副标题：1998 年的楼市
时间：1998~2001
我是九八年去的广东。之后几年的上海楼市，说实话我并不了解。略有疏误。
1998~2001 年的上海楼市，它主要做了几件事；
一） 减税
这件事在今天看来，或许觉得不可思议。但的确是高宗朝的德政之一。
按照改开前的税法，不动产的转让，需要交 5.55% 的营业税和 20% 的个人所得税。
在 90 年代末，最重要的就是把这二项税收给免了。而使得不动产交易，只需要交契税。
杂费方面，98 年上海买房子，还要强行办 「律师费」「公证费」 二笔收费。金额大概是房款的 2% 左右。
在德政下也被取消。
其后，上海市政府还二次减税。契税先是减半到 1.5%，然后再度减半到 0.75%
这使得二手房的全部交易成本，仅仅就 0.75%！
轻徭薄赋，在任何一个朝代，都是德政之本。
凡认为 「交易」 会导致房价涨高的，那是彻底的谎言，污蔑，一派胡言！
二） 确权
所谓的 「可售公房不可售，不可售公房可售」。相信肯定绕弯了一堆的人。
90 年代末做的一件非常重要的事，是 「确权」。
原本，上海有多种，大量，不同的物业。
有公租房，房改房，可售公房，不可售公房，企业分房，商品房，外销房，土地划拨房，经济适用房，廉租房，使用权房，小产权房…………
90 年代末做的一件重要的事，是 「确权」。
不管什么类型的产权，尽量格式化成 「商品房」。统一发放房产证。
而 「商品房」，顾名思义是以市场经济挂帅，以价格为导向。
它就是一种商品，自由地在市场上买卖。
商品房就是商品。交易的唯一媒介是 「货币」。
「确权」 的过程，其实也就是一种 「去特权」「去管制」 的过程。
叹息的是，十几年后的今天。
唉，喝咖啡。
三） 内外销房并轨
「金融危机」 对上海的经济并没有太大的影响，除了口头上。
唯一动荡的，或许是古北社区。
99 年时，上海的房产分为 「商品房」 和 「外销房」。
普通人可以买商品房，外国人只能够买外销房。
「金融危机」 风暴袭来，土著商品房市场基本没受影响。
而 「外销房」 跌得七零八落。
当时外销房有二个致命缺点；
1）贵
2）小众市场
其中 「贵」 是致命的。2000 年时，卢湾的一手新盘，不过卖 4500~6000.
而古北的 「外销房」 普遍都是 2000 美金/m。
除了 「贵」 之外，它还是 「小众市场」。
因为古北在上海地图上，是靠近机场，一个非常遥远的地方。远离市中心。
古北的房子，在土著眼里，是一文不值的。
别说 2000 美金。你打个卢湾的四折，或许我们考虑考虑。
因此当 「金融危机」 袭来时，香港人台湾人抛售房产。
这个时候，下面是没有 「承接」 的。
他的价格是断崖式下跌。一口气跌到 1200 美金/m。
在这个时候，又出现了一批人。
因为古北的租金还可以。有一些财团大肆收购 「名都城」，然后全职做出租。
租金回报可以到 10~12%，成为上海滩一段传奇。
然并卵。房地产这一行，决战在买卖。租赁是小钱。
终究赚不了多少。
90 年代末随着 「商品化」，将所有物业类型统一到商品房的市场经济。
「内外销并轨」，没区别了。这重重的一击终于导致了外销房的末日。
从此之后，哪怕是老外港澳台买房。
他们更倾向于浦江二岸的 「世茂滨江花园」，而不是古北仙霞。
* 外销房落幕的一个副作用，是蝶式塔楼的香港设计师，终于被淘汰出了市场。板楼统治新房。
四） 房改房
「商品化」 是一个大思路。除了内外销并轨，另一件大事是：「房改房」。
改开之前，名义上所有的房产。其产权都是国家的。
至少也是集体的。
个人虽然拥有住房，而且实质占有。
但名义上如果你犯了重大事故，单位也可以收回来，再分配给别的职工的。
「房改房」 的改革要点，在于办房产证。
名义上付一二万元，但其实国家并不是想赚你这个钱。
而是想理清产权，把不动产都 「商品房」 化。
这些房改房的 「老公房」，几年后都升值到了几十万元，甚至几百万元。
有一些不明渊源的 「新上海人」，在编故事吹牛时会说，「当年房改房一二万元，唉，当时贪便宜没买下来」。
其实并不是那么回事。房改房你 「能且仅能」 买一套，就是你当时住的那套。
所以不存在 「一二万换几十万」，投资或者错过的说法。
其实就是你几十年的变相工资。
五） 吸引人口
「蓝印户口」 和 「买房退税」，被誉为 2001 年上海楼市爆发的引爆器。
我本人从来不同意此类说法。
但是，90 年代末，上海市政府对于 「吸引人口」 的态度，是真诚的。
想要落户上海，也从来没有如此容易过。
而这扇门，从 2005 年之后，一直是越关越紧。
一直到今天，想要获取上海户籍，已经是一场 「不可完成的任务」。
市场上一般估计，在买房，买车，高考，医疗等方面的差异。仅仅一张上海户籍，已价值 150W 元以上。
* 一条万金秘籍是，如果你交社保是上海市平均的 300% 以上。则打分 120 分必过。
六） 低密度城市
从 1949 一直到 1999 年末期。上海的 「核心区域」，也就是黄浦，卢湾，静安三个区，一直保持着约 80000 人/平米公里的人口密度。
从全世界范围看，这个数字都是惊人的。
全世界能超过一公里十万人的寥寥可数。或许仅巴西，印度的贫民窟有得一比。
上海从 90 年代末开始，一直坚持不懈地在做的一件事。是把 「市中心」 的人口密度降下来。
最终降到约 20000 人/平方公里。和东京的核心区差不多。
很多人都关注到 「淮海路」 商业街的没落。
淮海路为什么没人了。因为人口都被拆光了！
你关注淮海路的话，它的北面是延中绿地。大型的绿地。
南面则是翠湖。大量的贫民窟被拆迁，然后人口又不回填。
你观察市中心。大片大片的空地就在那里晾晒着。目前全上海哪里最不堵车，答案是核心环。
淮海路前后 2KM 之内，几乎没剩多少居民小区了。
大约从 2000 年左右，「限容积率 2.5」 就被写入了政府公报。一直执行至今。
相比之下，成都的容积率是 4，广深的容积率是 6.
如图。广州的每亩地价，几乎和上海是一样的。
但是广州的房子 「容积率」 惊人的高。因此广州房子不值钱。
「低密度城市」 路线，对于上海楼市格局，造成了决定性的影响。
七） 田林的开发
1998 年时，上海市区还很小。
传统意义上的市区，以 「外滩— 人民广场」 为核心。
西不过徐家汇。
东不过浦东南路。
一般老上海认为，徐家汇就已经是 「城乡结合部」 的边缘了。
往外一步，就有农田。
上海市政府在 90 年代后半期做的一件事，是 「田林新村」 的开发。
当时，从田林一村一直造到了田林十八村。
清一色的现代工艺，整体开发。电梯塔楼。
从地段上讲，田林应该算是市区的一块 「飞地」。
从徐家汇延伸出去，交通也不是很方便。好在是 「整体开发」。
奇怪的是，在田林那群中产阶级的心目中，却形成了一种 「田林情结」。
动辄就是老子天下第一，田林新村是全上海最最最高档的社区。
你们再赤脚二十年也追赶不上田林。
这么奇怪的社区文化，在十年之后，又复制了一次。
就是浦东的 「联洋」。
因此联洋也有 「东田林，西田林」 的称谓。
明明是一个低档社区，偏偏肚子朝天小资情结严重。
二十年后，「田林新村」 的人口结构严重老化。
收入偏低，地段也没有吸引力。
或许预示着联洋社区的未来。
八） 多层电梯规范
上海最初的规定，是 9 层及以上必须安装电梯。
因此市内造了一批 8 层高的老公房。
此后，市政府改规范，8 层必须安装电梯。
大量的九零年代 7 层住宅，由此而来。
最后，经过市民大量投诉和诉苦。政府改为 7 层必须安装电梯。
结果就是今天所有的 6 层高老公房。
对于 98 年的上海楼市，有一个很明显的分界线。就是莘庄沿线。
外环以内，哗啦啦全是电梯高层。
到了莘庄，一下子开始出现了大量 1998 年新建 6 层老公房。
这里面的诀窍，在于地价。
当时的地价，大约 100W 元/亩。
在这个物价水平上，正好是造多层划算。
如果地价更贵，则应该造电梯高层。因为地价超过了土建成本。
这些算计，在今天听来都是天方夜谭。
九） 收入和购买力
1998 年我刚毕业时，有人在复旦发传单。
是那种用钢笔写在练习本上的手抄纸，连复印机都没有。
标题是：《关于大学生年薪 1 万元的倡议》。
里面说，近期物价飞涨，人心沸腾。大学生毫无工作经验，动辄拿一二千工资，极为不道德。
我们倡议，发起 「大学生年薪 10000 元活动倡议」，月薪 800，共同净化社会的风气。
落款是山西某企业。
这事固然是一个笑料。但总体而言，毕业工资的确不高。
去外贸的几个，月薪 1000.
华润集团，月薪 900
最惨有几个去了青岛海尔，当时海尔还如日中天。月薪真 800。过了几周，从青岛逃回上海了。
值得注意的是，收入增长的速度非常快。
一般估计，大概每年+25% 以上。
等到 2000 年招聘，普遍的 「大学生起薪」 都要在 2000 以上。
而到了 2001 年招聘，复旦学生已经是 5000/4000/2500 了。
今天的码农起薪廿万。唉，不提了，不提了。
和收入的沸腾增长相比。1998~2001 年的上海楼市，其实涨得不多。
虽然一般共识中，这三年都是 「涨」 的。但涨幅真心乏善可陈。半汤不水，进二退一点五。
房价收入比的急剧拉近。
暴风雨就要来了。
（未完待续）
（yevon_ou@163.com，2017 年 1 月 18 日晚）
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