
此后新梅造了一期二期三期，闵行房价如愿大涨。
他在这块地上，赚到了盆满钵满。一跃成为大富翁级别。
张兴标一生中，对他帮助最大的，是一个红颜知己。
集团的 CFO，专门负责银行和融资。
1995 年，兴盛集团遭遇极大的资金困难。孔红梅在银行嚎啕大哭，zxb 因此而得救。因此那一期造出来的房子，叫做新梅花苑。
「新梅」 二字，本就和京东一样的。
但是另一方面，新梅也有很多缺点。
新梅公寓有一桩楼，是建造在河流上的。
这个位置，本来是一条小河。才刚刚断流了还不到十年。
新梅公寓，就造在了河床上面。而且还没有打桩基。
这导致后来非常严重的沉降。整个河底淤泥是软的。2003 年的大新闻。
随之，2005 年又爆出了一个新闻。
大宁的 「新梅共和城」，因为建筑质量不过关。爆出了巨大的裂缝。
最宽阔处，可以塞进去一个婴儿的拳头。
站在马路人行道上，肉眼都可以看见。
为了这事，我还特意跑了一次大宁学习房价。
然并卵，丝毫不能阻挡房价的上涨。
房价纹丝不动，爱买不买，买不起滚。
王政安：阳明国际的老板
水清路上的阳明 1~5 期，在莘庄也算是一线楼盘。品质和档次绝对不逊色任何一家。
王最初在义务当老师，挖得第一桶金。1992 年带着一千万，来到上海开发房地产。
做 KFS 有多赚钱。阳明这块土地，前前后后也卖了上千套房子。
答案是：净资产不到 A10.
真不到 A10，哪怕算上此后卖世纪大道物业的收益。
他是促使我写下 「KFS 不赚钱」 的重要原因。
戴志康：
戴老板就不说了。我这就只有一张图。其他我什么都不知道。
（2009.1.24 新民晚报）
（未完待续）
（yevon_ou@163.com，2017 年 2 月 17 日晚）
[2] 北蔡（世纪公园）是差地方，碧云是差地方，张江是差地方。
副标题：上海地段历史
时间：2001 年
无形的手操纵一切
一）历史
中国历史上，传统叫做 「苏扬杭松」。这是指清代江南的四个商镇。
其中，东南第一商镇，毫无争议是苏州。
其次是扬州，杭州，松江织造府。
松江府在清代估计有 30W 人口，绝对不是什么小城。
上海在 1840 年，是一个县。松江下属一个县，府治在松江。
上海县很小。整个县城，就是现在的人民路（环形）。
以前上海县有城墙。因此有大东门，小东门，大南门，小南门，崇文门（小西门），老西门，小北门，老北门，八个地名的说法。
县府衙门，在豫园。
迄今上海还存有最后一段城墙。大镜阁。
「鸦片战争」 开埠之后，英国商人要求上海县给他们一块地方居住。
上海县爷，反正也看外国人不顺眼，就把江边的一块滩涂给了他们。这是外滩。
在县爷的眼中，华洋杂处，多生事端。最好你们住得远远的。
而滩涂不能种植，农业价值基本为零。荒地正好仍给英国人。
（其实也不远，直线距离 500 米）
而对于英国人来说，外滩是最好的位置。
因为现代人都懂了。最好的位置是哪里，二条铁路交界处。二条河流交界处。
外滩的优势，在于它一头接苏州河。英国人眼光向来毒辣。
刚到上海时，英国人对于这个大海边的小城并不感兴趣。
他们的目标是 「东南第一大都市」 苏州。
当时有市井传言，说苏州河可以沿水路直通苏州。英国人大为兴奋。
因此学名松陵江，口语称为 「苏州河」。
1867 年，英国政府突然对 「流动资产」 征收重税。在华的英国洋行们大惊失色，纷纷大力把英镑换成了 「固定资产」。
因此在外滩沿线，竖立起大量宫殿式石制建筑。这就是外滩万国建筑群的启始。
英国人由东向西，拉出了七条严整意义上的马路，三大四细。三条主要的是：
大马路：南京路
四马路：福州路（红灯区）
七马路：延安路
其中，最重要的是 「南京路」 的开发。
1901 年，白手起家的犹太人哈同，偷偷透支买下了南京路沿线 44% 的物业。
然后他独立出资，以 44% 的受益干了 100% 的事。
他独自一个人，将整条南京路铺上铁藜木。也是现代意义的 「道路硬化」。[1]
南京路筑路成功之后，一跃成为上海最顶级的马路。南京路沿线二岸物业暴涨。
哈同赚得盆满钵满。
南京路的距离，从上海外滩，一直到静安寺。一共是 5KM 的距离。成年人一小时可以走完。
因为南京路长 5KM，所以上海也被称之为 「十里洋场」。整个城市的重心，就在南京路。
当城市成长之后，也有一些有钱人住在郊区。尤其法国人喜欢住郊区别墅。
这些法国人，主要聚集在 「湖南路/天平路」。
因此，从静安寺修了一条弯弯的长路，一直连到徐家汇。就是 「华山路」。
也是徐家汇飞地的由来。
可以说，1949 年之前，上海高大上的地方。
就是 「十里洋场」 加一段小尾巴。
二）地段固化
上海在 1949 年之前，是一个 「急剧成长」 的城市。短短二三十年，成长成为远东第一大都市。
而在 1949~1999 年，户籍逐渐凝固。城市逐渐封闭。沪漂几乎不可能。
在对移民的研究中，有一个现象，长期被人忽略：「地段的固化」。
什么是好地段，什么是坏地段。
这似乎是天经地义的事情。而我们却从未深入想过其中的道理。
对于上海人来说，「地段」 的档次是不言而喻的。
上海本来就是一个 「国际性大都市」。1949 年就有五百万人口。超过第二名三倍。
上海之大，使得上海已经能够清楚地辨别出 「市中心」 和 「下只角」。
有繁华的百货商厦，也有闸北贫民窟，浦东荒芜人烟的农田。
而几十年的人口不流动，造成了另外一个巨大影响，「地段固化」。
从你生下来那一天，你就知道 「南京路」 是好地方，外滩是好地方，静安寺是好地方。[2]
终你一生，一直到你 40~50 岁。这些观念都没有改变过。
不仅仅是你，甚至是你的祖孙三代，爸爸孙子，他们的人生也在 「好地段」「差地段」 的甄别中渡过。万年不变。
当一件事持续太久，我们就会以为是真理。
好比欧洲一些城市，他们彻底几乎完全没有基建。
因为严格的环保审批条例，以及恶劣恐怖的工人休假，造一条地铁都要十几年。
这些城市，也实现了 「地段固化」。好地段永远是好地段，坏地段永远是坏地段。
人们对于地段好坏，价格尊卑，已经形成了共识。
最典型的，莫如全球房价第一高的 Monaco。在当地，一线的楼宇 8W 欧元/平米。
可是你只要横移 500 米，或许便一半价格 4W 欧元/平米。
你问他为什么。对方大惊小怪地说，「难道不是这么么，地段差异啊」。
500 米的地段差异。
在国内就是一个路口。
而我们知道，2000 年后，中国的楼市（京沪深，省会）其实经历了一场 「地段风暴」。
2000 年后的中国楼市，是以 「造新区，建新城，开新盘」 驱动的。
因为人口的大量涌入。廿年内各大城市的总人口数基本都翻了一翻。
新建的城区面积，和老城区一样大。
学 Marketing 的人，喜欢切碎了 「分类」 看。
按板块看的话，上海楼市的现状让人大吃一惊。楼市并不是同步上涨的。
板块分化差异极大。
「古老的，传统的，经典的」 地段观，在 「新城风暴」 中已经被撕得粉碎。
土著的审美观，土著信奉了几十年的地段；
「新新人类」 不吃这一套。
不管你多远，多偏的地段。只要新新人类敢买，只要新新人类愿意砸钱。
大不了亏了。
当一个外地人存了 「大不了亏了」 的心态，他简直就是无敌的。
所以我们看见浦东被卖了天价，徐泾被卖了天价，顾村被卖了天价，嘉定被卖了天价。
外环线比内环线贵，这已经不是新闻了。鸟不拉屎。
太多的冲击，使我们开始反思，「地段」 是不是毒教育。
万事皆可质疑。「地段」 是不是一个大坑。
在 1840 年上海县令的眼里，豫园是否最好的地段。而外滩滩涂一文不值。
如果外滩是一次颠覆，如果南京路是一次颠覆。
那么 「再颠覆」 一次，又有何不可。
地产的真正价值，在哪里。
颠覆的颠覆，又在哪里。
老牌的浦东名片碧云，其房价已经被徐泾反超。
新秀既然可以反对老派，那么新新秀更加可以反你。
太多的思考，折磨得我们头疼。
城市逐渐凝固，则 「地段」 会固化。
城市日新月异，则 「地段」 会被颠覆。
里面的量和度又如何计算。
「地段固化」 和 「地段风暴」 是一个巨大的话题。
我们今天无意展开。暂且不提。
三）空心化
2003 年我曾写过一篇《用板块的眼光看楼市》，是我第一篇被广泛转播的地产类文章。
在我看来，世纪初的政府，牌路是极其清晰的。
第一个阳谋是 「空心化」。
当时，上海的 「市中心」 人口密度十分之高。最高的是黄浦区，高达 80000 人/平方公里。
1979 年改革开放，香港的大佬们初次来南京路考察。路人丢了一块手帕，弯腰是捡不起来的。
因为人太多。
而中央的要求十分明确，把人口降下来。目标据说是 20000 人/平方公里。
人太多会有传染病的问题。而且掉一颗导弹，岂不是一死一片。
因此，我们看见了又一件和 「菜场经济学」 完全不兼容的事情。
始自于 2000 年的上海房地产开发，其实和 「内环线」 无缘的。
真正的 「核心圈」，无限接近于零。满打满算，不到 10 个楼盘。
（老）黄浦区：新昌城，壹街区
（北）卢湾：翠湖一，二，三，四
（南）静安：中凯，丽都，静安四季
当时的房地产开发，主要是一些（伪）内环。譬如
普陀内环：长寿路沿岸。
老南市区：黄浦新苑，丽苑，国际，逸苑
虹口:
闸北：
最迟到了 2005 年，连这些伪内环，上海人传统意义上觉得二线的地段，开发都停止了。
而到了 2017 年，别说核心环，别说内环，就连 「外环内」 的楼盘开发都不多了。
全部都是 「郊环外」。
他其实就是把人口往外围赶。
据有数据说，上海 2000 年之后，内环线内新建的住宅，一共只有 50000 套。
这其中，还要扣掉至少一半，注水的 「浦东内环」。
上海人传统意义上，不把浦东内环叫内环。
就好像开口提 「北美」 的，必然是加拿大人。
现在对于一个上海 「体面」 的家庭，要为子女置备一套 「内环内」 的婚房。难度可不是一般的高。
如果是 「核心环」 那就不谈了。
而另一方面，上海的 「核心环」 并不是没地。并不是因为没有 「土地储备」，而不进行房地产开发。
你如果用航拍，或者仅仅开车走走的话，上海内环线最大的腹地，在 (原) 南市区。
南市区的土地，已经拆光。原住民都被迁走，人口却不回填。
大片大片的空地，晾在那里晒太阳。未来都是豪宅。
另二块有巨大空地的，是虹口东大名路沿线。
浦东陆家嘴，北滨江沿线。
这种行政意义造成的 「人口外迁」，会不会持续，能否持续。
值得怀疑。
反正印尼政府将人口迁出爪洼岛的努力，是彻底失败的。
四）板块轮动
第二个套路，是板块轮动。
你如果回看 2001 年 「楼市交易量」 的话，则无论一手二手，前三名一定是：浦东，闵行，普陀。
其中浦东，因为地盘大，也就罢了。
而闵行，普陀，是绝对的房地产大户。什么数量级呢，大约相当于剩下 17 个区的交易量总和。
按照当年的中原地产数据，浦东+闵行+普陀，差不多占去了全市 80% 的交易量。
划分大区经理，划到 「黄卢静」 那个，是哭着去的。
为啥呢，因为没有交易量。
这也是违反常识的。如果说 「房地产开发」，那应该是各个区平均的。没理由集中在西边这二个区。
一直到后来，我们慢慢想通了这个道理。
因为这属于 「板块轮动」。
什么样的板块涨得最快。政府拥有最多土地储备的板块。
为了自身的利益，政府会大力开发。把各种利好堆积进去，直到掠夺剽脂结束。
这样的玩法，就注定了政府必然采取 「炒作一个板块」「轮炒一个板块」 的做法。
为了吸引眼球，火力不可分散。
它必然爆炒一个板块。一直到高位散货结束。
例如普陀的长寿路板块，闵行的莘庄板块。在 2003 年炒到巅峰。
此后，则是长期的冷静期。
而这段时间，政府又把炒作热力转移到了闸北，大宁，顾村。
玩法都是一样的。
具体可见《城市规划导论》系列诸卷。
五）闵行三杰
叶立培 2002 年被胡润财富榜列中国富豪第 6 名，上海首富。
他是仲盛集团的老板。
话说叶老板 2003 年轻装出行，穿行于香港湾仔的小巷。
不知道为什么，突然冲上来一个人。迎面一记板砖。
把叶老板砸成了植物人，在医院里躺了大半年。
等叶老板醒来的时候，他的老婆情人秘书小舅子，手下二三条线，各个派系早已斗得不可开交。
大伙齐心协力，有一件事是共同的：「吃里扒外」。
于是，卖了十几亿的房子，货款不知去向。
公司宝贵的土地储备，被人以廉价划到自己公司。
虽说是 「百亿富豪」，可是躺了半年没醒，公司已经快被人蛀空了。眼看百亿就成了一个空架子。
叶老板大吼一声，「我还没死呢」。
之后仲盛渡过了几年的低潮期。
不过目前看似乎又恢复了元气，慢慢缓过来了。
新梅，新梅的老板是一个奇人。
他本来是电力局屌丝，50 岁毅然下海，承包了一个小工程队。
1994 年政府大力开发闵行。闵行区土地管理局出让 「新梅公寓」380 亩土地。
当时上海楼市有一点热，但还没有暴热。
土地的拍卖地价 100 万元/亩。大伙们议论纷纷，这次估计要涨价调价。估计得加个 10~20W 上去，才能抢到手。
张兴标一个人，衣着单薄，跑过去找了土地局的领导。
「我要了，+50W」
领导们大吃一惊。
「但是你付款方式要宽松点，配合我们」。
从 100 到 150W，这可是不得了的涨幅。
领导们都惊呆了。
最后，因为价格实在太过于优惠。他拿到了这块土地。
兴盛集团的启动资金，不会超过 500W 元人民币。
此后新梅造了一期二期三期，闵行房价如愿大涨。
他在这块地上，赚到了盆满钵满。一跃成为大富翁级别。
张兴标一生中，对他帮助最大的，是一个红颜知己。
集团的 CFO，专门负责银行和融资。
1995 年，兴盛集团遭遇极大的资金困难。孔红梅在银行嚎啕大哭，zxb 因此而得救。因此那一期造出来的房子，叫做新梅花苑。
「新梅」 二字，本就和京东一样的。
但是另一方面，新梅也有很多缺点。
新梅公寓有一桩楼，是建造在河流上的。
这个位置，本来是一条小河。才刚刚断流了还不到十年。
新梅公寓，就造在了河床上面。而且还没有打桩基。
这导致后来非常严重的沉降。整个河底淤泥是软的。2003 年的大新闻。
随之，2005 年又爆出了一个新闻。
大宁的 「新梅共和城」，因为建筑质量不过关。爆出了巨大的裂缝。
最宽阔处，可以塞进去一个婴儿的拳头。
站在马路人行道上，肉眼都可以看见。
为了这事，我还特意跑了一次大宁学习房价。
然并卵，丝毫不能阻挡房价的上涨。
房价纹丝不动，爱买不买，买不起滚。
王政安：阳明国际的老板
水清路上的阳明 1~5 期，在莘庄也算是一线楼盘。品质和档次绝对不逊色任何一家。
王最初在义务当老师，挖得第一桶金。1992 年带着一千万，来到上海开发房地产。
做 KFS 有多赚钱。阳明这块土地，前前后后也卖了上千套房子。
答案是：净资产不到 A10.
真不到 A10，哪怕算上此后卖世纪大道物业的收益。
他是促使我写下 「KFS 不赚钱」 的重要原因。
戴志康：
戴老板就不说了。我这就只有一张图。其他我什么都不知道。
（2009.1.24 新民晚报）
（未完待续）
（yevon_ou@163.com，2017 年 2 月 17 日晚）