KFS疯了，该如何向粉丝解释 #F3010

水库近期许多文章，都是推介“投资”具体项目的。

但阅读量，反而是“八卦”帖子更高，男欢女爱。

其实投资的帖子，更有价值。有几篇简直就是送钱给你。

“限流”之下，能读到本文不容易。望多多转发。

一）纰漏

贵阳的项目，出了一个大纰漏。得细细解释道来。

首先，水库近期在贵阳挖掘了一个非常“奇异”的商铺项目。

堪称宇宙第一大盘，超高容积率下的超折扣铺王。

再经过“财技”处理后，哪怕仅纯租金回报率，每年都有15~20%

纯租金15~20%，还没有算物业升值，这是一个极其可怕的数字。

意味可以跑赢杠杆，甚至“疯魔流”的杠杆。

整个项目的逻辑，我们在之前三篇：

《14%的淘金战役》

《低首付高杠杆无月供节税骨折笋14%的淘金项目》

《投资中的体、用、术》

已经反反复复讲过很多次，因此不再赘述。

有很多水库朋友被限流，看不到最新文章，那您可以再看一次。

二）促销

好了，就是这事，出纰漏了。

首先我们想一想，我们的“高回报”，是怎么来的。

一套100w的房子，每年收租金7w

你只付50w，尾款许多年后再付。拿全额租金。

回报率14%

昨天晚上准备睡觉了，褪黑素都吃了，iPad都没电了。

贵阳团队气急败坏地打电话来，“不好了，全城轰炸了”。

我们这个“14%淘金商铺”项目，能拿下来，可真是千辛万苦。

前后累计耗时十八天，反复谈判拉锯。

销售总监维护公司利益，寸步不让。然后还要高层签字，各大佬纷纷表示“水库”优惠太多。领导很不爽，领导很生气。

正常的商铺租金，在4~4.5%左右。

我们觉得，能拿到一个7%租金回报率的“笋铺”，算是非常优秀了。

再叠“只付50%”的条款，岂止是优秀，简直是传奇了。

今天Grande Boss和Venti Boss开会，VB询问起“清库存，回笼资金”的事。

“你这个同志，还是气量太小”。

“格局不够大，做事不够魄力”。

Venti Boss问，水库上周日在贵阳搞活动，大卖近百套。什么样的条款，比较受欢迎。

大杯Boss回答说，“租金回报率8~9%，卖得比较快。租金6~7%就比较慢了”。

大大大大Boss手一挥，画了一个圈：

“改，统统给我改。统一改为租金10%”。

哥哥被震得内嫩外焦。

我还是太年轻了。投资生涯这么多年：

活久见，真心活活活活久见。

很多人或许不明白，“租金回报率8%”到“10%”，这二个点的提升，意味着什么。

这并不是你多赚2%。

任何一个有初中数学常识的人，都知道“倒数”的概念。

租金差1~2%，意味着售价的巨大波动。

举个例子，假设100W的商铺，每年租金7W元。年回报7%。

如果你想拉到10%，则他的售价，就是70W元。七折。

假设100W的商铺，年租金6W，年回报6%。

统一拉到租金10%，售价就是60W，六折。

象上海很多商铺，年租金回报只有3%左右，住宅不足1.5%

如果要统一拉到“租金10%”，那就是三折……………

哥哥我看了一下，水库之前摘选了344套商铺，我们是专业选手，几乎把最好的铺子都挑出来了。

我们手里这些铺子，年租金大约在6~9%之间（上周卖的都是8~9%的）

按照KFS目前统一批价，租金10%；

水库刚卖的货源，还没交房，要打折6~9折。

哥哥一口血吐在手机屏幕上，昏迷不醒。

这都什么年头，什么人，啥事都会有啊。

三）对策

之前水库卖的，是首付50%，租金冲抵尾款产证慢慢出付50%。称之为A方案。

现在呢，一次性付60%，B方案。

哥哥的头摇得象拨浪鼓一样，那可不行，水库不能坑害粉丝。

KFS无端端降价，你得给个说法。否则我去把你售楼处砸了。

于是我们和KFS扯皮下来的结果。所有水库客户，可以自由选择“A／B”方案。差价保护。

A方案：首付50%，等产证下来再付50%

B方案：首付约60~70%

其中B方案一定要在9月30日之前，彻底付清所有款项。晚一天都不行。

KFS为的就是三季度回款，不适用水库“拖延流”。否则别怪KFS快刀无情。

这批商铺很好，区位很好，人流也非常旺盛。

水库之前把“A方案”拿下来，真的是绞尽脑汁。巧夺天工。

没想到，销售总监再多的谈判算计，抵不过大大大大老板的一句话。

同时把水库所有的“智慧算计”，贬为了一句笑柄。

老板太有钱了，不在乎打折卖些资产，能回笼资金就好。

目前整个贵阳市场，全城已经慌乱了起来。

光花果园自己，就有3000名全职销售。每一个销售都在群发短信，争取通知到所有客户。

几万人连夜冒雨看铺，打群架互殴事件数起。

从巅峰时刻算起，目前的价格仅有40~45%。

年化10%租金实在太可怕了，把价格压到了不可想象的低。

我说一句话你就明白了：

部分的街铺，售价不足4999元/平米。

四）拼命

哥哥原本准备的“休假”，看来又泡汤了。

总以为一个大项目做完，可以好好隐世二天。

劳碌命为什么一个又一个浪头的“笋盘”向我打来。

10%这么高的真实租金，闻所未闻。

我仅在2003年短暂见过一次，后来那房子涨了30倍。

既然有这么大型的项目“出世”。

接下来我们所有的时间，精力，心血，都要分配给这个“大项目”。至少9.30做完，才可以休息。

重要提醒：9.30之前KFS要收现金。

不接受贷款，不接受任何的拖延流。你哭任何理由资金不到位，就弃单。

照例，这批铺子没有“预售证”。风险自负。水库能拿到A方案，还是非常良心的。

水库计划在下周三（9.23），再搞一场大型的线上开盘。具体细节以海报为准。

由于铺到了10%这种玩法，已经完全是“金融产品”。

也就是你根本不需要过来看铺。你只需要看“财务数据”就行。

线上更适合。

我们有照片，有各种财务数据。

铺都是三五年的老铺。KFS按租金，重新反推售价。一律10%

准备好现金。只接受有现金的玩。

五）杠杆

还有些篇幅，顺便吐槽一下。

一定有小白问，“有没有杠杆，能不能借银行”。

你这属于食古不化，“水库心法”读歪掉了。只注重表象，不注重内核。

水库从来不是一个追求杠杆的流派，水库也不推荐“零首付流”。

水库追求的，是以尽可能低的代价，囤尽量多的面积。

首付50W，背负月供50W。

首付50W，再付10W。

哪个更香，难道你不会算么。

还有一批客户，也把我气得不轻。

他们来到花果园，提出：

双边铺

主干道，步行街

单价4999元/平米

如果是单价一万以内，那就不可能是“双边铺”。

好铺10W，正常的铺王全部都是十几万以上。现在有价有市，交投旺盛。

因为我们这批是“尾盘”。清了几十次最后的鸡头鸡屁股。

你不能出了白菜的价钱，想要冰冰的货，随后还哀叹说“幻想破灭，离梦想差得太远”。

你以为是修图相亲么。

上周日贵阳成团的时候，来了一堆客户，询问能否象住宅一样的按揭思路。

又来了一堆的客户，出着三五十万的预算，想要全城主干道双边铺王。

哥哥血压又升高。

又被KFS虐。

六）结语

水库正儿八经写“投资项目”，很多人不放在心上，反而觉得庸俗。

经史子集，纵横鬼谷，纷纷说好文章/一定要收藏。

其实“商业卷”的含金量，和“理论卷”含金量是一样的。

你们终有一天会明白，10%真实租金回报率，在地产圈是多大的地震。

后续还有几篇，更新最新战况。请持续关注《水库论坛》

（yevon_ou@163.com，2020年9月16日晚）